Servidumbre de paso, que es y porqué es necesario escriturar

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Si eres propietario de una finca o bien inmueble, sabrás que nadie tendría la posibilidad de sacarle partido a su propiedad si no tiene cómo llegar hasta esta. De ahí que exista la figura de la servidumbre de paso. Pero, ¿qué es la servidumbre de paso y por qué es necesario escriturarla?

Se trata de un aspecto muy importante a tener en cuenta, sobre todo si a nuestra propiedad se le interponen otros predios. Pues, tiene la característica de permitir una racional explotación y utilización de los predios o fincas, facilitando que podamos acceder a nuestro bien.

Este derecho de servidumbre va a otorgar a su titular un interés sobre la propiedad de otro. Por lo general, las servidumbres van a afectar a todo tipo de transacciones que se encuentren relacionadas con bienes raíces. Este tipo de derechos se vienen utilizando con mayor frecuencia para la conservación y preservación de monumentos o propiedades históricas.

A pesar de que se utiliza cada vez más, no todos tienen claro qué son las servidumbres y qué derechos otorgan. Lo cual genera problemas legales en su creación, interpretación e implementación. A continuación, vamos a repasar la definición de estas, así como los derechos que otorgan y todo lo relacionado a las servidumbres de paso.

¿Qué es una servidumbre de paso?

Como ya hemos visto, una servidumbre de paso es un derecho que va a tener una finca enclavada entre otras fincas de diferentes propietarios. El objetivo de esta servidumbre es que se pueda acceder a través de dichas fincas desde un camino público hasta la finca en cuestión.

Es así que, la servidumbre de paso no es otra cosa que el derecho que tendrá la finca enclavada para construir un camino o usar un camino que tengan las fincas vecinas para pasar hasta su propiedad.

La finca que se encuentra afectada por la servidumbre de paso se llama “predio sirviente”, mientras que la finca que se beneficia de la servidumbre será conocida como “predio dominante”. Por esta razón, la servidumbre de paso va a tener dos partes:

Predio dominante: esta será la finca que se encuentra enclavada entre otras y que será la beneficiaria de la constitución de la servidumbre de paso sobre la o las fincas vecinas.
Predio sirviente: esta es la propiedad sobre la cual se va a constituir la servidumbre, siendo el terreno por donde pasará el vecino para llegar hasta su finca.

Debemos tener claro que, una servidumbre no va a permitir que se ocupe la propiedad ni tampoco impedirá que terceros ingresen a ella, a menos que estos interfieran con el uso normal de la servidumbre predial. Por el contrario, quien posea la propiedad puede continuar usando la servidumbre y negar el paso a terceros impidiendo que estos ingresen a la propiedad. Menos al titular de la servidumbre,

Una de las servidumbres de paso más habituales se da cuando una propiedad, que por lo general es una finca rústica de tipo agrícola, tiene que pasar por otra o se encuentra enclavada, entre otras sin tener la opción de una salida a camino público. En este ejemplo, la segunda propiedad tendrá el derecho de servidumbre de paso sobre la primera propiedad.

Con este ejemplo, vemos que un inmueble o finca va a tener derecho a constituir un paso de servidumbre a otra propiedad cuando dicha finca se encuentre enclavada entre varias fincas vecinas. Y, siempre que no cuente, contar con un acceso directo al camino público. Con respecto al tamaño de la servidumbre de paso, este va a depender de las necesidades que tenga el predio dominante.

Puede ocurrir el caso de que el dueño del predio dominante, no llegue a un acuerdo con el dueño del predio sirviente para realizar la constitución del paso de servidumbre, este podrá presentar una demanda de constitución. En el caso de que ocurra una constitución forzosa o legal, el dueño del predio sirviente tendrá derecho a que se le indemnice por el terreno que será ocupado.

¿Qué indemnizaciones se prevén por la servidumbre de paso?

Cuando nos referimos a las indemnizaciones por el camino de servidumbre de paso, tenemos que tener claro que estas podrán variar en función de ciertas circunstancias. A continuación, veremos los casos concretos en los que se podrá reclamar una indemnización:

Camino de servidumbre para paso continuado y satisfacción de las necesidades del predio dominante mediante el establecimiento de una vía permanente. Cuando se tenga este caso, la indemnización equivaldrá al valor del terreno que se ocupará, a lo que se tendrá que agregar una cantidad adicional indeterminada por los posibles perjuicios que el camino pueda ocasionar en el predio sirviente.

Camino de servidumbre para la extracción de cosechas y su cultivo sin construcción de una vía permanente en el predio sirviente. Cuando tengamos este caso, la indemnización tendrá que ser por el valor del posible perjuicio que se pueda ocasionar por la concesión del paso para la extracción de cosechas y su cultivo.

En definitiva, salvo que el propietario del predio sirviente acuerde no establecer ningún tipo de indemnización, la constitución de una servidumbre de paso llevará consigo la obligación de indemnizar a dicho propietario. Esto en compensación al daño ocasionado en su finca de servidumbre.

¿Cómo se constituye una servidumbre de paso?

Cuando hablamos de la constitución de una servidumbre, tenemos que saber que existen dos formas de conseguirla, las cuales son:

Cuando existe un acuerdo entre vecinos: se realizará a través de la elaboración de una Escritura Pública, la cual se inscribirá posteriormente en el Registro de la Propiedad.
Cuando no existe un acuerdo entre vecinos: por lo que se tendrá que recurrir a un Juez para que este dictamine la constitución de la servidumbre. Cuando tengamos este supuesto, será muy importante demostrar, a través de un Informe Técnico elaborado por un perito. Y que no existe otra alternativa posible, con el objetivo de que el Juez entienda la necesidad o no de constituir la servidumbre por el lugar solicitado.

En el supuesto caso de que entre la finca que se encuentra enclavada y el camino público se encuentre varias fincas de distintos propietarios será un poco más engorroso. Va a ser necesario que se constituya la servidumbre de paso sobre cada una de estas fincas hasta que se llegue hasta la vía pública.

Es así que, cuando sea necesario utilizar los servicios del Juzgado, se tendrá que demandar a todas las fincas sobre las que se vaya a constituir la servidumbre. Esto se deberá realizar, aunque alguna de ellas se encuentre de acuerdo en favorecer la constitución de la servidumbre.

En definitiva, la constitución de servidumbre se deberá hacer mediante escritura pública u otro documento escrito. Como un contrato o testamento. La constitución de una servidumbre de paso va a requerir las mismas formalidades que las que se necesitan para transferir o crear otros derechos en la propiedad. En otras palabras, se tendrá que realizar con un documento por escrito, firmado y debidamente notificado.

Como hemos visto, en algunas circunstancias, los tribunales van a poder crear servidumbres. Dichas servidumbres van a recibir el nombre de “servidumbres por implicancia”, de las cuales, veremos las más comunes:

Servidumbres por necesidad: Este tipo de servidumbres se constituyen para brindar acceso a una porción de terreno, la cual no cuenta con acceso desde un camino público. Se podrá pasar por un predio colindante con el objetivo de acceder a la vía pública.
Cuasiservidumbres: Las cuasiservidumbres se constituyen tomando como base el uso previo que hacía un propietario de parte de su finca, beneficiando a otra porción de la misma propiedad. Esto es común cuando se da la división de un terreno.

Otros métodos para establecer servidumbres son prescripción o usucapión, doctrina de los actos propios, costumbre, enajenación y beneficio público. Son conceptos complejos del derecho civil y con diferencias sutiles entre ellos y en cada estado. Un abogado puede ayudarlo a entender estas diferencias.

Requisitos para la constitución de servidumbre de paso

A continuación, vamos a describir los requisitos que se deben tener en cuenta para constituir una servidumbre de paso.

Enclavamiento de la finca

Para que una servidumbre de paso pueda ser constituida a favor de una finca, será necesario que dicha finca se encuentre enclavada de manera total entre fincas ajenas a nuestra propiedad. Y que, por supuesto, no tenga un acceso directo a camino público. Si dicha finca tuviera acceso a una vía pública por alguna de las fincas de la persona solicitante, no se cumpliría con el requisito de que la finca se encuentre enclavada.

Salida a Camino Público

Las fincas o terrenos para los que se encuentre solicitando la constitución de la servidumbre de paso, además de encontrarse enclavados entre otras fincas, no tendrán que disponer de acceso a través de cualquier vía pública.

Cuando se tenga el caso de que la finca que está solicitando la constitución de la servidumbre tenga acceso a vía pública, pero esta no se encuentre apta para el tránsito, podrá constituirse una servidumbre de paso. Esto también será posible cuando no se pueda arreglar dicha vía pública para una correcta circulación. Por lo cual, también se podrá constituir una servidumbre que posibilite el paso a estos terrenos. Para poder solicitar esto, vamos a tener que demostrar, mediante un Informe Técnico Pericial, que no hay otra alternativa viable.

Menor Daño

Cuando se vaya a constituir una servidumbre de paso en una propiedad ajena, estaremos provocando un daño a dicha propiedad. Así como unos perjuicios, ya que no se podrá disponer libremente del terreno en el cual se encuentra la servidumbre. Debido a esto, la jurisprudencia va a establecer el requisito de menor daño como una de las principales premisas a tener en cuenta a la hora de que se establezca la servidumbre de paso.

Es así que, cuando vayamos a solicitar el establecimiento de una servidumbre de paso, esta se tendrá que respaldar en un estudio y valoración de las mejores alternativas posibles. Finalmente, deberemos seleccionar la que genere un menor daño sobre el predio sirviente.

Menor distancia a Camino Público

Cuando ya hayamos definido las alternativas que generen un menor daño sobre el predio sirviente, tendremos que definir cuál de estas es la que tiene una menor distancia a una vía pública.

Comodidad

De todas las alternativas que hayan presentado un menor daño y que tengan una menor distancia a una vía pública, vamos a tener que seleccionar aquella que sea más cómoda para el acceso al predio dominante.

Medidas que corresponden a los caminos establecidos mediante servidumbre de paso

Este punto resulta controversial en muchos casos, debido a que la servidumbre en el Código Civil no lo especifica de manera clara. Lo único que se especifica es que la anchura tendrá que ser la suficiente para que se puedan satisfacer las necesidades de uso del predio dominante. En definitiva, este es uno de los puntos que genera más disputas y controversias entre propietarios.

Los artículos del Código Civil que regulan el derecho de la servidumbre de paso hablan únicamente de la anchura de la servidumbre. Esto se debe a que, en lo referente a la longitud, esta queda supeditada a que se establezca el camino más corto a la salida más cercana desde el predio dominante. Evitando causar mayor perjuicio al predio sirviente.

Por otro lado, las necesidades reales deberán tenerse en cuenta para marcar la anchura inicial del camino. Este es otro motivo de controversia, por el cual se recurre a la vía judicial para que sea determinada puesto que, será un juez quien lo establezca finalmente. Cuando haya sido fijado, podrá variar dependiendo de la evolución de las necesidades en el futuro.

Es así que, la servidumbre de paso no está considerada como un derecho de carácter permanente, encontrándose sujeto a diversas modificaciones. Y, según el Artículo 565 del Código Civil “La servidumbre de paso debe darse por el punto menos perjudicial al predio sirviente y, en cuanto fuere conciliable con esta regla, por donde sea menor la distancia del predio dominante al camino público”. Por su parte, el Artículo 566 del Código Civil sostiene que “La anchura de la servidumbre de paso será la que baste a las necesidades del predio dominante”.

Derechos y recursos de una servidumbre de paso

Por lo general, el titular de la servidumbre de paso va a tener derecho a hacer “lo que sea razonablemente necesario o conveniente para poder gozar por completo de los propósitos por los cuales se creó la servidumbre”. Esto será así siempre y cuando no se genere una carga indebida en el predio sirviente. Además, el dueño del fundo sirviente va a poder realizar cualquier uso del terreno que no interfiera de manera indebida con el uso del titular de la servidumbre.

Resulta sumamente importante que las servidumbres de paso se escrituren, puesto que es necesario contar con un documento que esté consensuado y firmado por todas las partes intervinientes. En muchas ocasiones las servidumbres se encontrarán inscritas en el Registro de la propiedad. Pero debemos tener en cuenta que, solo se inscriben en el predio sirviente. En el predio dominante, solo se realizará una nota marginal que recoja esa cualidad.

Debemos tener en cuenta que, no existe obligación de inscripción y menos aún plazo dentro del cual estas inscripciones deban realizarse. Pero, en cualquier caso, es relevante tener en cuenta todos los aspectos que concurren en la servidumbre. Y si, después de leer este post aún tienes dudas, puedes contar con el equipo de Banker & House, inmobiliaria de Cerdanyola del Vallès, para que te asesoremos.