La donación en vida de inmuebles es una operación sujeta a condiciones muy distintas a las que se tienen para las donaciones de cualquier otro tipo de bienes. Hay que tener claro qué es y los beneficios que presenta.
En la actualidad, las donaciones en vida, así como las herencias en Cerdanyola y España, son muy habituales. Para muchos, donar un inmueble en vida a un ser querido puede ser la mejor opción, traduciéndose en un gran beneficio para ambos.
A la hora de realizar la transmisión de los bienes entre los hijos y los demás herederos, se tendrá que analizar cada caso en particular. A continuación, te explicaremos de manera concisa, todo lo que necesitas saber para donar una vivienda a un hijo y sobre la donación en vida para que tomes la decisión conveniente para tu caso.
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Mecanismos para traspasar un inmueble a familiares
La transmisión de inmuebles se realiza, de manera común, a título gratuito. Es decir, una de las partes concede la titularidad del inmueble a la otra, pero sin recibir ninguna contraprestación a cambio. Aquí hablamos de la donación, que es un acto intervivos. Mientras que, la herencia, que es un acto mortis causa.
Pero, también podemos hacer uso de una tercera opción, la cual no es muy utilizada. Se trata de la compraventa entre familiares a los que se les quiere dejar un inmueble y que es a título oneroso. Este mecanismo de traspaso de inmuebles puede ser beneficioso en aquellos casos donde se quiere repartir una misma propiedad entre diversos herederos.
Con esta opción, si uno de los herederos se encuentra interesado en conservar la propiedad, puede comprar dicho inmueble a sus padres. Para ello, deberá pagar pagando lo que corresponda.
En definitiva, la herencia y la donación en vida son procesos que se van a distinguir en la forma de ejecución, así como en la tributación. Debemos tener en cuenta que, la donación se deberá efectuar, de manera obligatoria, a través de un documento público y ante notario. Pero, la herencia no tiene esta obligación, aunque resulte altamente recomendable.
¿Qué es una donación?
En este punto tendremos que hacer una clara distinción entre lo que son las herencias o sucesiones y lo que son las donaciones. El concepto que varía es la causa. Ya que, la sucesión es aquella donde el origen es mortis causa, es decir, que tiene su origen en el fallecimiento del titular de la propiedad. En el caso de las donaciones, estas son intervivos, es decir, es un traspaso entre dos personas o entidades.
En el artículo 618 del libro tercero (título 7), se indica que la donación «es un acto de liberalidad por el cual una persona dispone gratuitamente de una cosa en favor de otra, que la acepta«. En otras palabras, esta se trata de una acción gratuita, que no tiene ninguna influencia y, que debe de ser aceptada por el destinatario. Tanto las sucesiones como las donaciones, se encuentran normadas por la Ley del Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
Si quiero obtener un ahorro fiscal, ¿es mejor la donación en vida o la herencia?
Para esto, deberás tener en cuenta que las cargas fiscales asociadas a cada uno de estos procedimientos no se podrán calcular de manera general, lo cual se debe al carácter local de los tributos. Las Comunidades Autónomas tienen las competencias necesarias para gestionar la recaudación de los impuestos. Así como para establecer las normativas respecto a las herencias y donaciones, ocasionando que las tarifas y las reducciones sean variables de acuerdo a cada Comunidad Autónoma.
Debido a esto, podemos encontrar que, en alguna Comunidad Autónoma, la cuota de un tributo se encuentre bonificada hasta en un 99% en ciertos casos. Pero en la gran mayoría de casos, esto no es así. Existe una discrepancia de criterios entre las Comunidades Autónomas, ya que, para inmuebles con similar valoración, la carga fiscal suele ser muy diferente al seguir las normativas locales, siendo cada una de estas muy distinta.
¿Qué pagos tiene que realizar el donatario?
En una donación en vida de inmuebles, el donatario tendrá que hacerse cargo de diferentes pagos. Tendrá que pagar la plusvalía municipal cuando se trate de la donación de un inmueble. Esta va a variar según el valor catastral del suelo, así como del número de años en propiedad. También sería conveniente saber cuándo prescribe la plusvalía de una herencia.
También se tendrá que encargar del pago del impuesto de sucesiones y donaciones, el cual es el impuesto que varía según cada comunidad autónoma. De una manera muy amplia, podemos hacer una distinción entre Madrid, Andalucía, Extremadura, Castilla y León, Castilla La Mancha, Murcia, Canarias, La Rioja, Aragón, Cantabria, Principado de Asturias Galicia y el resto.
En las Comunidades Autónomas citadas, el donatario se puede ver beneficiado con hasta el 80% de la bonificación del impuesto. En pocas palabras, se deduce como mínimo un 80% de lo que se debería pagar.
Tomando como ejemplo a la Comunidad de Madrid, en esta el donatario solo deberá pagar el 1% del impuesto que le corresponde. Es así que, si se recibe un inmueble con un valor de 200.000 euros, el receptor solo tendrá que abonar la suma de 316 euros, es decir, únicamente el 1% de los 31.621 que estaría obligado a pagar.
De igual manera, van a depender de la Comunidad Autónoma los requisitos y condiciones para beneficiarse de las bonificaciones, variando de una a otra. Tomando nuevamente como ejemplo a Madrid, en esta Comunidad Autónoma los beneficiaros de la reducción fiscal son hijos, cónyuges o ascendientes (padre, madre, abuelo, etc.). Mientras que en Andalucía la reducción del 99% de cuota tributaria sólo se aplica a las donaciones de padres a hijos o adoptados.
Distinto es el escenario en las Islas Baleares, donde la donación de un inmueble que tenga un uso como vivienda habitual sufre una reducción del 57%. Esto va a ocurrir siempre y cuando el destinatario no tenga más de 36 años o sufra una discapacidad física del 65% o superior o psíquica de más del 33%.
Adicionalmente, el receptor no podrá tener una renta superior a los 18.000 euros y el valor real del inmueble no podrá superar los 180.000 euros, ni puede tener un área mayor que 120 metros cuadrados. Para quienes no cumplan estas condiciones, la cuota que deberán pagar oscila entre los 612 euros hasta los 199.920 euros dependiendo del valor de la donación. Cuando se tengan 800.000 euros como base liquidable, el impuesto a pagar será del 34%.
Con respecto a las donaciones y herencias en Cataluña, una donación a descendientes directos, como hijos naturales y adoptados, de una vivienda habitual o, en su defecto, dinero para la adquisición de una vivienda habitual, solo se bonificará en un 95%. Esta bonificación tendrá un máximo de 60.000 euros o de 120.000 euros si el donatario tiene una discapacidad del 65% o superior.
Debemos tener en cuenta que, las donaciones de dinero que no tengan un motivo concreto, no se verán beneficiadas bajo ninguna circunstancia. En estos casos, se aplicará el impuesto total según la base liquidable, pudiendo ser entre el 5% y el 7%.
Mientras que en la Comunitat Valenciana no hay bonificación alguna para tener una reducción de impuestos, aplicándose una reducción a la base imponible. Es decir, al valor sobre el cual se calcula el impuesto. Esto se aplicará a las donaciones de ascendientes (padres/abuelos) a descendientes (hijos/nietos).
La suma máxima que se podrá reducir es de 100.000 euros y en un plazo no mayor a cinco años. La cantidad se puede incrementar siempre y cuando, el donatario es menor de 21 años, siendo una cantidad de 8.000 euros adicionales por cada año que le falte. Se aplica una reducción de hasta el 95% del impuesto, teniendo un límite máximo de 60.000 euros, a las donaciones de dinero que se vaya a utilizar en la compra de una primera vivienda habitual a víctimas de violencia de género.
En el caso de Navarra, esta no tiene ninguna bonificación y se aplicará el impuesto total según la base liquidable, oscilando entre el 0,8% y el 8%. En el País Vasco se aplica a una bonificación del 95%, hasta 212.242 euros, en la donación de una vivienda habitual y si ambas partes han convivido durante dos años.
¿El donante también tiene que pagar?
Todas aquellas personas que entregan un bien de manera gratuita a manera de donación, también deberán pagar impuestos. Esto se realiza para evitar posibles ventas encubiertas. Es así que, el donante tendrá que declarar la donación, pagando en el IRPF por la supuesta ganancia.
Si el inmueble que va a ser donado tiene un valor superior a cuando se haya comprado, habiendo por lo tanto una ganancia patrimonial, se tendrá que pagar el debido impuesto. Dicho impuesto que se tendrá que pagar podrá variar entre el 19% y el 23% según el valor que se ha donado.
Si el valor de la vivienda que se donará es igual a cuando se adquirió, no habiendo un incremento de su valor, estaremos entonces exentos de pagarlo. Si se ha generado alguna pérdida, en principio, no tendremos que pagar dicho impuesto. Pero, a pesar de esto, podemos encontrar algunas excepciones en cuyo caso no se tendrá que pagar, siendo las siguientes:
- Cuando el inmueble donado se trate de una vivienda habitual y el donante, supere los 65 años de edad.
- Cuando el donante haya tenido en propiedad el inmueble durante menos de un año.
- Cuando el donante se quede el usufructo del inmueble donando solo la nuda propiedad, que se consolidará a la muerte del donante.
¿Y quién puede recibir una donación?
En principio, podemos donar nuestros bienes a quienes queramos, es decir, no tiene porqué ser un familiar nuestro. Así, se puede donar un bien a amigos o conocidos, siempre y cuando, estos tengan la capacidad de aceptar la donación y no tengan incapacidad para ello.
Así mismo, también podemos hacer una donación a un hijo concebido y no nacido, pero para esto, es necesario que esta donación sea aceptada por las personas que le representarían si ya hubieran nacido. Es decir, se pueden realizar estas donaciones siempre que sean aceptadas por los progenitores.
Como hemos visto, existen una serie de ventajas y desventajas, siendo estas últimas eminentemente tributarias. Mientras que las ventajas tienen que ver con la libertad que nos da de poder gestionarla.
Debido a esto, no existe una respuesta universal a la pregunta de si nos interesa recurrir a una donación en vida. En definitiva, será más costosa que dejar los bienes en herencia, pero las ventajas que nos ofrece pueden compensar el costo excesivo. Para más información, no dudes de consultar a nuestros profesionales.
- Cofundador de Banker & House
- Gerente y director de operaciones
- Más de 25 años de experiencia en el sector inmobiliario
