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¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?

Publicado por Banker & House en 01/12/2021

En la actualidad, el alquiler con opción a compra es una opción en auge, ya que cada vez más personas buscan esta alternativa. Cuando buscamos alquilar o comprar una vivienda, deberemos tener en cuenta diversas cuestiones. Pero, además, debemos saber que existe un híbrido entre estas dos opciones, el alquiler con opción a compra.

No debemos olvidar que, en la actualidad, acceder a una vivienda se ha convertido en algo difícil de concretar, más aún si nos referimos a los más jóvenes, quienes buscan emanciparse del hogar familiar. Debido a la burbuja que vivimos hace algunos años los precios alcanzaron niveles históricos, por lo cual, apareció en escena una figura poco usada, el alquiler con opción a compra.

Hoy en día, a pesar de que los precios se han ido conteniendo, y con muchos pisos en alquiler, esta opción sigue siendo una alternativa para quienes quieren ser propietarios, pero no tienen la liquidez suficiente en el corto plazo. Con el alquiler con opción a compra, se permite que lo abonado de alquiler no sea dado por perdido y, por el contrario, sirva para que en el futuro se pueda adquirir esa misma vivienda.

Gracias a esta modalidad, los inquilinos podrán establecerse en la vivienda elegida en régimen de alquiler durante el tiempo que la partes hayan acordado. Y, pasado este, el inquilino tiene derecho a comprar dicha casa. Para esto, se descontará del precio parte del alquiler que había pagado durante los meses que estuvo de inquilino en la vivienda.

A continuación, desde Banker & House, que destaca entre todas las inmobiliarias en Cerdanyola, os explicaremos algunas de las claves acerca de esta modalidad. Una muy buena opción para acceder a una vivienda. Gracias a esta modalidad tanto inquilinos, propietarios y profesionales del sector inmobiliario podrán llegar a un buen entendimiento, haciendo que esta modalidad sea más utilizada.

¿Qué es un alquiler con opción a compra?

Podemos definir el alquiler con opción a compra como un contrato doble o mixto que se encuentra compuesto por dos subcontratos, uno de alquiler y otro de compraventa. Con esta modalidad el inquilino podrá vivir de alquiler en la vivienda por un tiempo determinado. Una vez finalizado dicho plazo, tendrá derecho a comprar la vivienda por un precio previamente acordado. De este precio se descontarán, de manera total o parcial, los pagos del alquiler que hayan sido abonados hasta ese momento.

Entonces, el alquiler con opción a compra es una alternativa híbrida entre un alquiler tradicional y una compraventa, que se encuentra amparado por un tipo de contrato que posee dos negocios jurídicos. Con esto, el inquilino va a arrendar una vivienda bajo las mismas características de un alquiler tradicional y después de cumplido el plazo, podrá decidir si ejecuta la opción de compra o no.

Como hemos visto, esta es una opción importante para quienes no cuentan con una cantidad suficiente de ahorros que les permita acceder de manera directa a comprar vivienda. Esta opción también es ideal para quienes se encuentren indecisos y no saben si comprar o alquilar. Ya que empezarán viviendo de alquiler, para luego decidir si comprar o no, pudiendo descontarse el dinero pagado durante el alquiler, del precio de la venta.

El Tribunal Supremo ha definido esta modalidad como “un precontrato –en principio unilateral, en virtud del cual, una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante”.

¿Cómo será el contrato de alquiler con opción a compra?

Como ya lo hemos visto, el alquiler con opción de compra es un contrato atípico, el cual no se encuentra contemplado por la Ley y tampoco aparece expresamente regulado en el Código Civil. Pero, como respaldo, este es aceptado y reconocido en el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Debido a esto, resulta muy importante que todas las condiciones queden claramente especificadas en el contrato.

De acuerdo al Tribunal Supremo, para que este tipo de contrato se encuentre vigente, será obligatorio que, por lo menos, se consignen en él dos condiciones esenciales de la compraventa. La primera será el objeto del contrato y el precio, con lo cual, se cede la decisión de comprar la vivienda al inquilino tras los años de alquiler pactados.

 

La segunda será el precio de venta estipulado para la vivienda en el momento de firmar el contrato, acordando la cantidad de las cuotas del alquiler, así como el porcentaje que se podrá descontar de la renta de arrendamiento llegado el caso de que se efectúe la opción de compraventa. También se consignará la cantidad entregada de prima inicial, que es lo más habitual en este tipo de contratos.

Como este es un contrato doble, resulta conveniente que en este aparezca reflejado de manera clara todas las condiciones del arrendamiento, así como de la compra. En este sentido, estos son los datos que debería incluir tanto en el contrato de alquiler como en el de compraventa:

  • Plazo o fecha, así como el precio por el que se compraría la vivienda.
  • La señal que se entregaría a la firma del arrendamiento por parte del inquilino, junto con la fianza por el alquiler (el equivalente a un mes de renta en el caso de viviendas y dos meses para locales) y especificar que, de continuar con la opción, perdería esta fianza.
  • Otras cuestiones específicas referentes a si las mensualidades que abone el inquilino mientras dure el arrendamiento, se descuentan del precio final de compra, así como si es de manera total, parcial o no se descontará nada.
  • También pueden consignarse cuestiones como quien será el que corra con los gastos de la notaría llegado el momento de la escritura.
  • Plazo durante el cual el inquilino puede ejercer su derecho a la compra
  • Cantidad de la renta mensual del alquiler
  • Quién corre con los gastos de la comunidad o de una posible reforma

Cosas a tener en cuenta en un contrato de alquiler con opción a compra

En primer lugar, deberás tener claro que este tipo de contratos no es el típico contrato de compra ni de venta. Por ejemplo, si el comprador, luego del plazo acordado, no quiere comprar y este está dentro de las prórrogas legales en el caso de las viviendas, no estaría obligado a comprar si no lo quiere. Dado el caso, el propietario tendría que respetar el alquiler y tampoco podría negarse a la venta.

El contrato de alquiler con opción a compra se tendrá que formalizar mediante un documento privado suscrito entre las partes, como cualquier alquiler. En este caso, el contrato tendría una mayor garantía para la parte arrendataria (futura compradora), si el contrato se realiza en documento público, el cual podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Diferencias entre un contrato de alquiler tradicional y uno de alquiler con opción a compra

La principal diferencia radica en que, en el alquiler con opción a compra, se tendría que establecer como cláusula, la opción por parte del arrendatario de comprar la vivienda. Esto ocurre debido a que la opción de compra no cuenta con una regulación específica, sino que se encuentra sujeta a la voluntad de las partes.

Este tipo de contratos tratan de ayudar al inquilino, y futuro comprador, a adquirir una vivienda. Ya que se puede acordar si se descuenta del precio de compra lo que haya ido pagando como renta.

Ventajas y desventajas del alquiler con opción a compra

Cuando hablamos de este tipo de contratos deberemos tener en cuenta que existen una serie de ventajas y desventajas, ya sea si eres el inquilino o si eres el propietario. A continuación, veremos las principales ventajas y desventajas.

Ventajas y desventajas para el propietario

Ventajas

  • Podrás ganar dinero con el alquiler desde el primer momento.
  • Podrás contar con un buen seguro de impago del alquiler, debido a la alta prima inicial que se suele abonar.
  • Con esta opción, conseguirás sacarle partido a la vivienda de forma inmediata y sobre todo, no deberás renunciar a una venta a futuro.
  • Con esto seguirás teniendo derecho a los diversos beneficios fiscales por alquilar su vivienda.
  • Si una vez finalizado el plazo, el inquilino no ejerce su derecho a comprar la casa, te podrás quedar con lo que fue entregado como prima.

Desventajas

  • Si buscas deshacerte de la vivienda vendiéndola de manera rápida, podrás perder si el inquilino finalmente no decide comprarla.
  • Durante el tiempo que dure el contrato, el propietario no podrá vender la propiedad, debiendo rechazar cualquier tipo de oferta, incluso ofertas mayores que la que firmó con el inquilino.
  • Si durante la vigencia del contrato con opción a compra, las viviendas suben de precio, no tendrás margen para subir de precio, ya que este queda fijado de manera previa en el contrato.

Ventajas y desventajas para el inquilino

Ventajas

  • Podrás descontar, de manera posterior, una parte de lo que se paga de alquiler más la prima inicial, del precio de la vivienda.
  • Tendrás asegurada la compra de la vivienda si optas por ella.
  • Podrás ejercer el derecho de compra de la vivienda en cualquier momento del periodo de alquiler.

Desventajas

  • Si finalmente decides no adquirir la vivienda, perderás la prima inicial abonada.
  • Si durante el periodo de alquiler las viviendas bajan de precio, no podrás ser beneficiado de esta bajada con el inmueble en cuestión, ya que el precio se fijó de manera previa.
  • Como inquilino, la carga fiscal que soportarás será considerable. El contrato se encuentra sujeto a una doble tributación por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, por el alquiler y por la opción de compra.
  • Esto también ocurre por el arrendamiento, ya que, como arrendatario, tendrás la obligación de liquidar el impuesto por ITP en el plazo máximo de 30 días desde la firma del contrato, siendo el arrendador el responsable subsidiario si el inquilino no lo hiciera.
  • La opción de compra estará igualmente sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, teniendo como base imponible el precio pagado por la opción.
  • Este tiene un plazo de 30 días desde la firma del documento privado para proceder a su liquidación conforme a lo establecido en cada comunidad autónoma.

¿Cuántos años puede durar un contrato de alquiler con opción a compra?

La duración máxima de un contrato de alquiler con opción a compra y, por lo tanto, lo que un individuo puede estar de alquiler con este tipo de contrato, es de cinco años. Este plazo es el máximo tiempo de alquiler que se encuentra estipulado en la LAU.

Pero, si se tiene la posibilidad de adquirir la vivienda antes de que finalice el plazo del contrato, es totalmente legal. Así también, si el inquilino dejara de abonar la cantidad establecida por el alquiler durante dos meses seguidos, se tendrá la potestad para rescindir el contrato y desahuciar al inquilino.

Es muy importante tener en cuenta que, el arrendador no podrá vender el piso a terceros durante la vigencia y duración del contrato. Además, no podrá negarse a vender la vivienda si el inquilino manifiesta el deseo de realizar la compra.

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