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Gastos e impuestos en la compra de una vivienda

Publicado por Banker & House en 26/04/2022

Cuando compramos una vivienda, tenemos que sumar a nuestra inversión, los gastos e impuestos. Algunos estarán fijados por el Estado, mientras que otros, son un porcentaje sobre la cuantía de la transacción de la compra del inmueble.

La suma extra de dinero será variable, por ejemplo, cuando la compraventa sea de un bien inmueble nuevo o de uno usado. Por lo cual, deberemos que considerar, al momento de realizar operación inmobiliaria, no solo el valor del inmueble y los gastos de hipotecas, sino también el resto de gastos e impuestos presentes en la compra de una vivienda.

Y además, no debemos olvidar que, así como existen gastos en la compra de una vivienda si eres el comprador, también existen gastos en la venta de la vivienda, cuando eres el vendedor.

Gastos de notaría

Uno de los pasos más importantes para formalizar una compraventa inmobiliaria de manera correcta y segura, es celebrando una escritura pública entre vendedor y comprador. Este paso lo tendremos que realizar con la presencia de un profesional, es decir ante un notario. El notario tiene unos honorarios por prestar sus servicios, a los que tendremos que adicionar el coste de las copias que se hagan de la escritura. 

Estos costes se encuentran regulados por el Estado y oscilan entre un 0,2% y un 0,5% sobre el valor de la vivienda adquirida. En el caso de la escritura pública de compraventa, los precios pueden variar entre 600 y 875 euros, dependiendo del precio de la vivienda. Y de factores como:

  • Si existen o no avalistas.
  • Número de copias de la escritura que se soliciten o se necesiten.
  • La extensión de la escritura.
  • El precio de la compraventa.
  • Número de finca.

El notario será quien firme la escritura de compraventa de la vivienda junto con el vendedor y comprador, con la finalidad de que la compraventa venta sea formal. Además, comprobará la identidad tanto del comprador como del vendedor. Así como el estatus registral de la casa, el certificado energético y el certificado de deuda cero con la comunidad. Al igual que si existe la cédula de habitabilidad y cuáles son los medios de pago.

Gastos del Registro de la Propiedad

Cuando compramos un inmueble, lo aconsejable es inscribirlo en el Registro de la Propiedad una vez lo hayamos comprado. Pues, este simple paso nos brindará una mayor seguridad cuando seamos los propietarios de un inmueble. Para realizar el registro del inmueble tendremos que dirigirnos a la oficina del Registro de la Propiedad de nuestra zona para que un registrador se encargue de la gestión.

A este profesional, como en el caso del notario, también le tendremos que pagar unos honorarios por la inscripción de la transmisión. En este caso, los aranceles también se encuentran regulados por normativa y normalmente oscilan entre el 0,1% y el 0,25% sobre el precio de la vivienda que hemos adquirido.

Las tarifas de los registradores de la propiedad no están fijadas de manera libre, ya que, como lo hemos visto, se encuentran reguladas de acuerdo al Real Decreto 1427/1989. A continuación, detallaremos los precios del registro:

  • Si el valor de la finca o derecho no excede de 6.010,12 euros, 24,040484 euros.
  • Por el exceso comprendido entre 6.010,13 y 30.050,61 euros, 1,75 por 1.000.
  • Por el exceso comprendido entre 30.050,62 y 60.101,21 euros, 1,25 por 1.000.
  • Por el exceso comprendido entre 60.101,22 y 150.253,03 euros, 0,75 por 1.000.
  • Por el exceso comprendido entre 150.253,04 y 601.012,10 euros, 0,30 por 1.000.
  • Por el valor que exceda de 601.012,10 euros 0,20 por 1.000.

En definitiva, si quieres estar más seguro de la compra de tu vivienda, puedes inscribir las escrituras que ha firmado el notario. Los honorarios, fijados por normativa se encuentran ligados al precio del inmueble, aunque podemos sostener que oscilan entre 400 y 650 euros.

Gastos de gestoría

En la actualidad, no todas las personas que desean comprar un inmueble tienen el suficiente tiempo para realizar los trámites que requiere una operación de este tipo por ellos mismos. Es así que, muchos optan por contratar a una gestoría para que realice la inscripción de la vivienda con su nuevo titular en el Registro de la Propiedad. 

Esto quiere decir que, la contratación de una gestoría conllevará otro gasto que se debe tener en cuenta. Por lo general, aunque no se encuentra fijado, los gestores tienen unos honorarios que se sitúan alrededor de los 300 euros.

Este gasto se da de manera opcional en las compraventas que no se realizan hipotecas. Ya que los gestores son profesionales privados, y los precios están fijados por cada gestor, siendo variables entre uno y otro.

Gastos que se suman cuando solicitamos una hipoteca para la compra de la vivienda

Cuando sea necesario solicitar un crédito hipotecario para adquirir una vivienda, resulta importante resaltar que, por ley, una gran parte de los gastos de constitución del mismo tendrán que ser pagados por la entidad bancaria. Entre estos gastos podemos mencionar los honorarios del notario, el registrador y el gestor, así como el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

Sin embargo, el comprador tendrá que abonar la suma de la tasación de la vivienda, que oscila alrededor de los 300 euros. Adicionalmente, se deberá pagar por la copia de la escritura hipotecaria y por una comisión de apertura del préstamo.

Tasación de la casa

Como ya hemos adelantado, si el comprador necesita solicitar una hipoteca, tendrá que hacerse cargo del pago de una tasación. La finalidad es saber el valor de la propiedad con la finalidad de que el banco tenga claro qué porcentaje de financiación puede conceder. Por lo general, las entidades bancarias están prestando una cantidad que equivale al 80% del precio de compra o del valor de tasación.

Sin embargo, podemos encontrar algunas entidades que llegan a financiar hasta un 90 o 100% del precio de compra, fijándose en el que sea más bajo. En la actualidad, la tasación puede suponer un coste de entre 250 y 600 euros, en función de la entidad que realice la tasación. Así como del tipo de inmueble y la valoración que tenga este. Si bien hay algunas que lo incluyen como un servicio gratuito si contratas con ellos la hipoteca. Esta tasación tiene una vigencia de 6 meses.

Por último, desde que entró vigor la nueva Ley Hipotecaria en junio de 2019, el resto de gastos deberá ser asumidos por el banco, como el gasto de la notaría, el registro y el IAJD. 

Gastos de comisión de apertura

La comisión de apertura será la única comisión que puede cobrarte una entidad bancaria al contratar y abrir una hipoteca. Esta comisión va a depender de la entidad financiera, pero puede oscilar entre el 1% y el 2%. 

Por lo general, ninguna entidad bancaria tiene una comisión que supere el 2% del capital prestado, según se haya pactado con la entidad financiera. Esta cantidad, se irá a deducir directamente del dinero que se presta a quien haya solicitado la hipoteca. Sin embargo, ten en cuenta que, hay muchas entidades bancarias que no aplican dicha penalización. 

Además de estos gastos que se derivan de la solicitud de una hipoteca para la adquisición de una vivienda, deberemos tener en cuenta otros costes de los productos que se encuentran vinculados al préstamo hipotecario. Así como la comisión por cancelación de dicha hipoteca.

IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) 

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados se deberá pagar siempre que se vaya a suscribir un documento notarial que luego se tendrá que inscribir en el registro y con cuantía económica. Este impuesto, que se encuentra asociado a la escritura de la hipoteca, lo tendrá que asumir el banco desde que entró en vigor la Ley Hipotecaria de junio de 2019.

Este impuesto va a cubrir los gastos de elaboración de escritura pública y firma ante notario, así como la inscripción en el Registro de la Propiedad. En Cataluña, este impuesto equivale al 1.5% del precio de la vivienda.

Impuestos de la compra venta de una vivienda

Cuando quieras comprar vivienda en Cerdanyola, una de las primeras dudas que nos vendrá a la cabeza es el tema de los impuestos que tendremos que pagar. Al igual que ocurre con cualquier otro bien, cuando compramos una vivienda, esta se encuentra gravada con una serie de impuestos. La cantidad que deberemos abonar es variable, en función de factores como el tipo de vivienda o la comunidad autónoma donde esta se encuentra. 

Pero, en líneas generales, los impuestos que se deben pagar son los siguientes: 

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

Este será un impuesto que se aplicará única y exclusivamente cuando compremos un piso o una casa nueva, el cual va a suponer un 10 % del valor de la vivienda. En este caso, el IVA que se aplica a una vivienda será igual en todas las comunidades autónomas, es decir el 10 %, teniendo como excepción a Canarias, donde será del 6.5 %, recibiendo el nombre de Impuesto General Indirecto Canario (IGIC).

Cuando se trate de una vivienda de protección oficial de obra nueva, el impuesto ya no será del 10%, este será del 4%. Pero con ligeras variaciones en función de la Comunidad Autónoma y del tipo de vivienda de protección oficial de que se trate.

No olvides que, si tiene alguna duda, puedes contactar con tu agencia inmobiliaria en Cerdanyola.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Este impuesto se encuentra destinado a las transmisiones patrimoniales (ITP) en el caso de viviendas usadas o de segunda mano. Este impuesto también varía en función de la Comunidad Autónoma donde se encuentre la vivienda, variando desde el 4 % hasta el 10 %. En el caso de Cataluña, este será del 10%.

Además, en algunas comunidades autónomas, se pueden encontrar excepciones o reducciones para determinados grupos de edad y con otras características específicas. Por ejemplo, en varias comunidades autónomas se aplican bonificaciones sobre el ITP si el comprador es joven, tiene una familia numerosa o tiene algún tipo de discapacidad. 

Debido a esto, te recomendamos que te informes sobre las diversas bonificaciones a las que podrías acceder si perteneces a alguno de estos colectivos. No olvides que, se tendrá como plazo máximo 30 días, desde que se formaliza la operación de compraventa para pagar este impuesto.

El nuevo valor fiscal de las viviendas

Desde el pasado 1 de enero, ya se encuentra operativo el nuevo valor de referencia de Catastro. Este valor es la base imponible de impuestos tan importantes como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Es decir, con este nuevo valor de referencia del Catastro, se determinará la cantidad de tributos que se tiene que pagar por la compra de una vivienda. 

Este nuevo valor fiscal de la vivienda se encontraba incluido en la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude, que se aprobó en julio de 2021, con efecto aplicable desde 2022. Con esta modificación, la base imponible ha dejado de ser el “valor real”, para pasar a ser el “valor de mercado”, el cual es determinado por el valor de referencia de Catastro.

Es decir, cuando se haya adquirido un inmueble a partir del 1 de enero de 2022, los contribuyentes tendrán que declarar conforme al valor de referencia de Catastro. Esto se debe a que, este se presume que es el valor de mercado, sin importar el valor por el que se escriture.

Sin embargo, cuando el valor de escritura sea superior al valor de referencia del catastro, éste se tomará como base imponible de los impuestos que se aplican según el caso. Cuando se tribute por debajo de lo que dicta la normativa puede derivar en inspecciones de Hacienda. Con la consecuente apertura de un expediente sancionador para el contribuyente. 

Finalmente, aparte de los costes que supone la compra de una vivienda, hay que tener en cuenta cuánto dura el proceso de compra de una casa. Solo así tendrás un panorama más claro al momento de tomar esta importante decisión. 

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