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Cómo donar una vivienda a un hijo

Publicado por Banker & House en 28/09/2021
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Uno de los bienes más preciados en España, es la vivienda. Se trata de algo que se ha vuelto un bien muy valioso. Más aún, si analizamos los altos precios que esta ha alcanzado en diversas zonas del territorio español. Debido a esto, donar una vivienda a un hijo puede ser uno de los mayores activos que los padres pueden ofrecer a estos, sobre todo si piensan brindarles estabilidad.

Cuando revisamos los datos y las cifras, nos damos cuenta que España es un país de propietarios. Pues, las personas tienen una preferencia por adquirir una vivienda antes que alquilar. Es así que, los datos arrojan que ocho de cada diez españoles tienden a priorizar la opción de comprar sobre la de alquilar.

Esta tendencia se ve reforzada por la existencia de una burbuja que tiende a inflar los precios en el alquiler de las viviendas. Algo que, nos indica que la vivienda es un valor seguro, y más en los tiempos que corren. Debido a esto, nos encontramos con una cantidad considerable de familias propietarias que desean donar sus inmuebles a sus hijos. Todo ello con la finalidad de dejarles bienes que los coloquen en una buena situación económica.

Sin embargo, aunque cada vez más personas optan por hacer donaciones a sus hijos, esta práctica es poco habitual en España. Pero, si te encuentras interesado en saber acerca de este tema, a continuación, te mostraremos una serie de recomendaciones importantes en este proceso. Así como los pasos a realizar para que todo el proceso sea llevado acorde a la ley, evitando sorpresas desagradables en el futuro.

¿Qué es una donación?

En primer lugar, tendremos que saber qué es una donación. Por lo cual, deberemos distinguir, de manera clara, las herencias, también conocidas como sucesiones, de las donaciones. Es así que, la sucesión es aquella donde el origen es mortis causa, lo que quiere decir que ocurre por el fallecimiento del titular de la propiedad.

Mientras que, las donaciones son inter vivos. Es decir, se trata de un traspaso entre dos personas vivas o entidades en activo. Cuando consultamos el artículo 618 del libro tercero (título 7), este nos dice que la donación “es un acto de liberalidad por el cual una persona dispone gratuitamente de una cosa en favor de otra, que la acepta”.

Con esta definición podemos sostener que, la donación es una obra gratuita, la cual ocurre sin influencia, siendo aceptada por el destinatario/a. Tanto las sucesiones como las donaciones, se encuentran reguladas por la Ley del Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

Así también, una herencia puede cambiarse tantas veces sea necesario y la válida será siempre la más actual antes del fallecimiento del titular. Pero, la donación ocurre en vida, por lo cual, no es obligatorio que se espere al fallecimiento.

En definitiva, la donación es la cesión que se realiza en vida del patrimonio personal, ya sea mueble o inmueble. Y cuando hablamos de herencia es referimos a la redacción de un testamento a favor de nuestros herederos.

Es así que, nuestro sucesor, quien recibirá la propiedad en donación, tendrá que declararla como tal, realizando el pago correspondiente de impuestos. Cuando nos referimos la herencia, nuestros herederos podrán recibir un piso en propiedad, debiendo hacer frente a las distintas cargas legales y económicas, como hipotecas, deudas y demás, que esta propiedad tendría o no.

Finalmente, ya sea si donas o dejas alguna propiedad como herencia, dicho bien es privativo, siendo propiedad sólo de esa persona.

¿Qué bienes podrán ser donados por un padre a sus hijos?

Nada más satisfactorio para un padre que ver como sus hijos disfrutan de lo que ha logrado conseguir en toda una vida de esfuerzos. Debido a este motivo, es muy frecuente que los padres donen bienes a sus hijos, permitiendo aliviar su situación económica.

En este sentido, los padres podrán hacer donaciones de todo tipo de bienes a sus hijos. Como por ejemplo dinero, inmuebles, joyas, terrenos y demás bienes. El tipo de bien que se done será determinante para saber qué pasos hay seguir para que el proceso sea respetuoso con la ley.

Cuando se quiera donar bienes muebles a nuestros hijos, como joyas o cuadros de gran valor, no será necesario que nos dirijamos a un Notario. Podremos formalizar la donación a través de un documento privado.

En el caso de bienes inmuebles, como una vivienda, un terreno, o un local, por ejemplo, tendremos que dirigirnos a un Notario y otorgar escritura pública de donación. Para las donaciones de dinero a nuestros hijos, no será necesario otorgar escritura pública de donación, debido a que el dinero es considerado un bien mueble.

Una donación de dinero se podrá realizar a través de un documento privado. Pero, si queremos beneficiarnos de las bonificaciones fiscales en materia de donación, con las que cuentan las Comunidades Autónomas, deberemos otorgar escritura pública.

Si queremos que la donación sea efectiva, no importando el tipo de bien que se done, el hijo donatario deberá aceptarla.

¿Quién paga por esta transferencia inmobiliaria?

En una donación, todas las partes se deberán hacer cargo del pago. Es decir, tanto el donatario, quien es el receptor de la propiedad, como el donante, quien es el que cede la propiedad. Para el pago que realizan los donatarios, estos impuestos se encuentran reglamentados por cada Comunidad Autónoma, mientras que el donante deberá pagar impuestos a nivel estatal.

Pagos que debe realizar el donatario

El donatario deberá abonar una serie de pagos. Entre estos se encuentra la plusvalía municipal, si es el caso de un inmueble. El monto de este es variable y dependerá del valor catastral del suelo, así como del número de años en propiedad.

También deberá hacer frente al impuesto de Sucesiones y Donaciones, siendo este un impuesto que será variable de acuerdo a cada Comunidad Autónoma. Por ejemplo, en el caso de Cataluña, la donación a descendientes directos, como son hijos y adoptados, de una primera vivienda habitual o del dinero destinado a comprarla, será bonificada en un 95%, teniendo un máximo de 60.000 euros o de 120.000 euros si el donatario tiene un 65% o más de discapacidad.

Debemos tener en cuenta que, las donaciones de dinero sin un motivo concreto, no se verán beneficiadas por ninguna bonificación. Para este caso, se aplicará el impuesto total según la base liquidable, pudiendo variar entre el 5% y el 7%

Así, como hemos podido observar, los receptores de una donación tendrán que pagar diferentes tasas en función del valor de la donación, ya sea un inmueble o dinero, que hayan recibido. Los impuestos que se aplican serán los de la Comunidad Autónoma donde resida el donatario, si es dinero, y en la Comunidad Autónoma donde resida el donante si se trata de un inmueble.

Pagos que deben realizar los donantes

Los donantes también tendrán que pagar, ya que, la personas que entregan un bien de manera gratuita y arbitraria, tendrán que abonar una cantidad por concepto de impuestos. La finalidad de esto es evitar las posibles ventas encubiertas.

En el caso del donante, este deberá declarar la donación, realizando el pago en el IRPF por la supuesta ganancia. En el supuesto caso que, el inmueble que donamos tenga un valor superior a cuando este fue adquirido, existiendo una ganancia patrimonial, tendremos que pagar el impuesto correspondiente. Dicho impuesto podrá oscilar entre el 19% y el 23% según el valor de lo donado.

Cuando el valor de la vivienda sea igual a cuando lo compramos, estaremos exentos de pagarlo. En el supuesto caso que genere una pérdida, tampoco tendremos que abonar la cantidad fijada. Además, existen una serie de excepciones en cuyo caso no deberemos pagar, siendo las siguientes:

  • Cuando el inmueble transferido sea una vivienda habitual y el donante, tengo una edad superior a los 65 años.
  • En caso de que el donante haya tenido la vivienda en propiedad menos de un año.
  • Si el donante se quede el usufructo del inmueble donando solo la nuda propiedad, la cual se consolidará tras la muerte del donante.

¿Merece la pena realizar una donación de bienes?

Una vez que hemos comprobado todos los trámites que tendremos que realizar. Así como el pago de los impuestos correspondientes, seguramente nos preguntaremos si realmente merece la pena realizar la donación de una vivienda. O, por el contrario, esperar para dejarla en herencia. La respuesta será, depende, ya que en las transmisiones mortis causa el causante no tendrá que tributar en su IRPF por la plusvalía generada, en este caso, por la transmisión del bien a sus herederos.

Además, deberás tener mucho cuidado con el lugar donde se ubica la vivienda, así como de donde residen los padres. En el caso de las donaciones de inmuebles, los hijos deberán tributar de acuerdo a la normativa de la comunidad autónoma en la que se ubique el inmueble. En el caso de las transmisiones mortis causa, los hijos deberán tributar conforme a la normativa de la comunidad autónoma en la que residía el causante.

Deberás tener en cuenta que, si el motivo de la donación no es únicamente la voluntad de donar, lo más recomendable es que no debas hacerlo. Si realizas la donación por motivos meramente fiscales, con el paso del tiempo, surgirán una serie de inconvenientes derivados de la donación, los cuales serán superiores a las ventajas de haberla realizado.

También podemos mencionar los casos donde la donación se realiza con la única finalidad de dificultar que los acreedores, ya sean actuales o inminentes, del donante puedan cobrar sus créditos. En este tipo de casos, te desaconsejamos realizar esta operación, ya que esto puede constituir delitos de alzamiento de bienes o de insolvencia punible.

Ventajas de la donación de un bien

Cuando realizas una donación, el donante podrá reservarse el usufructo del bien donado y transmitir la nuda propiedad al donatario. No olvides que la nuda propiedad es la posesión solo de la propiedad, pero sin el usufructo.

Este quedará reservado para la persona usufructuaria hasta que se extinga el acuerdo, lo cual podrá ocurrir por diferentes motivos, ya sea fallecimiento o por la cesión voluntaria del usufructo.

Con la donación en vida, evitarás las frecuentes discusiones y problemas que pueden surgir entre los herederos, lo cual podrá ocurrir luego del fallecimiento del propietario de los bienes. Es una gran ventaja realizar la donación en vida si es que tienes claro cómo vas a repartir tus bienes y no esperar al fallecimiento, viendo a tus seres queridos disfrutar del esfuerzo de toda una vida.

Otra de las ventajas radica en que el donante podrá someter la donación al cumplimiento de ciertas condiciones, respetando en todo momento, los requisitos que se establecen en la ley. En este caso, la donación existe, pero la efectividad de esta, quedará subordinada al cumplimiento de las condiciones exigidas por el plazo o la condición.

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