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Tengo una vivienda alquilada, ¿puedo vender el piso con inquilino?

vender piso con inquilino

Si somos propietarios de un piso que tenemos alquilado, es muy probable que nos hayamos preguntado si lo podemos vender con inquilinos. O si, por el contrario, vamos a tener que esperar a que finalice el contrato de alquiler. La respuesta es que sí vamos a poder vender nuestro piso con inquilinos. Pero, hay que hacerlo de la manera correcta y legal, sin olvidarnos de las pertinentes comunicaciones a quienes viven en él. 

Cabe resaltar que la venta de un inmueble que se encuentra alquilado es algo que está normado y contemplado en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Una ley que hay que tener en cuenta. Además de que el inquilino va a poder permanecer en el inmueble hasta la fecha de finalización estipulada en el contrato.

Es por este motivo, que será importante conocer qué es lo que va a suceder si, como arrendadores, queremos vender nuestro piso cuando este se encuentre alquilado. Asimismo, deberemos tener en cuenta todos aquellos aspectos para hacerlo de manera totalmente lícita y legal. 

De igual manera que si queremos vender una casa con hipoteca, tendremos que seguir ciertos pasos para no caer en la ilegalidad. Y que la compraventa se realice de la mejor manera posible. O saber que, se puede vender un piso de protección oficial, pero siempre respetando las leyes, ya que se nos podría caer la venta o ser ilegal.

Cómo vender una casa con inquilino sin incumplir la ley

Podemos tener diversos motivos para que, como propietarios, decidamos vender nuestro piso cuando este se encuentre alquilado. Puede ser porque necesitemos liquidez inmediata o porque sea un buen momento para sacar una ganancia extra con la venta. Sea como sea, se trata de una transacción que suele generar mucha inquietud, tanto para nosotros como vendedores como para el inquilino y para el comprador. 

Es natural que nos surjan una serie de dudas. Pero no debemos agobiarnos, porque claramente la operación se puede realizar. Aunque habrá que respetar ciertos factores que deben ser considerados para que la venta sea lo más simple posible.

Si queremos vender una casa rápido y sin incumplir la ley, lo mejor es aplicar estos consejos. El primer consejo será que, como propietarios que queremos vender una vivienda alquilada, deberemos repasar el contrato de arrendamiento. Esto con el objetivo de saber si se incluye o no el derecho de adquisición preferente con el inquilino. Y qué se ha pactado en referencia a una potencial venta del inmueble.

Asimismo, deberemos informar al comprador de la existencia de un contrato de arrendamiento vigente. Para evitar posibles sorpresas una vez se haya iniciado el proceso de compraventa. Además, también será importante que informemos al arrendatario de la intención de vender el inmueble. Para no dejar suelto nada que nos pueda impedir la venta del inmueble.

Factores a tener en cuenta para vender un piso con inquilinos

Como ya hemos podido ver, resulta totalmente legal vender nuestra casa con inquilino. No obstante, existen una serie de aspectos que tendremos que tener en cuenta para así poder evitar posibles reclamaciones:

El inquilino va a tener prioridad de compra, salvo que el contrato de alquiler diga lo contrario

El inquilino va a tener derecho preferente de compra, ya que esto se encuentra estipulado por Ley de Arrendamientos Urbanos. El vendedor deberá establecer el precio y las condiciones de venta, para luego comunicarlas al inquilino. Éste puede decidir si comprar o no, teniendo un plazo de 30 días naturales para comunicar su decisión. Pasado este tiempo, si el inquilino no se pronuncia o rechaza la oferta, vamos a tener el camino libre para poder vender nuestro piso a otra persona.

Si como vendedores no hemos comunicado al inquilino nuestra intención de vender. Y hemos vendido la propiedad a otro, el inquilino podría reclamar y hacer uso del derecho de retracto. Para esto va a tener un plazo de 30 días naturales desde que se le haya notificado de que el piso ha sido vendido.

Sin embargo, si el contrato de arrendamiento tiene una cláusula que especifica que el inquilino renuncia a este derecho, vamos a poder vender el piso sin problemas a un tercero. 

Si el contrato de alquiler se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad, el inquilino podrá continuar en el piso

Si el inquilino no ha ejercido el derecho preferente de compra, ya sea porque no contaba con los medios para tal fin, figuraba el rechazo en el contrato o porque no le interesaba hacerlo, existe una manera para que este siga viviendo en el piso. Si su contrato de alquiler se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad, vamos a poder vender el piso, pero el inquilino puede seguir viviendo en este.

Debemos tener en cuenta que el nuevo dueño no podrá echar al inquilino, viéndose obligado a darle continuidad al contrato de alquiler vigentes hasta su vencimiento. Esto puede resultar sumamente beneficioso para aquellos que quieran adquirir un piso para invertir y obtener ganancias. Ya que el piso le estaría generando rentabilidad inmediata con el alquiler.

Si el contrato de alquiler no se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad, la venta solo dependerá de nosotros

Cuando tengamos este caso, como dueños del piso, vamos a tener total libertad para realizar la venta de nuestra casa alquilada y el inquilino tendrá que abandonar el piso en tres meses. El nuevo dueño de la vivienda tendría el pleno derecho de finalizar el contrato de alquiler de forma anticipada.

¿Se debe pagar indemnización por la venta del piso en alquiler?

Cuando decidimos vender nuestro piso con inquilinos en alquiler, va a ser importante que sepamos que tendremos que respetar los derechos de los arrendatarios. En este sentido, el inquilino podrá tener derecho a recibir una indemnización por la venta del piso, lo cual puede oscilar entre uno y dos meses de alquiler.

Aunque, normalmente, la cantidad estará en función del tiempo que falte para que se termine el contrato de arrendamiento. Este pago será entendido como una compensación que se le otorga al inquilino por el perjuicio que va a significar la venta de la propiedad. Esto se debe a que tendrá que buscar una nueva vivienda en caso de que no quiera comprar la vivienda o renovar el contrato de alquiler con el nuevo propietario. 

En este sentido, debemos recordar que el inquilino no podrá ser obligado a comprar la propiedad si no desea hacerlo, ya que esta es una decisión personal y voluntaria.

¿Se puede echar al inquilino?

Esto es sumamente importante, ya que no vamos a poder echar al inquilino para vender la casa. Esto se encuentra establecido por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 2019. Sin embargo, vamos a tener dos formas de vender la casa con los inquilinos dentro.

La primera pasa por negociar con el inquilino para que este abandone el inmueble. Pero debemos tener claro que no se encuentra obligado a irse. Si decide desocupar la propiedad, lo habitual es que este nos solicite una indemnización económica.

La otra forma consiste en vender nuestra casa alquilada a un inversor. Para quien será una ventaja que la vivienda ya esté alquilada, ya que les asegura el cobro de la renta desde el primer momento. En este caso, se tendrá que cambiar la titularidad del contrato de alquiler a nombre del comprador.

Comunicar la intención de vender al inquilino y al comprador

En este sentido no será necesaria una notificación legal como tal, pero sí debemos notificarle que vamos a vender la casa. 

Asimismo, deberemos comunicar al comprador sobre la existencia de un inquilino en la vivienda que va a adquirir. Esto será importante ya que el comprador, deberá tener conocimiento del contrato de arrendamiento. Así como de su clausulado y de cómo ha transcurrido la relación entre las partes involucradas.

En este sentido, como vendedores tenemos la obligación de notificar a nuestro potencial comprador la situación en la cual se encuentra la vivienda. Y es preferible hacerlo, antes de firmar el contrato de arras para vender el inmueble y recibir algún anticipo de dinero en señal de reserva. Pues, de lo contrario puede suponer una pérdida de tiempo y dinero para ambas partes, ya que se tendría que devolver las arras por duplicado por incumplimiento de contrato.

El derecho de tanteo y retracto del arrendatario

Además, como ya hemos comentado, el arrendatario podrá tener derecho de adquisición preferente. Es decir, de tanteo y retracto sobre la vivienda, si no ha renunciado a este derecho en el contrato de alquiler. Este derecho tiene por objetivo que, al vender una casa con inquilino, éste goce de la oportunidad de adquirirla en primer lugar frente a otros compradores. Que tendrá que abonar el precio que ha sido fijado gracias a la tasación de viviendas.

Si tu caso es el de un propietario que quiere vender su vivienda ocupada por un inquilino y quieres hacer la transacción lo más rápida y fácilmente posible, en Banker & House, podemos ayudarte.

- Cofundador de Banker & House
- Gerente y director de operaciones
- Más de 25 años de experiencia en el sector inmobiliario