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Exención por reinversión en la vivienda actual

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Si estás pensando en vender tu vivienda habitual para comprar otra vivienda en la que residir, seguro que has oído hablar de la exención por reinversión en la vivienda habitual. Pero, ¿qué es esto exactamente? Se trata de un beneficio de tipo fiscal al que podrás acogerte y que te ahorrará bastante dinero. Eso sí, si cumples con los requisitos y conoces los trámites que debes realizar.

¿Quieres saber más sobre esta opción a la hora de reinvertir el dinero que ganes de la venta de tu primera vivienda? En este nuevo post, te contamos todo lo que debes saber.

Como ya hemos comentado, la exención por reinversión en la vivienda actual es un tipo de beneficio fiscal que encontramos en la legislación de España. Se basa en la posibilidad de no pagar por la plusvalía que ganaríamos al vender nuestra casa particular. Pero siempre y cuando, el dinero ganado con esta venta, se reinvierta en otra vivienda habitual.

Es decir que, si reinviertes el dinero obtenido en una vivienda que va a ser tu residencia habitual, no tienes que pagar el impuesto generado por la ganancia patrimonial de la transacción realizada. Esto siempre y cuando haya ganancia patrimonial pues a veces, vendemos por un precio menor por el que se ha comprado la vivienda.

Se trata de un beneficio que nos puede ayudar mucho a ahorrar pero que debes conocer bien para poder obtenerlo. Por ello, lo mejor es que te dejes asesorar por profesionales que te guiarán a la hora de completar los pasos para comprar una casa y reinvertir lo que has obtenido por la venta de tu otra vivienda.

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¿Qué se considera vivienda habitual?

Para poder obtener dicho beneficio fiscal tenemos que tener claro que solo podremos hacerlo si vendemos y compramos lo que será nuestra residencia habitual. Y, ¿qué es una vivienda habitual? Pues una vivienda o residencia habitual es aquella en la que se reside o vive de forma estable y permanente. Es decir, no es una vivienda de vacaciones ni esporádica. 

Se trata de la casa o piso en el que vivimos, dormimos, y tenemos nuestras cosas (ropa, libros, enseres, muebles, etc.). El espacio que compartimos con nuestra familia y que tenemos acomodado a nuestras necesidades. Una vivienda en la que hacer nuestra vida diaria y a la que regresamos después de trabajar. Sin importar los metros cuadrados que tenga o si es casa, apartamento, piso o chalet.

Además, según el reglamento del IRPF, se entiende por residencia habitual a efectos de deducción aquella en la que se haya residido de forma continuada durante un plazo de al menos tres años. Y, seguirá considerándose como vivienda habitual, aunque no hayamos vivido en ella tres años continuados si concurren alguna de estas circunstancias:

  1. Que hayamos tenido que mudarnos por celebración de matrimonio, separación, traslado por motivos de trabajo. 
  2. O como consecuencia de la aparición de una serie de necesidades especiales. Como, por ejemplo, que tengamos que trasladarnos de vivienda porque la anterior era inapropiada en caso de que algún miembro de la familia con el que se conviva o nosotros mismos, se encuentre con algún grado de discapacidad.

¿En qué situaciones existe una exención?

Si nos encontramos con la venta de una vivienda como la descrita en el apartado anterior, debemos conocer las situaciones en las que podremos beneficiarnos de dicha exención:

Cuando reinvirtamos todo o parte del dinero obtenido

Es decir que, tanto si reinvertimos todo el dinero obtenido en la venta de nuestra vivienda habitual como si reinvertimos solo parte, tendremos derecho a dicha exención. Esto sí, si es que dedicamos ese dinero a comprar otra vivienda habitual.

Que hagamos la reinversión en plazo

Este plazo es de dos años y pueden ser anteriores o posteriores a la venta. Es decir, que si tenemos pensado vender nuestra vivienda habitual podemos hacer la reinversión de lo que vamos a ganar incluso sin haberla vendido aún. Esto, porque la ley contempla que se pueda hacer una previsión de lo que vamos a ganar en la venta. 

Así, podemos mudarnos a una nueva vivienda habitual sin que la anterior pierda esa categoría durante un plazo de dos años. Éste, será el tiempo que tenemos para vender la vivienda y considerar lo ganado como invertido en la que ya hemos adquirido. O bien, vender primero nuestra vivienda habitual y utilizar ese dinero para pagar una nueva que tendremos que adquirir en un plazo máximo de dos años desde que vendimos la primera.

Que se invierta en vivienda habitual

Algo muy importante es que el dinero obtenido por la transacción de venta se reinvierta en otra vivienda que servirá como hogar habitual. Es decir, no vale utilizar ese dinero para comprar una casa vacacional pues, de esta manera no podremos obtener este beneficio fiscal por reinversión en vivienda actual.

Que el dinero provenga de la venta de una vivienda habitual

Esto es obvio, pero no está de más recordarlo. Pues, no se puede reinvertir el dinero que no proceda de la venta de una vivienda habitual. Es decir que, si lo que vendemos es una vivienda vacacional, lo obtenido, no servirá para reinvertirlo en la compra de una vivienda habitual y beneficiarse de dicha exención. 

Que sea habitada en plazo

Que la nueva vivienda que hayamos adquirido como vivienda habitual sea habitada en el plazo máximo de un año desde que se compró. O bien, si necesita obras, que sea habitada en un plazo máximo de un año a contar desde la finalización de dichas obras.

¿Hay que invertir toda la reinversión?

Como ya hemos adelantado antes, no es necesario reinvertir todo el dinero que hemos obtenido por la venta de nuestra vivienda habitual. Pues, existen casos en los que la nueva vivienda a adquirir es más barata que la anterior. En estos casos, lo que haremos es declarar la cantidad que ha sido efectivamente reinvertida y será sobre ella sobre la que se aplicará la exención por reinversión en vivienda actual. 

Así, será ese el importe que quedará libre de impuestos, mientras que, lo que no invirtamos en esta nueva vivienda, tendrá que ser declarado en el IRPF y tributará lo correspondiente.

Tampoco podremos beneficiarnos de la exención si lo que reinvertimos procede de otras fuentes o fondos. 

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Plazos para efectuar la reinversión

Al ser un beneficio fiscal que debe declararse en la declaración de la Renta, esta exención no es automática. Algo que también es una suerte pues como ya hemos comentado, podremos beneficiarnos de dicha exención en el plazo de dos años anteriores o posteriores a la realización de la venta de la vivienda habitual.

Lo único que tendremos que hacer es declarar la venta de la vivienda en la renta del ejercicio fiscal correspondiente. Y declarar la intención que tenemos de reinvertir ese dinero en la compra de otra vivienda habitual, si es que aún no la hemos comprado. Así como la cantidad que tenemos previsto reinvertir. Que puede ser la totalidad o solo una parte de lo obtenido en la transacción.

Si cuando adquiramos la nueva vivienda resulta que el precio de ésta es menor a lo obtenido con la anterior vivienda, lo único que deberemos hacer es rellenar una declaración complementaria para pagar los impuestos correspondientes. Aunque tendremos que estar muy atentos a hacerlo bien y en plazo para evitar posibles inspecciones y sanciones. Por lo que te recomendamos que tengas unos buenos asesores inmobiliarios y fiscales.

Cuándo no es posible

Existen también casos en los que no será posible la reinversión del dinero por la venta de tu vivienda habitual. Entre ellos:

  1. Que la vivienda que vendes no cumpla con los requisitos anteriormente descritos para que pueda ser considerada como vivienda habitual.
  2. Que pretendamos reinvertir el dinero en la adquisición de una vivienda vacacional en la que pasaremos solo pequeñas temporadas.
  3. Que, aunque reinvirtamos el dinero en la compra de una residencia habitual, lo hagamos fuera de plazo. Es decir, que compremos la vivienda después de pasados los dos años desde que la primera se vendió. O que, la hayamos adquirido antes de esos dos años que dan de margen antes de vender la vivienda.

En todo caso, habrá que estar a lo que dice la ley y reglamento correspondiente. Y también a lo que sentencia el Tribunal Supremo sobre exención por reinversión en vivienda habitual. Con todo ello, y con la ayuda de profesionales del sector, podremos obtener este beneficio fiscal tan interesante para quienes necesitamos o queremos cambiar de vivienda habitual.

Si ese es tu caso, en Banker & House, inmobiliaria de Cerdanyola del Vallès, podemos asesorarte y guiarte en todo el proceso. Además, nos encargaremos de vender tu vivienda consiguiendo el mejor precio posible. Y te ayudaremos en la búsqueda de esa nueva casa que cumpla con las necesidades de toda tu familia. Pues, comprar una vivienda es toda una aventura de lo más ilusionante y nosotros queremos acompañarte ¿Hablamos?

- Cofundador de Banker & House
- Gerente y director de operaciones
- Más de 25 años de experiencia en el sector inmobiliario