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Subrogación de hipoteca, cambiar hipoteca de banco

Publicado por Banker & House en 07/01/2022

Si tienes una hipoteca y necesitas mejorar las condiciones de la misma, puedes plantearte hacer una subrogación de hipoteca, es decir, cambiar la hipoteca de banco. ¿Quieres saber más sobre esta posibilidad?

Subrogar una hipoteca significa hacer un cambio en una de las dos partes. Es decir, podemos cambiar o trasladar la hipoteca de banco para conseguir mejores condiciones en otro. O, podemos cambiar el titular de la hipoteca. Esto ocurre cuando vendemos una vivienda aún afectada por una hipoteca y traspasamos la misma al nuevo titular. Aunque en este último caso, el banco tiene que aceptar la viabilidad de la operación.

Según los datos brindados por el Colegio de Registradores, una hipoteca firmada en España tiene, como media de duración, alrededor de 24 años. Con periodos de hipoteca tan largos, el mercado hipotecario podrá cambiar y evolucionar, pudiendo encontrar diversas condiciones que pueden resultar mucho más atractivas que las que se firmaron en su momento.
La subrogación de una hipoteca nos va a permitir conseguir mejores condiciones, como el interés o una mayor seguridad. Por ejemplo, si contrataste una hipoteca hace cinco años, podría llegar a ahorrar hasta 30.000 euros si subrogaras el préstamo.

No debemos olvidar que, si bien es cierto que el trámite de la subrogación puede acarrearnos algunos gastos, en la mayoría de casos puede resultar ventajoso. Lo ideal es que te sientes a hacer cuentas para comprobar si te sale a cuenta. Para que puedas analizarlo de una mejor manera, desde la inmobiliaria Banker & House hemos querido explicarte en qué consiste este trámite y los pasos que tienes que seguir si decides realizar la subrogación de tu crédito hipotecario.

¿Qué es la subrogación de una hipoteca?

Cuando hablamos de la subrogación de una hipoteca, nos referimos al cambio en las condiciones de la hipoteca. Esta es una operación que se puede llevar a cabo cuando lo que ocurre es un cambio de titular de la hipoteca o de acreedor.

La definición que nos da la RAE de subrogar es “sustituir o poner a alguien o algo en lugar de otra persona o cosa”. Y eso es lo que justamente se hace cuando subrogamos nuestra hipoteca. Debes tener en cuenta que, esta decisión la podrás tomar en cualquier momento de la vida de tu hipoteca. Aunque debe realizarse de un mutuo acuerdo entre ambas partes, es decir, el titular de la hipoteca y de la entidad bancaria.

Tipos de subrogación de hipoteca

Existen diversos tipos de hipotecas que pueden ser subrogadas, como las de deudor y de banco. En la subrogación de deudor, la entidad bancaria tendrá la potestad de admitir o no el nuevo deudor. Mientras que, en la subrogación de banco, básicamente se realizará el cambio de nuestra hipoteca de un banco a otro.

Subrogación de deudor

Muchas veces requerimos realizar una subrogación de hipoteca por razones que no tienen por qué tener relación con la rentabilidad del préstamo. Casos como la venta de una casa, de la que aún no se ha terminado de pagar la hipoteca, se dan con mucha frecuencia. Cuando traspasamos una propiedad hipotecada, resulta frecuente que se produzca una subrogación hipotecaria de deudor.

Con esto, la deuda se traspasará al comprador, pero esta subrogación de hipoteca no se encuentra regida por una legislación específica, apoyándose únicamente en el Código Civil y la Ley Hipotecaria.

El Código Civil nos dice que el acreedor debe consentir el cambio de deudor. Por esta razón, la entidad bancaria analizará, de manera previa, el perfil del comprador antes de firmar con este un préstamo hipotecario. Pero, lo que nos dice la realidad es que es necesario el consentimiento de tres partes, es decir, el vendedor, el comprador y el acreedor.

Subrogación de acreedor

La finalidad es mejorar las condiciones de nuestra hipoteca, puesto que muchas veces no nos encontramos del todo satisfechos con las condiciones de nuestro banco. Debido a esto, resulta muy importante comparar las diversas ofertas que ofrecen los bancos de manera periódica, tratando de encontrar mejores condiciones que las que tenemos.

Es así que, podemos utilizar la subrogación de acreedor para cambiar el tipo de interés (pasando de una hipoteca de tipo variable a una de tipo fijo o, al contrario), cambiar el índice de referencia al que va vinculada, ampliar o reducir el plazo de amortización, reducir comisiones, eliminar cláusulas y demás opciones.

La Ley 2/1994 de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecario es la que regula los procedimientos para realizar una subrogación de hipoteca de acreedor. Adicionalmente, algunos aspectos que se encuentran relacionados con la subrogación de acreedor, son regulados por la Ley 5/2019.

¿Cuál es el procedimiento para realizar la subrogación de una hipoteca?

Este procedimiento no es nada complicado, y si lo deseas realizar, el primer paso que debes dar es buscar y encontrar un préstamo hipotecario que te ofrezca mejores condiciones que el actual. Para ello puedes contar con simuladores de hipotecas. Luego de esto, deberás presentar una solicitud al nuevo banco, para que este reciba tu solicitud para evaluar si les resulta conveniente.

Si la nueva entidad bancaria acepta tu solicitud, esta deberá presentarte una oferta vinculante con las condiciones financieras para el nuevo préstamo, como son intereses, condiciones, costes, cuadro de amortización y demás.

De manera paralela, el nuevo banco le tendrá que pedir a tu banco actual, el importe pendiente que queda por pagar. Y este tiene un plazo máximo de 7 días para contestar. Cuando se haya superado esta etapa del proceso, la entidad bancaria actual, podrá presentar una contraoferta. Tendrá un plazo de 15 días y deberá tratar de mejorar las condiciones del nuevo banco.

Luego de tener las propuestas, tanto la oferta como la contraoferta, podrás analizar ambas y decidir qué es lo que te conviene más. Es decir, si cambias de banco o te mantienes en tu actual entidad bancaria, ajustando las condiciones. En definitiva, una subrogación de hipoteca puede terminar en una novación, cuando el deudor decida no cambiar la hipoteca de entidad bancaria y acepte mejorar las condiciones antes que termine el plazo de quince días.

¿Qué gastos tiene la subrogación de una hipoteca?

La subrogación de una hipoteca nos traerá una serie de gastos, debido a que se debe escriturar y registrar la nueva hipoteca. Pero, esto no siempre es así, ya que existen ciertas excepciones para algunos de estos supuestos. Debes revisar tu contrato con la finalidad de saber si firmaste una hipoteca sin comisiones por ciertos conceptos.

En lo que respecta a las tributaciones, encontramos que algunas subrogaciones se encuentran exentas, como la subrogación de deudor por compraventa del inmueble. En definitiva, los gastos de subrogación de hipoteca que tendremos que enfrentar serán pagar el coste de la tramitación, así como de la propia subrogación. Siendo estos:

  • Gastos de notaría.
  • Registro de la Propiedad.
  • Gestoría.

Entre estos gastos no aparecerán los de tasación, debido a que, en una subrogación, por lo general, no se modifica la hipoteca.

Comisión de subrogación:

En las hipotecas de interés fijo se establecerá que durante los cinco primeros años la comisión de subrogación ascenderá al 0,50% y a partir del sexto año en adelante, será del 0,25%.

Para hipotecas de interés variable, se ha establecido máximo del 0,25% durante los tres primeros años, llegando al 0,15% entre el tercer y quinto año. A partir del quinto año, no se tendrá ningún tipo de comisión.

En definitiva, ya sea en cualquiera de los casos, siempre se tendrá que abonar el pago para cubrir ciertos gastos. Y, no podremos encontrar ninguna subrogación de hipotecas sin gastos, sobre todo los gastos mínimos notariales y registrales.

Beneficios de la subrogación de una hipoteca

La subrogación de una hipoteca puede tramitarse en diversos escenarios y por motivos muy diferentes. Cuando hablamos de buscar una oferta con mejor rentabilidad, la subrogación de la hipoteca será una mejora económica.

Cuando hablamos de beneficios de la subrogación de hipoteca, nos referimos a un importante ahorro de dinero con las nuevas y mejores condiciones. Ya que va a abaratar la hipoteca. Deberás tener paciencia para compensar los gastos devenidos de la subrogación, ya que tomará un tiempo para que esto ocurra.

Ventajas de la subrogación por cambio de deudor

La subrogación de una hipoteca tendrá distintos beneficios, en función de si se trata del antiguo titular o del nuevo. Cuando nos referimos a la primera, si la subrogación se produce porque se va a vender la vivienda hipotecada, este se podrá ahorrar los posibles gastos de cancelación del préstamo.

Así también, los compradores se podrán ahorrar la comisión de apertura, incluyendo otros gastos como el de la tasación. En el caso de que no se tenga que ampliar el capital del préstamo, también se podrá ahorrar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

H3: Ventajas de la subrogación de hipoteca por cambio de acreedor

Cuando se dé el caso de una subrogación de hipoteca por cambio de acreedor, también se podrá acceder a una serie de ventajas. Se podrá obtener una mejora del interés, ya sea porque se reduce o porque se produzca un cambio de hipoteca variable a hipoteca fija o lo contrario. También será posible cambiar a euríbor, cuando se tenga el IRPH como referencia.

Así también, se podrá ampliar el plazo de amortización, además, se podrá eliminar algunas cláusulas y vinculaciones y, sobre todo, no habrá comisión por cancelación.

A la par que la subrogación, también se encuentra presente la novación. Esta es una interesante alternativa, pudiendo ser la modificación del plazo de devolución o el cambio de un tipo de interés a otro, trayendo consigo beneficios económicos. También puede ser de gran ayuda cuando se pasa por un apuro financiero, ampliando el capital de la hipoteca para así invertirlo en diferentes necesidades.

Cuando te plantees una subrogación, míralo como algo positivo, puesto que podrás realizar una búsqueda para comparar mejores ofertas y productos. Esta será una excelente manera para saber si tu banco actual te está ofreciendo las mejores condiciones en tu préstamo hipotecario.

Desventajas de la subrogación hipotecaria

Además de los gastos hipotecarios que supondrá una subrogación hipotecaria, es muy probable que existan comisiones por subrogación o cancelación anticipada, aunque estas se pueden reducir con la nueva ley hipotecaria. Una gran mayoría de hipotecas incluyen, dentro de sus condiciones, una comisión de subrogación o de cancelación anticipada. Y esta, se tendrá que asumir si es que queremos subrogar la hipoteca a otra entidad bancaria.

Esta comisión, por lo general, suele ser de un 0,5% del importe restante del préstamo, pero con la salvedad que la subrogación se realice durante primeros 5 años de hipoteca y si la subrogación se realiza a partir del sexto año, la comisión será del 0,25%. Pero como habrás visto, hay más ventajas que desventajas.

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