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Cómo debe ser el contrato de compraventa de una vivienda

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Si estas a punto de vender una vivienda o de comprar un piso en Cerdanyola del Vallès, es importante que conozcas cómo debe ser el contrato de compraventa de una vivienda. Quiénes son las partes implicadas, ante quién debe formalizarse y a qué atenerse cuando firmamos un contrato.

En Inmobiliaria Banker & House somos especialistas en el sector inmobiliario y cada año cerramos cientos de contratos. Por ello, tanto si quieres vender tu casa como si quieres comprar una vivienda en Cerdanyola, puedes contar con nosotros. Nuestro grupo de especialistas te ayudará a cerrar el trato de la forma más ágil y ventajosa.

Qué es un contrato de compraventa

El contrato de compraventa es el documento de carácter oficial que recoge los términos y partes entre las que se lleva a cabo una compraventa de un bien. En este caso que nos ocupa, de un bien inmueble. Ya sea el que recoge los términos bajo los que quieres vender tu casa de Cerdanyola. Como el que enumera cómo vas a comprar una casa.

Para que tenga validez legal, debe de realizarse por escrito, y firmarse ante notario. De no ser así, podrá ser un contrato privado entre partes. Y, a la hora de llevar a cabo una reclamación, puede que no sirva de nada.

Por este contrato de compraventa, nos obligaremos a realizar una transacción a la contraparte. Esta transacción puede ser de dinero, si somos quienes vamos a comprar la vivienda. O, la vivienda, si somos la parte vendedora. Mientras que la otra parte, tendrá que hacer lo propio. Es decir, entregar el dinero o la propiedad vendida.

Siendo esto lo que recoge el Código Civil, al cual tendremos que atenernos en este tipo de negocios: “Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente”, artículo 1445 CC.

Quién y cómo se formaliza este documento

En el contrato de compraventa intervienen dos partes: el comprador y el vendedor. Siendo estas partes, obligadas a realizar determinados actos. Además, hay que decir que, tanto comprador como vendedor, pueden ser personas físicas o personas jurídicas.

Vendedor

El vendedor, es aquella persona o entidad que entrega un bien inmueble a cambio de un precio pactado. Siendo su obligación la dar el bien en el tiempo y forma estipuladas en el contrato. Como así ordena el Código Civil en su artículo 1462 “Se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador. 

Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario”.

Además, la vivienda debe de ser entregada en las mismas condiciones de conservación en las que se mostró al comprador. Sin que se hayan llevado a cabo desperfectos no conocidos por el mismo.

Así, el Código Civil en su artículo 1461 establece: “El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta”.

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Comprador

Por su parte, el comprador está obligado a pagar el precio que se ha estipulado en el contrato de compraventa. Éste puede ser en dinero, lo más habitual, o en especie. En este caso se puede aportar un terreno, vehículo, bienes y servicios, etc. Pero, en cualquier caso, debe de quedar reflejado en el contrato de compraventa. Y, tiene que cubrir el precio pactado para la vivienda.

Además, el comprador, deberá pagar el bien comprado en el tiempo establecido en el contrato. Y, de la forma o en el lugar pactado por ambas partes. Si bien, lo normal es llevar a cabo el pago en el momento de la firma del contrato ante notario.

Formalización del contrato

La formalización del contrato y la perfección de la venta, se llevarán a cabo delante de un notario. Éste, leerá el contrato a ambas partes, explicando los puntos clave y cerciorándose de que todos los participantes entienden las cláusulas y partes del documento.

Una vez hecho esto, ofrecerá el contrato para que sea firmado por comprador y vendedor y presenciará la entrega del cheque o dinero. O, en su caso, será testigo de cómo el comprador justifica haber pagado la compra. O la cuota correspondiente si fuese una compra a plazos o alquiler con opción a compra.

Qué marco legal tiene un contrato de compraventa de inmuebles

El marco legal en el que se desarrolla el contrato de compraventa de inmuebles es el Código Civil cuyo Título IV está dedicado a dicho tema. Así, desde el artículo 1445 al 1500 encontraremos todo lo referente a la naturaleza y forma del contrato. Y las obligaciones de ambas partes: comprador y vendedor.

Características que debe incluir

Los contratos de compraventa deben de incluir una serie de características que te contamos a continuación:

Es un contrato oneroso

Es decir, que implica una contraprestación. Se trata de un documento en el que hay un bien y un precio a pagar por ese bien.

Principal y único

Significa que existe por sí sólo sin la necesidad de vincularlo a otro documento o contrato. Es decir, que por sí mismo tiene validez.

Supone el cambio de posesión

Pues quien compra el bien, pierde la propiedad del dinero entregado a cambio del inmueble, pero adquiere la nueva posesión que pasa a su nombre. Es decir, hay una transmisión de la propiedad.

Es bilateral 

Pues implica que las dos partes tienen derechos y obligaciones. Y, ambos quedarán protegidos por las estipulaciones que se incluyan en el contrato y por la Ley.

Es consensuado

Todo contrato de compraventa debe de ser consensuado tanto en el precio como en las condiciones. Es decir que, tiene que reflejar un acuerdo entre ambas partes. Y, si no se reflejan las partes básicas que debe de contener un contrato, éste podría anularse. Por ello, es indispensable que contenga la identificación de las partes implicadas, del bien, del precio pactado y de la forma de pago y entrega. 

“La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado” Artículo 1450 del Código Civil Español.

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Es de obligatorio cumplimiento

Ambas partes estarán obligadas a cumplir lo estipulado en el contrato salvo que exista un error o ilegalidad.

No hay forma definida

Si bien existen muchos modelos de contrato, ninguna forma es la definitiva. Esto se debe a que la Ley no estipula una forma determinada de redactar un contrato. 

Solo hay contratos de compraventa de bienes muebles y/o inmuebles

Es decir, que no se puede firmar un contrato de compraventa en prestación de servicios o similares.

Contenido de un contrato de compraventa de vivienda

Todo contrato de compraventa debe de reflejar los siguientes contenidos:

Datos del comprador y vendedor

Lo primero que encontraremos en un contrato de compraventa, es la identificación de las partes implicadas. Es decir, vendedor y comprador. Aparecerán sus nombres, si actúan en nombre propio o de terceros como representantes legales. 

Si se encuentran debidamente acreditados y en sus plenas facultades para llevar a cabo el negocio, su domicilio, NIF y si son persona física o jurídica. Mientras que, si se actúa en representación de otra persona, tendremos que demostrarlo con el poder notarial correspondiente.

En el caso de que sean varios los compradores o los vendedores se informará de cuál es el porcentaje de propiedad que tienen sobre el bien vendido. O, de cuál es el porcentaje que adquieren en el inmueble comprado. En el caso de matrimonios, se establecerá si están en régimen de bienes gananciales o en separación de bienes.

En el caso de que lo que se esté vendiendo es una propiedad adquirida mediante herencia, se deberá acreditar por medio de algún título de propiedad. 

Descripción de la vivienda

A continuación, el contrato de compraventa ostentará una descripción del inmueble objeto del contrato. Se dirá qué tipo de propiedad es, la ubicación, su referencia catastral, los datos registrales que haya sobre el mismo. 

Asimismo, vendrán anotados los metros cuadrados que contenga, si se encuentra dentro de un edificio o es una vivienda unifamiliar. El número de habitaciones, baños, etc. que posea. Si cuenta con patio, terraza, balcón… Así como los metros cuadrados que le corresponda dentro de los espacios comunes si se encuentra dentro de una urbanización o edificio.

De igual forma, si la vivienda se vende amueblada o semiamueblada, en el contrato de compraventa se incluirá un inventario. Este, incluirá todos los muebles y ajuar que el vendedor haya dejado. Y se incluirán fotos de cada uno de ellos.

Precio de venta y forma de pago

Otro de los contenidos que encontraremos en el contrato de compraventa es el del precio acordado y la forma de pago pactada. Así, se verá en cuanto se ha vendido el inmueble y en cuanto está tasado. Y si el pago se ha realizado mediante transferencia bancaria, cheque nominativo, pago por plazos, etc.

O si por el contrario se ha realizado mediante la formalización de una hipoteca, o una subrogación de la hipoteca que ya existía.

Reserva y arras

Muy ligado al apartado anterior, encontraremos si se llevó a cabo una reserva o contrato de arras. Y cuánto se entregó a cuenta. Este dinero aportado, se restará de la cantidad pendiente de entrega.

Deudas o cargas sobre la vivienda

Además, y muy importante, el contrato debe de especificar si la vivienda que vamos a comprar o vender, cuenta con alguna carga. Esto puede acreditarse por medio de la Nota Simple que se obtiene en el Registro de la Propiedad. Y también solicitando al presidente de la comunidad o al administrador de la finca, un certificado de deudas.

Con ambos documentos, podremos saber si sobre la vivienda pesa algún embargo, hipoteca, si se deben cuotas de la comunidad, etc. Y con esta información, se establecerá cuál de las dos partes tendrán que hacerse cargo del pago.

Gastos de la compraventa

En cuanto a los gastos, lo normal es que sea el comprador el que asuma todos los gastos de gestión y formalización de la compraventa. Si bien, en algunos casos, ambas partes asumen proporcionalmente estos gastos.

Así, el comprador tendrá que hacerse cargo del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, o del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Y si la vivienda a adquirir es nueva, también tendrá que pagar el IVA. Además de asumir el pago de las escrituras y de la Inscripción de la vivienda en el Registro de Propiedad. Mientras que, de necesitar una gestoría para llevar a cabo todo el papeleo, pueden compartirse los gastos ocasionados.

De igual forma, una de las partes, tendrá que abonar el IBI. Éste, es el Impuesto que grava la posesión sobre Bienes Inmuebles. Y el responsable de su pago será aquel que fuese propietario del inmueble a 1 de enero del año en que se realizase la compraventa.

Mientras que, el vendedor, se hará cargo de la Plusvalía si hubiese. Y también tendrá que declarar la venta en la Declaración del IRPF.

Fecha de entrega del inmueble

Asimismo, el contrato de compraventa, contendrá la fecha de entrega del bien. Fecha que normalmente suele coincidir con el momento de la firma del contrato. Si bien es cierto, que puede que la fecha de entrega de la vivienda vendida haya sido anterior a la firma del contrato. O, se prevea que sea unos días más tarde. En cualquier caso, será una fecha conocida y acordada por vendedor y comprador.

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Tipos de contratos de compraventa

En cuanto a los contratos de compraventa, podemos diferenciar entre:

Contrato de arras

El contrato de arras es un documento previo que se firma entre vendedor y comprador. Y que, supone un compromiso por ambas partes de que la compraventa del inmueble será efectiva en el futuro. 

Este contrato se realiza como forma de asegurar por ambas partes que la transacción se llevará a cabo. Y para que se formalice, el comprador debe de pagar una fianza previamente pactada con el vendedor. Esta fianza, después será descontada del pago final.

Sin embargo, si el comprador se arrepiente, lo general es que la fianza no se devuelva y se la quede el vendedor como pago al tiempo perdido en la venta. Si bien, en algunos casos, sí se devuelve. Asimismo, se suele poner una penalización en caso de que sea el vendedor el que resuelve en contrato unilateralmente y anula la venta.

Contrato de compraventa con pacto de retracto

Este tipo de contrato permite al vendedor poder retractarse de la venta realizada. Y así, recuperar el bien que ha vendido siempre y cuando devuelva el dinero. Para poder retractarse no debe de haber pasado más de cuatro años a partir de la fecha del contrato. Siento esto lo que estipula el Código Civil en su artículo 1507. Aunque si se llega a un acuerdo, puede ser más amplio, pero tampoco podrá exceder los 10 años (art. 1508 CC).

Compraventa de una vivienda en plazos o con opción a compra

Se trata de ir pagando la vivienda en plazos. Algo que debe de estar estipulado en el contrato, con la fecha acordada. Así, el vendedor no puede pedir que se le pague un plazo por adelantado. Y el comprador, no puede pagar fuera de plazo la cuota correspondiente. El acuerdo se realiza entre vendedor y comprador, sin que intervenga un banco ni financiera.

Contrato de compraventa con reserva de dominio

En este tipo de contrato se incorpora una garantía que consiste en que el comprador puede pagar de forma aplazada la vivienda que adquiere. En ese caso se entrega el dominio, pero no se transmite la propiedad. Sino que, este último paso se llevará a cabo cuando el inmueble se encuentre pagado en su totalidad.

En este caso, si el comprador no paga el bien, entonces el propietario recuperará la titularidad de nuevo.

Con todo ello, como habrás visto, son varios los tipos de contratos que podremos hacer a la hora de comprar o vender un inmueble. Y, varios los aspectos a los que habremos de estar atentos. Conocer cuáles son las deudas que penden sobre el mismo, será de vital importancia. Y llegar a acuerdos en diversos factores con el vendedor, también. 

Por ello, desde Banker & House, inmobiliaria en Cerdanyola del Vallès, te recomendamos que, cuentes con el apoyo de especialistas en compraventa de inmuebles. Pues, tanto si vas a vender como si vas a comprar, estos velarán por tus intereses y te facilitarán una transacción rápida y sin sobresaltos.

De esta manera, si estás buscando vivienda en Cerdanyola y alrededores. O, si quieres vender una propiedad en la zona, te invitamos a que nos visites y pidas asesoramiento. Nuestro equipo de especialistas te ayudará a encontrar la vivienda que tanto buscabas. Y, si eres propietario, encontraremos para ti al comprador perfecto. ¿Hablamos?

- Cofundador de Banker & House
- Gerente y director de operaciones
- Más de 25 años de experiencia en el sector inmobiliario