Muchos expertos en el mercado inmobiliario apuntan a que los precios de vivienda apenas están cayendo este año 2021. Por lo cual, el ajuste de estos se retrasará hasta el próximo año. Esto ha demostrado que el poder de resiliencia del mercado inmobiliario ha superado las expectativas ampliamente.
Las previsiones al inicio de la pandemia eran muy desalentadoras, con datos negativos de hasta dos dígitos. Pero, tras analizar la evolución de estos últimos meses, la perspectiva es que el precio de la vivienda se estabilice.
Estos datos son muy alentadores, y se debe principalmente a la extensión de los ERTE. Lo cual mantendrá estable la renta de algunos hogares casi todo el año. No debemos olvidar que, los costes de financiación se han mantenido en niveles bajos en comparación con otros años.
Contenidos del artículo
- 1 Precios de la vivienda estables en 2021
- 2 El 2022 y la caída de precios de la vivienda
- 3 Mejora la actividad inmobiliaria en 2021
- 4 Evitar el inmobiliario cotizado
- 5 Los precios y ventas podrían crecer para 2022
- 6 Se observa un cambio en el comportamiento de compra
- 7 Evolución del precio de la vivienda en Cerdanyola del Vallès
Precios de la vivienda estables en 2021
Gracias a estos factores, entre tantos otros, los precios de la vivienda en 2021 se mantendrán estables, cayendo sólo un 1% hasta final de año. Esto también retrasará la caída de precios hasta 2022, donde se prevé un descenso en los precios de hasta -5%.
Las caídas de 2021 se han registrado principalmente en zonas prime de las grandes urbes, donde la sobrevaloración es mayor al 10%. Con respecto a los alquileres, estos registran una fuerte caída, entre – 10% y -15% en el primer trimestre del 2021. Finalmente, los precios del suelo deberían empezar a estabilizarse, después de que en 2020 se redujeran hasta en 10%.
Como lo adelantaron diversos especialistas, las bajadas en los precios de la vivienda se han trasladado a 2021 y, esto ocurrirá en menor medida para 2022. Todo esto nos traerá un 2022 con devaluaciones de entre el -5% y el -7%. Pero esto no afectará considerablemente a la obra nueva y la vivienda de segunda mano con una mejor localización, comportándose de una manera más estable.
Durante 2021 se ha venido recuperando la actividad inmobiliaria, alcanzando un incremento del 10%, gracias en buena medida, al retorno de extranjeros. Además, para fin de año, se espera cerrar con un incremento de +10% en la actividad inmobiliaria. Pero, tendremos que ser pacientes y esperar hasta 2022 para que la cantidad de transacciones regresen a niveles previos a la pandemia.
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El 2022 y la caída de precios de la vivienda
Se estima que exista una sobrevaloración del 6 % en los precios de la vivienda, siendo el año 2022 cuando ocurra el desplome de los precios.
Según datos del Instituto Nacional de Estadística, los precios de vivienda han soportado de gran manera los embates que sufrieron durante 2020, registrando una subida del +1,5 %. Lo que resulta aún más sorprendente es que, estos precios hayan podido soportar de gran manera, a pesar de la fuerte contracción del PIB (-10,8 % en el año 2020).
Además, los precios de la vivienda están siendo soportados por los menores costes de financiación que se aplican. A esto, debemos sumarle que más de la mitad de las hipotecas son de tipo fijo, cuyo coste se ha reducido una media de 30p.b. durante el 2020. Otro factor importante son los ERTE, los cuales han mitigado el impacto que ha tenido la pandemia sobre los trabajadores.
Debido a estos comportamientos tan dispares es que ha incrementado la brecha que existía entre los precios de vivienda y la renta de los hogares españoles, por lo que se puede estimar una sobrevaloración de los precios de vivienda de alrededor del 6%.
La ampliación de los ERTE ha permitido que el desplome de los precios de vivienda se aplace hasta 2022, dejando que en el 2021 se vaya a tener un ligero reajuste de alrededor del -1%, muy por debajo del -5% que se había estimado al inicio de la pandemia, acentuado en la parte final del año, siendo motivado por la incertidumbre económica, con un repunte en la tasa de paro, por una pérdida de atractivo para la inversión en vivienda, debido a la tendencia a la baja de los alquileres y debido a una mayor inseguridad jurídica.
Mejora la actividad inmobiliaria en 2021
Este año ha sorprendido a buena parte de los expertos, ya que la actividad inmobiliaria está soportando mejor de lo que se había estimado en el año 2020. La caída estimada era de alrededor del -35 %, contra un -17 % que se está registrando el presente año, a pesar de la paralización a la que nos obligó el virus.
Esto ha sido también gracias a una rápida digitalización del sector, permitiendo el cierre de muchas operaciones, evitando el contacto físico. Basados en estos factores, este año podría ser un buen momento para comprar una casa en Cerdanyola.
Para finales de este año se prevé que la actividad inmobiliaria se recupere, así como se espera que las transacciones de vivienda repunten hasta en un +10 %, llegando hasta las 458.000. Como ya lo hemos podido observar líneas arriba, las transacciones serán impulsadas en parte por la vuelta de extranjeros, sobre todo en la segunda mitad de este año.
No olvidemos que estas transacciones representan más del 10 % del total nacional y han sufrido un desplome en torno al -40 % el año pasado. Uno de los escollos que parecía duro de salvar era el tema del Brexit, pero el impacto de este parece limitado. Es probable que, gracias a posibles acuerdos bilaterales entre España y Reino Unido, estas transacciones serán necesarios para agilizar la burocracia actual.
No será hasta el próximo año 2022 que, las transacciones alcancen nuevamente la cifra de 500.000 transacciones, la cual se considera una cifra sostenible a medio plazo. Es probable que de estas 500.000 transacciones se dividan en 100.000 transacciones de vivienda nueva y 400.000 de segunda mano.
Además, se prevé que el mercado de suelo tenga una recuperación lo más próxima posible al +20 % en 2021, luego de haber perdido un 35 % en 2020. Que no nos sorprenda cuando las más grandes promotoras y que tienen una capacidad de financiación mayor, saquen provecho de las caídas de precios, reforzando sus carteras de suelo, con lo cual podrán garantizar sus planes de negocio futuros.
Evitar el inmobiliario cotizado
Si bien es cierto, que ha habido una recuperación del ciclo económico en esta “nueva normalidad” post-COVID, la incertidumbre aún es elevada sobre las SOCIMIs. No podemos negar que este virus ha afectado y alterado de forma estructural nuestra vida, haciendo especial énfasis en nuestra forma de trabajar y de consumir.
Esto se ha debido a una caída muy significativa en las rentas y ocupaciones, pero también se debe que se exige una mayor rentabilidad a los activos. Se ha recuperado de buena manera hasta la fecha en el 2021, situando las cotizaciones en línea con los precios objetivo que se habían marcado para el presente año.
Los precios y ventas podrían crecer para 2022
Muchos otros expertos coinciden en que se seguirá acelerando el paso de una fase del ciclo a otra, ya que actualmente, se ha visto una estabilización, con incrementos de ventas y desplomes de precios. En 2022 ya se prevé que el sector retorno al camino del crecimiento y de la expansión, incrementándose los precios y las ventas.
Para estos, el 2021 cerrará con un crecimiento en la compraventa de viviendas de hasta un 4 %, alcanzando las 420.000 operaciones. Esta cifra, a pesar de que ha superado las primeras previsiones pesimistas, aún no alcanza las 500.000 operaciones que se realizaron en 2019, con unos precios que sigan a la baja, que se ha acentuado en esta primera mitad del año.
A finales del año pasado, se pudo apreciar un desplome de las ventas de hasta el 40 %, que se concentró principalmente en el segundo trimestre del año. Pero, se pudo apreciar una recuperación significativa a partir del verano, observándose una evolución diferente entre obra nueva y vivienda de segunda mano.
Esto se ha debido principalmente a la poca demanda nacional, la cual se ha visto muy castigada por la crisis pandémica, aunada a una casi inexistente demanda extranjera. Las perspectivas son más positivas para 2022, ya que prevé un crecimiento del PIB, cerrando un ciclo de caída de los precios, se podrá empezar a hablar de la tan ansiada recuperación.
Además, se espera que, junto a la recuperación del crecimiento del PIB, empiece a mejorar también las tasas de desempleo, que se están viendo muy dañadas este 2021. Ya que muchas ayudas a desempleados y los ERTE han empezado a desaparecer.
Pero, no todas son malas noticias, a favor del sector, para el crecimiento de este, se partirá desde una posición más sólida. No teniendo un exceso de oferta, el sector de la construcción contará con casi el mismo número de afiliados que hace un año o los fondos europeos que llegarán a terminar de darle un impulso al sector inmobiliario.
Se observa un cambio en el comportamiento de compra
La presente coyuntura nos ha obligado a cambiar nuestros hábitos, como, por ejemplo, trabajamos más desde casa, lo cual afecta los patrones de comportamiento de compra de vivienda. Se ha visto una tendencia a buscar nuevos espacios que se encuentren adaptados a las necesidades actuales de los consumidores, con una industria de la construcción que también tiene que amoldarse a estos nuevos requerimientos.
Estamos ante una disyuntiva para los responsables políticos, ya que, por un lado, se intenta que las tasas de interés sean bajas, para asegurar un proceso de recuperación sostenido pospandemia. Pero, además, hay una razonable preocupación por los niveles de endeudamiento que pueden llegar a adquirir adquieran las personas cuando se compran una casa.
Expertos de otros países advierten que con un financiamiento barato y con la expansión de los ahorros, las familias podrían buscar endeudarse más comprando viviendas y que los precios de estas sigan subiendo de manera acelerada.
Evolución del precio de la vivienda en Cerdanyola del Vallès
Cuando hacemos el análisis de la evaluación del precio de la vivienda en Cerdanyola del Vallès, podemos apreciar que el precio de las viviendas se ha mantenido estable de cierta manera, a pesar de apreciar descensos. Estos descensos se pueden apreciar principalmente en los dos últimos trimestres del 2020, llegando a un -2% en diciembre del año pasado.
Pero, a partir de febrero de este año, se aprecia un incremento en el precio del m², llegando a recuperarse hasta un +1,2% con respecto al mes anterior. Los precios para el segundo trimestre de 2021 se han incrementado y este incremento se viene sosteniendo desde el mes de febrero, por lo cual, la previsión es que no haya una fuerte caída en el precio de la vivienda. Si tienes pesando vender una casa en Cerdanyola del Vallès, este podría ser un buen momento.
- Cofundador de Banker & House
- Gerente y director de operaciones
- Más de 25 años de experiencia en el sector inmobiliario
