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Extinción de condominio, qué es y cómo funciona

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Si has heredado un inmueble junto a más propietarios. Tu pareja y tú os estáis separando y queréis deshaceros de los bienes que tenéis en común. O, simplemente quieres renunciar a los derechos y propiedad que tienes sobre una vivienda en común con otra/s persona/s. Entonces lo que has de hacer es una extinción de condominio.

Existen diferentes tipos de extinciones de condominio, pues todo depende del tipo de bienes o derechos, del tipo de relación entre los copropietarios… Y, de si hay o no compensación económica.

Conocer todos estos aspectos y el tipo de tributación que habrá que cumplir ante la eliminación de la comunidad de bienes es muy importante. Pues nos ahorrará muchos quebraderos de cabeza. Por ello, si te encuentras ante esta situación, sigue leyendo este artículo. Y, si lo necesitas, pide ayuda a nuestros expertos de Banker & House.

Qué es un condominio 

Si estamos ante alguna de las situaciones anteriormente enumeradas, entonces, lo primero que debemos entender es qué es un condominio. Así, un condominio es una copropiedad o un bien o conjunto de bienes que son propiedad de varias personas. Es decir, que diferentes personas tendrán el dominio o derecho sobre un bien. Siendo en el caso que nos ocupa, propiedades inmobiliarias.

Esto, suele darse normalmente en caso de divorcio entre cónyuges. O de separación de parejas con bienes compartidos. Y, con motivo de herencias entre hermanos y familiares. En estos casos, la utilización y aprovechamiento de los bienes y derechos que se tenga sobre los mismos, se regirá por el acuerdo al que hayan llegado las partes. 

Si bien es cierto que, si no se alcanza un acuerdo entre las partes implicadas, éstas deberán someterse a lo que dice el Código Civil. O, dependiendo del tipo de comunidad de bienes formada, por determinadas disposiciones especiales.

¿Qué es la extinción del condominio?

La extinción de un condominio es una práctica que supone la división de una comunidad de bienes y/o derechos. Se encuentra regulada en el Código Civil en sus artículos 400 y 406. Aunque, como ya hemos adelantado, también puede atenerse a determinadas disposiciones especiales.

Así en las situaciones en las que existen bienes que cuentan con diferentes propietarios, puede darse el caso de que estos quieran extinguir el condominio de mancomún. Y es que, ninguna persona está obligada a mantenerse como parte de una comunidad de bienes. De esta manera, podrán instar a que este condominio se extinga o disuelva. 

Asimismo, se podrá llevar a cabo la división del proindiviso o condominio de forma unitaria. En este caso, se realizará cuando uno de los propietarios implicados no quiera continuar en la mancomunidad de bienes.

Y, en caso contrario, las partes podrán hacer un pacto de no división de dicho condominio por un tiempo no superior a 10 años. Pasado este plazo, el pacto podrá renovarse para que el condominio siga existiendo.

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¿Quién puede pedirlo?

Cualquiera de los copropietarios que tengan derecho sobre los bienes del condominio podrán pedir su extinción. Ya sea de forma conjunta o de manera individual. Por ejemplo, unos hermanos que han heredado una casa podrán decidir venderla y así poner fin al condominio.

O, una pareja que se está separando o divorciando, también podrá liquidar o repartir sus bienes conjuntos para así terminar con la mancomunidad de bienes.

¿Cuándo es posible hacer una extinción de condominio?

Hacer una extinción de condominio es posible en cualquier momento. Siempre y cuando no exista un pacto previo de no extinción. Si este existiese, habrá que esperar a que llegue a su fin. Aunque si todos los copropietarios estuviesen de acuerdo, este pacto podrá anularse. Pero todo debe quedar perfectamente reflejado ante notario.

En cuanto a las situaciones que podemos encontrar en la extinción de una comunidad de bienes se pueden dar dos casos. El primero, que sean bienes divisibles. Y, el segundo, que sean bienes indivisibles. 

Bienes divisibles en la extinción de un proindiviso

En este caso estaremos ante unos bienes materiales que podrán dividirse en porciones, cantidades, etc. Así, cada propietario podrá tomar y ser poseedor de una parte igual que la del resto de copropietarios del proindiviso. Y, de no ser igual, se podrá hacer una compensación en dinero u especie para igualarlo al resto de miembros del condominio.

Esto suele darse en el caso de fincas, casas, etc. Si bien es cierto que los bienes que se dividan perderán valor al hacerse más pequeños y perder partes de sus componentes.

Extinción de condominios indivisibles

En el caso de derechos o de determinados bienes, existe una imposibilidad de división. Por ejemplo, en el caso de un vehículo, este no podrá ser dividido por partes sin que pierda su utilidad. Se trata de un bien indivisible físicamente. Mientras que, podemos encontrar otros bienes en los que se perdería su valor, o que quedarían jurídicamente indivisibles.

Esto significa que el bien quedaría inservible para su uso. O que, al dividirse, se produciría una gran devaluación del mismo. Asimismo, también serán indivisibles, los bienes cuyo fraccionamiento suponga un gasto considerable. 

En este tipo entrarían por ejemplo un solar que, al dividirse dé como resultado numerosas parcelas de tamaño muy pequeño. Esto, ocasionaría que los solares resultantes perdiesen su utilidad, puesto que, al ser tan pequeños, no se podría edificar en los mismos.

En estos casos, la extinción del condominio también es posible. Aunque se hará de otra manera distinta a la extinción de la copropiedad en los bienes divisibles. ¿Cómo? Pues mediante la venta de estos bienes inmuebles, muebles o raíces y el reparto del dinero de forma proporcional o igualitaria, dependiendo de los casos, entre los copropietarios.

Aquí, podríamos encontrarnos con dos opciones:

  1. Que el bien o derecho pase a un solo copropietario: 

    En este caso todos los copropietarios deben de estar de acuerdo. Y, quien se quede con el bien, debe de compensar al resto de propietarios del condominio. Ya sea por medio de compensación dineraria o por medio de compensación en especie. Aunque también puede darse el caso de que no haya ningún tipo de compensación, sino que exista una renuncia en favor de alguien.

    2. Que el condominio se subaste:

      En el escenario en que no haya acuerdo entre las partes, se deberá vender el bien en subasta pública. El precio obtenido por el mismo, será dividido entre las partes en proporción a la propiedad que cada uno tenía.

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      ¿Cómo se hace?

      Como ya hemos adelantado, es posible extinguir un condominio de varias formas. Todo dependerá de la naturaleza del bien o bienes a dividir y de los derechos sobre los mismos. Además, también habrá que tener en cuenta la predisposición de las partes implicadas. Y los correspondientes acuerdos a los que lleguen.

      De esta manera, podemos diferenciar tres vías de conseguir la división de un condominio.

      División por acuerdo de los copropietarios

      En el caso de que se quiera extinguir un condominio, lo ideal es que exista un acuerdo entre todos los copropietarios. Si esto ocurre, se realizará un contrato divisorio. Pero es esencial que haya unanimidad en cuanto al proceso a realizar. Si alguno de los propietarios no está de acuerdo, no se podrá realizar la extinción del proindiviso siguiendo esta vía.

      Extinción por amigables componedores

      Otra de las formas de llevar a cabo una extinción de un grupo de bienes o de un bien heredado por varias personas es por medio de la figura de amigables componedores. Se trata de implicar a un tercero imparcial independiente. El fin de esta figura es resolver el conflicto de la extinción de forma definitiva. En este caso, este tercero, estará habilitado por todas las partes. Y, la decisión no podrá ser cuestionada a no ser que se perciba un flagrante delito o una irregularidad evidente.

      Por medio de vía judicial

      En este caso, las partes deben ejecutar la acción de división ante la vía judicial. Esta será encargada de recopilar la información necesaria de las partes, organismos y administraciones implicadas. Y, de llegar a una resolución para la división de la cosa común. En todos los casos, se tendrá en cuenta las peculiaridades de los bienes y la procedencia de los mismos: herencias, bienes comunes de pareja o matrimonio…

      Así, como ya hemos señalado estaremos ante un procedimiento de extinción de condominio por separación. O ante un procedimiento de división judicial de proindiviso por motivo de repartición de herencia.

      Procedimiento para dividir un proindiviso

      Lo primero que debemos hacer si estamos inmersos en un caso de extinción de un condominio es tratar de llegar a un acuerdo con las demás partes. Es esencial que primero intentemos hacer esta división de los bienes comunes de mancomún, de forma amistosa y llegando a resultados justos para todos.

      Sin olvidar que recurrir a profesionales en la materia, puede ahorrarnos mucho tiempo, dinero y quebraderos de cabeza. En todos los casos, habrá que estar atentos a lo que marca el Código Civil y a la participación que cada uno tengamos en dichos bienes. 

      Así, podremos en práctica nuestro derecho a exigir la división de la cosa común. Es decir, la acción de división o lo que es lo mismo: La actio communi dividendo. Un derecho que no se extingue, aunque no lo ejercitemos. Y que podemos poner en práctica cuando queramos siempre que la comunidad de bienes esté vigente. 

      A no ser que, como ya hemos indicado antes, se haya llegado a un acuerdo entre todas las partes de no división ni extinción del condominio. Acuerdo con el que nosotros estuviésemos conformes y hubiésemos ratificado.

      Si este pacto no existe o si existiendo, ha llegado a su fin podemos proceder a ejercer nuestro derecho de extinción del condominio. Con ello, lo que perseguiremos es que se nos adjudique la parte del bien o bienes que nos corresponde. Ya sea de forma física: solar, parte de una casa… O, en caso de no poderse dividir porque el bien sea indivisible jurídicamente o sufriese una gran devaluación, se nos atribuya su valor en forma de dinero. 

      Esto último será posible mediante la venta de los bienes que conforman el bien común. O por medio de la adjudicación del condominio a uno de los copropietarios que será el encargado de compensar monetariamente o en especie a los demás.

      Para realizar el proceso de venta por medio de subasta pública, se necesitará la declaración de todas las partes en un juicio verbal u ordinario. 

      Consecuencias posibles

      En el proceso de extinción de un condominio deberemos estar atentos a que todo se haga dentro de la legalidad. Pues, de no ser así podremos encontrarnos con que Hacienda y las demás administraciones públicas y Justicia puedan ir contra nosotros. Y es que, son muchas las personas que, con tal de ahorrarse impuestos, esconden ventas y demás transacciones lucrativas ante este tipo de situaciones.

      Por ello, si tenemos dudas ante el proceso que seguir, es importante acudir a abogados y gestores expertos en la materia. Para que, el acto jurídico de la división del condominio no nos acarree posibles consecuencias indeseadas.

      Ejemplos y casos prácticos de extinción de condominio

      Las situaciones ante las que nos podemos encontrar en la extinción de un condominio son muy variadas. Pero aquí te presentamos las más comunes. 

      Entre hermanos

      En este caso estaremos ante una extinción de condominio por herencia. Se trata de varios hermanos que reciben una herencia por parte de sus padres, tíos o abuelos. Y que puede estar compuesta por uno o por varios bienes. Existiendo la posibilidad de que sean bienes divisibles o indivisibles jurídicamente, o, una mezcla de los dos.

      Por ejemplo, estos hermanos heredan una casa muy grande que permite la división de la vivienda en varias partes útiles para el uso individual de cada uno. Un vehículo y varios solares. Los solares tienen todos los mismos metros y valor a excepción de uno. Así que, los hermanos que reciben los solares de mayor valor, deben de compensar al que recibe el de menor valor con dinero.

      Mientras que, el vehículo, puede ser vendido y repartido el económicamente. O, puede darse el caso de que uno de los hermanos quiera quedárselo y compensar a los demás económicamente.

      Con compensación económica

      En el caso anterior, adelantábamos que algunos de los hermanos deberán ser compensados económicamente. Esto ocurre porque los bienes obtenidos en la repartición o en la división del condominio son de peor calidad que otros. 

      Pero, esta contraprestación, no tiene por qué ser en dinero, sino que pueden utilizarse otras fórmulas y mecanismos. Por ejemplo, compensar con otros bienes que existan en el condominio. O con otro bien que tenga uno de los copropietarios. Y, también se puede compensar con prestación servicios. Pero siempre, tiene que ser por medio de un acuerdo entre las partes.

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      Sin compensación económica

      También se puede llevar a cabo una extinción de un condominio sin tener que realizar una compensación económica. Pues ésta no es obligatoria. Si bien, estaremos corriendo el riesgo de que la Agencia Tributaria pueda pensar que estamos haciendo una donación o una venta encubierta. Y que, lo que queremos es ahorrarnos determinados impuestos.

      En estos casos, pueden abrir una investigación y reclamar los impuestos correspondientes. Además de imponernos una multa si lo creen conveniente. Por ello, es recomendable que todo esté hecho dentro de la legalidad. Y que, si optamos por hacer una extinción de un condominio sin compensación económica, nos pongamos en manos de profesionales.

      Impuestos, tributación y plusvalía de la extinción de condominio

      En cuanto a los impuestos que deberemos pagar una vez que recibamos los bienes que componían el condominio. O el dinero recaudado con la venta de estos bienes o en la compensación correspondiente habrá que estar atentos a lo dispuesto en cada caso. 

      Por ejemplo, si en la venta o contraprestación económica recibimos más dinero de lo que costó en origen el bien, deberemos pagar por incremento del patrimonio. Esto en la declaración del IRPF. De recibir el bien, tendremos que pagar el incremento de patrimonio (si este vale más que en su origen) y lo que corresponda por Actos Jurídicos Documentados. Mientras que, como no se considera una venta, no habrá que pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

      Un tipo de impuestos que variarán dependiendo de la comunidad autónoma en la que se encuentren los bienes adjudicados. 

      ¿Quién lo paga? 

      Los impuestos correspondientes tendrán que pagarlos quienes se queden con el bien o dinero. Mientras que, los trámites para llevar a cabo la extinción del condominio (gestores, notarios…) tendrán que pagarlos entre todos los copropietarios implicados.

      Qué pasa si los bienes del condominio están hipotecados

      Encontrarnos con hipotecas en los bienes que conforman una mancomunidad es algo muy habitual. En estos casos se puede optar por varias soluciones.

      Que el nuevo propietario asuma la deuda hipotecaria

      Lo más normal es que quien se quede con los bienes en la extinción del condominio, asuma la deuda hipotecaria. En este caso podemos encontrar dos alternativas. Primero, que uno de los copropietarios se quede con los bienes del condominio y asuma la hipoteca. Si bien, habrá que tener cuidado y asegurarse de que el banco cambie al titular de la deuda. Esto, debido a que a las entidades bancarias no les importa que los copropietarios cedan su parte a uno de los propietarios titulares del condominio. 

      Y, puede darse el caso de que la vivienda haya sido cedida totalmente a uno de los herederos del condominio. Pero, el cambio de titularidad de la hipoteca no haya sido aprobado. Así, puede darse el caso de que un hermano o cónyuge aparezca como único propietario de un bien. Pero la hipoteca siga siendo del resto de copropietarios que formaban el condominio.

      Y, en segundo lugar, podemos optar también porque se venda el inmueble a alguien ajeno al condominio y se haga una subrogación de la hipoteca. Esta última alternativa ya la hemos tratado anteriormente en otro de nuestros artículos. Pero, básicamente supone que el banco debe de aceptar que la hipoteca existente pase a un nuevo titular. Si esto no ocurre, estaremos expuestos a lo mismo que comentábamos en el caso anterior.

      Lo mejor es entonces asegurarse de que el cambio de titular de la hipoteca existente es posible. Y, una vez hecho este cambio hacer el traspaso de la vivienda heredada.

      Que la hipoteca se cancele en el momento de la venta de los bienes

      Otra opción que podemos adoptar si formamos parte de un grupo de propietarios de un condominio afectado por una hipoteca es venderlo. Y, en ese mismo momento, se llevaría a cabo una amortización de una hipoteca. Así como su correspondiente cancelación. 

      De esta forma, nosotros nos liberaríamos de esa relación bancaria y, además, también se realizaría una extinción del condominio.

      Como habrás visto, extinguir un condominio es posible y nada complicado si se siguen unas pautas básicas y lo formulado en la Ley. Esto, supone deshacerse de unos bienes que no nos interesan. O, por el contrario, adquirirlos de una manera fácil y continuar con una herencia o patrimonio que queremos explotar y legar.

      Sea cual sea el caso ante el que te encuentres, lo mejor es estar acompañado de profesionales que te guíen y acompañen en tus decisiones. Para que cualquiera de los trámites a los que te enfrentes no se conviertan en un quebradero de cabeza. Por ello, si estás en esta situación, en Banker & House, inmobiliaria de Cerdanyola del Vallès, ponemos a tu disposición un equipo de profesionales que te ayudarán en todo momento.