Comprar una casa es, sin duda, uno de los mayores sueños que se pueden cumplir. Un lugar cargado de ilusiones en el que crear un presente y forjar un futuro. Y en el cual, invertimos mucho tiempo y dinero.
Tener una casa en propiedad supone contar con un espacio propio en el que reflejar lo que somos, pero también supone una obligación fiscal, pues, hay que pagar una serie de impuestos directos e indirectos. Entre ellos, el llamado IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles). Pero, ¿cómo se calcula y cuándo se paga?
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¿Qué es el IBI?
El IBI es un impuesto de los llamados directos que grava la posesión o titularidad de los derechos reales sobre un bien inmueble. Su importe es variable, pues, depende de la localidad en la que se encuentre el piso, casa o local. Y para su cálculo se tendrán en cuenta aspectos como la localización, los metros cuadrados, los materiales de construcción empleados, la antigüedad de la vivienda, etc.
Es decir, que no todo el mundo paga el mismo IBI. Se trata de un impuesto anual que cobran los ayuntamientos, por la razón que forman parte de las tasas municipales. Y es el propietario de la vivienda el que debe pagarlo durante todo el tiempo que dure la posesión del inmueble. También debe pagarlo el año en que se produzca la venta de este. Lo que quiere decir que cuando vendemos una casa hay que pagarlo. Al igual que el resto de impuestos de venta de la vivienda.
¿Qué impuestos se deben pagar en la venta de una vivienda?
Cuando vendemos una vivienda, los tributos que tendremos que pagar son tres, principalmente, el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal y el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI). Acércate a las oficinas de Banker & House para que nuestros especialistas puedan guiarte en estos temas.
IRPF – Incrementos Patrimoniales
El IRPF es uno de los impuestos más conocidos por la mayoría de las personas. Es la llamada “Renta”. Y en ella, debe de aparecer la ganancia patrimonial que obtenemos cuando vendemos una propiedad.
El importe que hay que pagar al vender una vivienda se calcula en función de la ganancia patrimonial, si es que la hubiera y se tendrá que abonar, junto con la declaración de la renta, el año siguiente a la venta de la vivienda.
Una ganancia patrimonial, podría ser definida como la obtención de un beneficio económico por parte del propietario de la vivienda cuando sea realizada dicha operación. Entonces, una ganancia patrimonial es cuando la vivienda es vendida por más dinero que el que pagó al adquirirla.
Pero, ten en cuenta que, para el cálculo de este impuesto, no solo se tomarán en cuenta las cifras de compra y venta. También se tiene que calcular el valor de transmisión, que es la cantidad de dinero que en realidad le quedará al vendedor cuando se finalice la transacción.
Adicionalmente, se tendrá que determinar el valor de adquisición, lo cual equivale al dinero que el vendedor haya abonado cuando compró la casa. A este monto, se le tendrán que sumar dos montos más: los tributos y gastos de la transacción anterior y lo que se ha invertido después en mejorar, de manera significativa, la vivienda.
Pero, también tendremos que restar algunas amortizaciones, como ciertos beneficios fiscales, cuando calculemos el valor de adquisición. Ten en cuenta que, si el valor de transmisión supera al valor de adquisición, se puede considerar que hubo ganancia patrimonial y, por lo tanto, se deberá aplicar el IRPF.
El cálculo de este será de la siguiente manera: para los primeros 6.000 euros de ganancia será el 19 %, para el tramo comprendido entre los 6.000 y los 50.000 euros, ser aplicará el 21 %, para las ganancias entre 50.000 y 200.000 euros será del 23 % y si las ganancias superan los 200.000 euros, se aplicará el 26 %.
Cuando el valor de adquisición sea mayor que el de la transmisión, es decir, cuando no haya ganancia patrimonial, corresponderá declarar la transacción, pero esto no implicará el pago de este impuesto.
Plusvalía Municipal
Cuando vendemos nuestra casa también tendremos que pagar el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, también conocido como plusvalía municipal.
La plusvalía municipal grava el aumento de valor experimentado por nuestra vivienda durante todo el tiempo que ha sido de nuestra propiedad. Se encuentra cedido a los ayuntamientos, por lo que tendremos que acercarnos a la dirección de Hacienda autonómica para liquidarlo.
Para calcular la plusvalía municipal, desde el 10 de noviembre de 2021, se cuentan con dos métodos, uno «real» y otro «objetivo». Para calcular la plusvalía municipal con el método «objetivo», deberemos tener en cuenta diversos aspectos:
- Valor catastral del suelo al momento que se realice la venta
- Coeficiente determinado por cada ayuntamiento, el cual va a depender del tiempo que hemos sido los propietarios del inmueble
- Un porcentaje, que se encuentra determinado por cada ayuntamiento
Con respecto al método «real», se deberán tener en cuenta los siguientes aspectos:
- El precio de venta de la vivienda
- El precio de compra de la propiedad
- El porcentaje del valor catastral que corresponde al valor del suelo
- Un porcentaje que es determinado por cada ayuntamiento, el mismo que en el método objetivo.
Es así que, cada contribuyente podrá elegir el método que le resulte más conveniente, es decir, podrá elegir el método por el cual pagaría un importe más bajo de plusvalía municipal. Pero, no siempre se tendrá que abonar este impuesto, ya que, desde las nuevas actualizaciones del 10 de noviembre de 2021, los propietarios que vendan un inmueble, ya sea con pérdidas o sin tener ningún tipo de ganancia, no tendrá que pagar la plusvalía municipal.
A pesar de esto, casi todos los ayuntamientos lo siguen cobrando, por lo cual, los propietarios siguen pagando el impuesto, para evitar los diversos problemas fiscales que se pueden tener. Estos podrán iniciar, de manera posterior, un proceso de reclamación para tratar de obtener la devolución de dicho dinero. Finalmente, este impuesto se debe pagar en un plazo de 30 días a partir de la venta de la casa.
¿Quién debe pagar el IBI en una venta?
El IBI es un impuesto que se tiene que pagar de manera anual por parte del propietario de una vivienda. Si bien es cierto, este impuesto no se encuentra ligado a la propia venta de la casa, pero tendrá que abonarse igualmente en el año que se realiza la transacción.
El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) deberá ser pagado por la persona que aparece como titular de la vivienda a fecha 1 de enero. La fecha de pago será fijada por cada administración local.
Impuesto de Bienes Inmuebles en Barcelona
Este impuesto metropolitano se encuentra previsto, en la actualidad, en el artículo 153 del texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales. Y está previsto como un recurso de las áreas metropolitanas en la forma de un recargo sobre el impuesto de bienes inmuebles (IBI). El recargo está contenido y respaldado en la Ordenanza fiscal reguladora del tributo metropolitano.
La Ley general tributaria es clara con respecto a este impuesto, y lo define como un impuesto sobre una determinada manifestación de capacidad contributiva, siendo esta la propiedad de bienes inmuebles. Se trata de un tributo directo, de carácter real, el cual va a gravar el valor de los bienes inmuebles de naturaleza urbana o de características especiales, siendo este exigido en los municipios de la primera corona metropolitana o zona tarifaria 1 de Barcelona.
El Tributo Metropolitano se basa y toma como referencia el tributo sobre el cual se establece, es decir, el IBI. Por lo cual, se demanda en los mismos casos, sea abonado el impuesto de bienes inmuebles y a los mismos sujetos pasivos.
Este tributo se merita de manera anual, siempre el primer día del período impositivo, que es coincidente con el año natural, es decir, el 1 de enero. Este tributo es de carácter periódico, por lo cual, el cobro en período voluntario será establecido, por lo general, entre el segundo y tercer trimestre del año.
Gracias a estas actuaciones el territorio contará con obras en materia de espacio público, así como de infraestructuras, siendo necesarias para la articulación, conectividad y funcionalidad de todo territorio.
Con respecto al medioambiente, el pago de este tributo servirá para contribuir a la preservación de entornos con un alto valor natural, como es la sierra de Collserola. También, contribuirá a la recuperación y regeneración de los ríos Besòs y Llobregat, así como el mantenimiento de las playas metropolitanas entre Castelldefels y Montgat. Finalmente, se destinarán partidas para el mantenimiento integral de la red de parques metropolitanos y rondas de Barcelona.
En lo referente a movilidad urbana, gracias a este tributo se ha podido lograr un transporte público de calidad, favoreciendo una movilidad más sostenible. Con esto, el área metropolitana de las ciudades será más habitable y amable con sus ciudadanos, gracias a una red de metro y de autobuses que abarca una gran parte del territorio y con una elevada frecuencia.
También contribuye a que el sistema tarifario integrado facilite los desplazamientos con un coste óptimo, favoreciendo los viajes de colectivos sensibles como personas mayores, personas con discapacidad, niños de 4 a 13 años y familias numerosas.
¿Cómo se calcula este tributo metropolitano?
La base imponible de este impuesto es el valor catastral, el cual es la suma del valor del suelo, así como de la construcción del inmueble que se gravará. Este valor se fija por el Ministerio de Hacienda que toma los datos que constan en el catastro inmobiliario. Este valor es distinto al que consta en la escritura o el que ha sido abonado por el comprador.
El tipo impositivo, las reducciones y las bonificaciones correspondientes son establecidos por la Ordenanza fiscal reguladora. Finalmente, el monto total de este impuesto se obtiene multiplicando el valor catastral por el tipo impositivo.
Según las estadísticas del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, la mayoría de inmuebles disfrutan tanto de bonificaciones como de reducciones de pago, las cuales se tendrán que restar de la cuota íntegra para obtener la cuota líquida.
¿A quién va dirigido?
Este tributo se encuentra dirigido para todos aquellos ciudadanos que sean residentes de alguno de los municipios metropolitanos de Barcelona. Los ciudadanos deberán contar con la titularidad de uno de los siguientes derechos sobre un bien inmueble, respetando el orden que sigue:
Concesión administrativa sobre los propios inmuebles o los servicios públicos a que se encuentran efectos.
Derecho real de superficie.
De un derecho real de usufructo.
Del derecho de propiedad.
¿Qué plazos se tienen que respetar?
Al tratarse de un cobro de impuestos de carácter anual, el período de pago voluntario se estableció, normalmente, entre el segundo y tercer trimestre del año.
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