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¿Qué es la Inspección Técnica de Edificios?
La Inspección Técnica de Edificios o ITE es un control técnico que se debe de realizar de forma preventiva en los edificios. Se trata de un mantenimiento al que se someten los edificios de forma periódica para evaluar en qué condiciones se encuentra.
En esta inspección, se revisarán, sobre todo, los elementos que pueden afectar a la seguridad del edificio. Y, por tanto, de sus habitantes o de quienes transiten por sus inmediaciones. Aunque dependerá de la normativa de cada municipio y de la Generalitat de Catalunya.
Pero, en general se suele inspeccionar la cimentación y estructura. Los muros de fachada y medianeras y parapetos. Las instalaciones de agua, luz y gas. La estanqueidad de elementos como las cubiertas. Elementos como las escaleras y ascensor/es, y otros que puedan ser un peligro para la seguridad y salud de las personas.
Qué normativa regula la ITE
Las Inspecciones Técnicas de Edificios están reguladas por las distintas ordenanzas municipales. Así como por el Real Decreto Ley 8/2011 de 1 de julio. En el cual se establece lo siguiente:
«Artículo 21. Obligatoriedad de la inspección técnica de edificios.
1. Los edificios con una antigüedad superior a 50 años, salvo que las Comunidades Autónomas fijen distinta antigüedad en su normativa, destinados preferentemente a uso residencial situados en los municipios señalados en la disposición adicional tercera, deberán ser objeto, en función de su antigüedad, de una inspección técnica periódica que asegure su buen estado y debida conservación, y que cumpla, como mínimo, los siguientes requisitos:
a) Evaluar la adecuación de estos inmuebles a las condiciones legalmente exigibles de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato.
b) Determinar las obras y trabajos de conservación que se requieran para mantener los inmuebles en el estado legalmente exigible, y el tiempo señalado al efecto.
2. Las actuaciones contenidas en este artículo se aplicarán en la forma, plazos y condiciones que regulen las Comunidades Autónomas. Los Municipios podrán establecer sus propias actuaciones en el marco de los mínimos estatales y autonómicos.
3. Las inspecciones realizadas por encargo de la comunidad o agrupación de comunidades de propietarios que se refieran a la totalidad de un edificio o complejo inmobiliario extenderán su eficacia a todos y cada uno de los locales y viviendas existentes.
Artículo 22. Efectos de la inspección.
Cuando de la inspección realizada resulten deficiencias, la eficacia del documento acreditativo de la misma, a los efectos de justificar el cumplimiento del deber legal de conservación a que se refiere el artículo 9 de la Ley de Suelo, quedará condicionada a la certificación de la realización efectiva de las obras y los trabajos de conservación requeridos para mantener el inmueble en el estado legalmente exigible, y en el tiempo señalado al efecto.
Disposición adicional tercera. Aplicación de la inspección técnica de edificios obligatoria.
Las determinaciones contenidas en este Real Decreto-ley relativas a la inspección técnica de edificios sólo serán aplicables en los municipios con población superior a veinticinco mil habitantes salvo que las Comunidades Autónomas fijen otros estándares poblacionales y en aquellos que las Administraciones incluyan en las áreas o los entornos metropolitanos que delimiten. Las Comunidades Autónomas, cuando las circunstancias lo aconsejen, podrán disponer la aplicación de las determinaciones relativas a la inspección técnica de edificios a municipios no comprendidos en el apartado anterior, y en dicho caso, establecer excepciones del cumplimiento de la misma a determinados edificios según su tipología o su uso predominante.
Disposición final tercera. Entrada en vigor.
Este Real Decreto-ley entrará en vigor el día de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado», a excepción de lo dispuesto en el artículo 21, en relación con la inspección técnica de edificios, que entrará en vigor al año de su publicación.»
Decreto 187/2010 de 23 de noviembre, sobre la inspección técnica de los edificios de viviendas.
En el caso de Cataluña, hay que estar atentos a lo que indica el Decreto 187/2010, de 23 de noviembre de las inspecciones técnicas de los edificios de viviendas. En dicho documento que establece que hay que conservar y rehabilitar las viviendas siempre que sea posible. Así como la necesidad de realizar un control periódico de la situación en la que se encuentran los edificios. Como paso preventivo de la degradación de los mismos.
¿Cuándo tiene que pasar la inspección un edificio?
Como ya hemos indicado, aparte de lo que pueda establecer el Decreto-ley 8/2011 de 1 de julio, son las ordenanzas locales las que establecen cuándo hay que pasar la Inspección Técnica de Edificios. Algo que varía dependiendo de la ciudad y de la antigüedad y características de cada edificio. Si bien, podemos decir que, en los edificios de más de 50 años, debe de pasarse al menos cada 10 años.
Esto es algo que debes de tener en cuenta a la hora de trazar tu plan sobre cómo vender una vivienda antigua. Y es algo que ha de hacerse por técnicos competentes. Siendo los responsables de que la ITE se haga, los propios propietarios del edificio.
¿Qué es lo que se revisa en una ITE?
Como ya hemos avanzado, en una ITE se revisa todo aquello que, de fallar, puede constituir un peligro para los habitantes del edificio. O, para quienes se encuentren cerca de él. Por ello, se establece que se inspeccionarán las siguientes partes o elementos:
Cimentación
Lo primero que tendrá que revisar el técnico o técnicos encargados de realizar la ITE de nuestro edificio es la cimentación. Y es que, para la salud de un edificio, es imprescindible que ésta se encuentre en buen estado. Por ello, se revisará que no existan grietas y que la estanqueidad del saneamiento no pueda convertirse en un problema para los cimientos.
De igual forma, se revisará que los asentamientos de columnas y pilares, se encuentren en buen estado.
Estructura, forjados, pilares y columnas, cornisas y salientes
Ligada a la cimentación, se encuentra la estructura. Es decir, el esqueleto del edificio que está compuesta por pilares, columnas, forjados y cornisas o voladizos. Y todo ello, debe ser minuciosamente revisado para comprobar que no existe ningún elemento que se haya deteriorado con el paso del tiempo. O que, su integridad, pueda verse afectada y comprometa el resto de los elementos de la vivienda.
En este caso, algo a tener muy en cuenta son los voladizos. Es decir, cornisas, balcones, etc. que sobresalen de la fachada y que, de caer, podrían causar un grave accidente.
Cubiertas y tejados
En tercer lugar, los técnicos encargados de la ITE, deberán inspeccionar las cubiertas y tejados. En este caso, pueden ser tejados a dos o más aguas, o terrazas. Pero, en cualquier caso, su mala conservación, pueden poner en peligro la estabilidad de los edificios y viviendas en ellos contenidos.
Así, habrá que supervisar que haya una buena impermeabilización y aislamiento. Sobre todo, en el caso de cubiertas planas donde el agua tiende a estancarse. Siendo los lugares más vulnerables de todo el edificio al estar plenamente expuestos a las inclemencias del tiempo.
Paramentos
Otro de los puntos a inspeccionar son los paramentos o revestimientos. Ya que, estos suelen presentar problemas de humedad por estancamiento o capilaridad. Si bien, son los más fáciles de inspeccionar puesto que, si presentan algún problema, es fácil de detectar a simple vista.
Escaleras
Un elemento a tener muy en cuenta ya que se inserta dentro de lo que es la estructura global del edificio. En el caso de las edificaciones modernas, supone un cuerpo por sí solo. Pero, en los edificios antiguos, las escaleras sirven para mantener en pie una gran parte del edificio. De ahí que haya que dedicarle un buen rato a la caja de escaleras.
Ascensor
De igual manera, habrá que revisar el ascensor. Dónde se ancla todo el mecanismo y cómo funciona éste. Si bien, los ascensores se someten periódicamente a revisiones y mantenimiento.
Viviendas
También las viviendas tendrán que ser inspeccionadas. Instalaciones, baños y cocina, paredes y techos… Atendiendo a posibles reformas que se hayan realizado en las mismas y que puedan dañar la estabilidad del edificio. Además, esto permitirá a los técnicos inspeccionar patios, balcones, alfeizares, etc.
Bajos, cocheras y locales
Estos también forman parte del edificio. Y, por lo tanto, su buena conservación es esencial para que todo el inmueble goce de buena salud.
Instalaciones de agua, gas, electricidad, etc.
Por último, también habrá que inspeccionar las instalaciones comunes del edificio. Como son las instalaciones eléctricas (cableado, enchufes, tomas a tierra, diferenciales, …). Los elementos de fontanería (grifos, tuberías, radiadores, sanitarios, …). El gas (tanque, tuberías, hornillas, termos, …). Y otros elementos como el pararrayos, antenas, porteros automáticos, etc.
¿Cuánto cuesta pasar la revisión?
Evidentemente, una ITE tiene un coste, pero este, dependerá del municipio en el que se encuentre la vivienda, del tipo de edificio a inspeccionar. Y, por supuesto, de las tarifas del profesional o empresa que contratemos. Ya que, no existen unos honorarios homologados o estipulados.
En todo caso, es recomendable elegir profesionales colegiados y solicitar varios presupuestos antes de decidir quién realizará la inspección de tu vivienda de Cerdanyola o alrededores. Asimismo, necesitaremos que el presupuesto esté desglosado y que se indique los elementos que se evaluarán y todo lo que incluye el presupuesto.
Preguntas frecuentes – FAQs
Por último, queremos contestar a una serie de preguntas frecuentes que quienes tienen que someter su vivienda a una inspección suelen hacerse:
¿Quién inspecciona el edificio?
En cuanto a quién es el profesional competente para realizar las inspecciones técnicas de inmuebles, la respuesta es un/a arquitecto/a o un/a aparejador/a o arquitecto/a técnico/a. Bien como profesional independiente, bien como parte de una empresa especializada en el sector.
Pero, en cualquier caso, deberá de ser un profesional competente, formado tanto en la arquitectura como en las inspecciones técnicas. Pues, de su profesionalidad, dependerá que valga o no el informe que emita.
Dicho profesional, deberá de emitir un dictamen de si el edificio se encuentra o no en buen estado. Y si reúne los requisitos de habitabilidad y de seguridad. Pues, solo así, será aprobada la ITE. Y, para que podamos obtener el certificado que apruebe esta ITE, el profesional contratado, realizará una serie de papeleos ante la administración competente.
¿Hay multas sino se pasa la inspección?
Sí, ya que se trata de un trámite obligatorio que deben de cumplir los propietarios de los edificios que componen un municipio. Así, no cumplir con los plazos que estipula la ley, puede conllevar una serie de multas. Y, si bien estas están especificadas en cada ordenanza municipal, pueden ser de miles de euros.
Además de las multas, podemos encontrarnos con otras consecuencias si no pasamos la inspección técnica. Pues, se nos puede denegar una hipoteca. O podemos encontrarnos con la paralización de la venta de un inmueble.
Y, podemos encontrarnos ante un requerimiento judicial que nos obligará a pasar la Inspección. Y que, además nos obligará a pagar las costas que se pudieran generar por dicho mandato de parte del juez.
¿Qué es el generador ITE?
El generador ITE es una herramienta web que fue creada por Decreto 67/2015. Su objetivo es que los técnicos homologados para hacer las Inspecciones Técnicas de Edificios, puedan realizar los informes conforme a un modelo preestablecido.
Para acceder a este generador, podemos recurrir a la página de la Agencia de Vivienda de Cataluña. O bien, hacerlo a través de la web de la Generalitat de Catalunya. En ambos espacios tendremos que dirigirnos hasta el apartado de ITE para completar el informe descargado.
¿Quién otorga el certificado ITE?
Una vez hecha la inspección, el técnico correspondiente emitirá un informe. En dicho informe se especificará si el edificio ha pasado la inspección. O si, por el contrario, requiere de algún tipo de obra que mejore el estado en el que se encuentra el mismo.
De ser necesaria alguna reforma, se establecerá un plazo para realizarla.
La clasificación que aparecerá en dicho informe sobre el estado del inmueble será: Sin deficiencias, con deficiencias leves, graves o muy graves. De contar con alguna de estas 3 últimas clasificaciones, se deberá subsanar el informe haciendo las reformas correspondientes.
Y, una vez hecho esto, el técnico competente, volverá a realizar la inspección y a emitir un nuevo informe que presentará al municipio o administración competente. Siendo estos últimos los que emitan el certificado de Inspección Técnica de Edificios.
Como verás, pasar la Inspección Técnica al edificio en el que vivas o del cual seas propietario, es muy importante. No solo para la buena conservación del mismo, sino para asegurar la salud y bienestar de sus habitantes y de quienes puedan situarse en sus inmediaciones.
Desde Banker & House, inmobiliaria de Cerdanyola del Vallès y alrededores, te animamos a contar con profesionales competentes en la materia. Y si, necesitas ayuda, recurrir a nosotros para que podamos asesorarte. Así, podrás mantener la seguridad y estabilidad de tu edificio y vivienda. O, podrás vender un inmueble de forma correcta y sin ningún problema de última hora.
- Cofundador de Banker & House
- Gerente y director de operaciones
- Más de 25 años de experiencia en el sector inmobiliario
