El valor catastral de una vivienda, piso o casa, es el valor que el Registro del Catastro ha establecido para tu vivienda. Se trata de un valor que se encuentra asociado a la Referencia Catastral. Dando lugar a un código que nos permite ubicar el inmueble y diferenciarlo de todos los demás que hay registrados en toda España. Y que, a su vez, va a influir directamente en algunos de los impuestos que se tiene que abonar anualmente.
Cuando decides comprar o vender una casa, resulta muy importante conocer cuál es el valor catastral de la misma. Para poder establecer o hacer una oferta adecuada y para hacerte una idea de los impuestos que tendrás que pagar. Así que, si estás pensando en comprar una vivienda, aquí resolvemos algunas de las dudas sobre el catastro, que suelen aparecer.
Contenidos del artículo
Definición del valor catastral
En primer lugar, tendremos que saber que el valor catastral es el valor del inmueble que se encuentra definido por los criterios que impone la Dirección General del Catastro. Una dirección que depende de Hacienda.
El catastro no es otra cosa que un registro de tipo administrativo en el cual se encuentran registrados, valga la redundancia, todos los edificios. Todo ello, sin importar a qué fin se encuentran destinados. Para saber el valor catastral de un inmueble, tendremos que tener en cuenta las distintas características del inmueble.
Estas características son, por ejemplo, el año en el cual se construyó el inmueble o la cantidad de metros cuadrados con los que cuenta este. Además, no deberemos olvidarnos del código catastral, el cual identifica el inmueble, el cual es lo más parecido a un Documento de Identidad del inmueble.
Todos estos datos nos serán útiles al momento de querer calcular algunos de los impuestos que deberemos pagar, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles o IBI.
¿Dónde puedo conocer el valor catastral de mi vivienda?
Conocer el valor catastral de una vivienda, de una forma más sencilla, va a depender de si eres o no el propietario de esta. Si eres el propietario de la vivienda, no tendrás muchos problemas para acceder a diversas maneras que te permitirán conocer este dato de forma automática:
Por el recibo del IBI.
Al ser el propietario del inmueble tendrás la obligación de pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Un impuesto que cada año nos cobra el Ayuntamiento del municipio donde se encuentra la propiedad. En este recibo encontraras una gran variedad de información, dentro de la cual se encuentra el valor catastral de tu vivienda. Si por cualquier motivo no tienes acceso a este recibo, podrás solicitarlos a tu Ayuntamiento o acceder vía online para su consulta.
Llamada telefónica a la oficina de Catastro
Bastará con una llamada telefónica al servicio catastral de tu municipio para que puedas acceder, gracias a la referencia catastral, al valor catastral de tu vivienda. Es sumamente importante que te identifiques previamente para acceder a esta información.
Sede Electrónica de Catastro
Esta va a ser la forma más efectiva y fiable para acceder a la información del valor catastral de nuestra vivienda. Gracias a la Sede Electrónica de Catastro podrás introducir la referencia catastral de tu inmueble. Introduce los datos solicitados en el casillero destinado para tal fin y podrás conocer el valor catastral de tu inmueble al instante.
En las oficinas del Catastro o del Ayuntamiento.
Acudir presencialmente a las dependencias del Catastro de tu Ayuntamiento, dependerá en gran medida de la disposición de tiempo que tengas. Al acudir directamente a las oficinas del Catastro de tu municipio o a las de tu Ayuntamiento, podrás recabar, fácilmente y previa identificación, la información acerca del calor catastral de tu vivienda.
¿Cómo calcular el valor catastral?
Para conocer el valor catastral de un inmueble, deberemos tener en cuenta una serie de datos. Por ejemplo, la localización del inmueble, la antigüedad de la propiedad, así como la calidad de la construcción, los gastos y la aptitud para la producción. Además, deberemos tener en cuenta el precio del suelo, las cargas singulares de la propiedad, inadecuación de la edificación y el terreno, el valor de mercado o si tiene valor histórico-artístico, etc.
Resulta muy importante resaltar que el valor catastral de un inmueble no será el mismo que el valor de mercado del mismo. Podemos asegurar qué, el valor catastral no supera el valor de mercado en ningún caso y que el valor catastral suele ser la mitad de este último. Para saber el valor del mercado de un inmueble, podrás recurrir a una tasación inmobiliaria.
No debemos olvidar que las modificaciones que sufra la propiedad podrán modificar el valor catastral. Por lo que el propietario tendrá la obligación de notificar todas estas. Con todos estos datos, podremos saber al fin, el valor catastral de nuestra vivienda.
El valor del suelo
Para saber el valor del suelo, tendremos que tener en cuenta los siguientes puntos:
- Con cuantas fachadas cuenta el inmueble y la longitud de estas.
- El fondo de parcela y si esta tiene una forma irregular, así como la superficie diferente a la mínima exigida por el planeamiento urbanístico.
- Si esta se encuentra obligada a preservar el terreno a la construcción de VPO.
- La imposibilidad de edificación temporal por antigüedad.
Valor de la construcción
Este es otro factor que deberemos tener en cuenta a la hora de determinar el valor catastral, el cual será determinado por las siguientes características:
- Antigüedad
- Uso
- Nivel de reforma y estado de conservación.
Además de los ya mencionados, existen otros factores que van a influir directamente cuando necesitemos determinar el valor catastral de un inmueble.
Otros factores que determinan el valor catastral de un inmueble
Como ya hemos podido observar, existen otros factores que deberemos saber si queremos conocer y calcular el valor catastral de nuestro inmueble. Entre estos factores, podemos destacar los que se encuentran relacionados con la localización del inmueble, las características del suelo o el costo de la construcción. Pero también tendremos que tener en cuenta los siguientes factores:
- Ubicación del inmueble
- Productividad de la zona
- Honorarios de los profesionales
- Si es de carácter histórico o patrimonial
- Gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial
- Calidad y antigüedad de la construcción
- Explotación del terreno
- Circunstancias urbanísticas
- Valor del mercado
- Modificaciones y discrepancias:
También deberemos tener en cuenta que, el valor de nuestras propiedades se puede reducir con el paso de los años. Pero, cuando hablamos del valor catastral tendremos que saber que este no va a cambiar, por lo general, en una década. Después, puede que lo haga a causa de cambios administrativos y actualizaciones necesarias del catastro del municipio en el que se encuentre.
Sin embargo, por cuenta propia, deberás notificar cualquier modificación que realices en el inmueble. Siempre que afecte a la descripción catastral y a su valor.
¿Cuándo usaremos el valor catastral de nuestra vivienda?
Usaremos el valor catastral de nuestra vivienda en diversas circunstancias, como en las transacciones inmobiliarias. O cuando vayamos a pagar los impuestos correspondientes.
En transacciones inmobiliarias
Cuando realizamos la compraventa de un inmueble, utilizaremos el valor catastral, principalmente, para conocer el valor real de la vivienda. Pero debemos recordar que, el valor que el inmueble llegue a costar dependerá de lo que el comprador esté dispuesto a pagar. De acuerdo a las leyes de la libre oferta y la demanda. Como ya lo hemos visto, lo que debemos respetar siempre, es que el valor catastral no deberá superar al valor del mercado.
Además, cuando vayamos a alquilar un piso y se quiere saber un aproximado del precio, usaremos como referencia el valor catastral. Esto se da a raíz de las últimas reformas que se han aplicado en Cataluña sobre el precio del alquiler de viviendas y que se pretenden aplicar en todo el territorio español.
Para la declaración anual de la renta
Cuando vayas a realizar la declaración anual de la renta, deberás conocer el valor catastral de la vivienda. Ya que, esto es lo que utiliza Hacienda para calcular la riqueza de tu patrimonio personal. Lo que influye en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y Patrimonio o, Declaración de la Renta. Además, este valor catastral de tu vivienda es el que utiliza la misma Agencia Tributaria para calcular cuánto deberás abonar por concepto de tu IBI.
Para calcular la plusvalía municipal
Como ya hemos visto líneas arriba, la plusvalía municipal es el impuesto que grava el incremento de valor que experimentan los predios urbanos. Este es un impuesto sobre los bienes inmuebles que se aplica al valor de este durante la transacción de compraventa.
Para determinar el impuesto que deberemos pagar deberemos utilizar un método que viene establecido en el artículo 107.4 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo. En el que se aprobó el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. No dudes en contactar con la mejor agencia inmobiliaria en Cerdanyola, para estar asesorado de este y otros temas en todo momento.
Esto quiere decir que, al valor catastral del inmueble que este tenga en el momento de la transacción, se le tendrá que aplicar un porcentaje. Dicho porcentaje va a depender del número de años que se ha poseído el inmueble. Esto se encuentra estipulado por el Ayuntamiento donde se encuentra el inmueble, por lo que varía dependiendo de cada Comunidad.
Diferencia entre valor catastral y valor de mercado
Podemos definir el valor de mercado como el precio que puede alcanzar un determinado inmueble en una operación de compraventa. Por otro lado, el valor catastral se encuentra fijado por la Administración.
En definitiva, ambos valores se encuentran relacionados, pero no coinciden. El valor catastral de un bien inmueble no podrá superar el 50% de su precio de mercado, es decir, siempre será menor.
¿Qué puede pasar si compro un inmueble por menos de su valor catastral?
El precio de venta de una vivienda lo fija el propietario de manera libre. Pero resulta muy importante que tenga claro que, si este precio es inferior al valor catastral, podrá acarrearles problemas fiscales. Y, no sólo al vendedor, sino también al comprador.
Y es que, resulta muy fácil para la Agencia Tributaria realizar una comprobación en la cual aplicará los coeficientes correctores que correspondan según la fecha de la transmisión. Con esto, podrá obligar al comprador a pagar el ITP que corresponda a la diferencia entre el valor de venta declarado y el valor catastral que haya sido comprobado. La Agencia Tributaria podrá realizar esta inspección durante los cuatro años siguientes a la transacción.
En lo que respecta al vendedor, este estará obligado a declarar en el IRPF la ganancia patrimonial que haya obtenido por la venta de su vivienda. Y se fijará según el valor obtenido en la inspección y no el precio de fijado en la venta.
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- Gerente y director de operaciones
- Más de 25 años de experiencia en el sector inmobiliario
el calor catastral de tu vivienda.