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Tener una vivienda propia es algo a lo que aspiramos muchos en España. Pues, la tranquilidad de tener algo propio, que podamos adaptar a nuestros gustos y necesidades. O, que nos sirva como inversión para después vender o alquilar, es algo que está muy arraigado en nuestra cultura.
Sin embargo, debido al precio de la vivienda, no es algo que todo el mundo pueda permitirse. Y es por eso, que hay que tener en cuenta formas de compra alternativas a los cauces normales. Entre ellos, destacan las subastas. Pero, ¿Cómo funciona las subastas de pisos y qué tipos hay?
Se trata de un medio de adquisición de bienes inmuebles que nos permitirá comprar a precios más bajos. Y hacernos de un piso o casa a nuestro nombre.
¿Qué es una subasta de pisos?
La subasta de pisos es un sistema de venta de viviendas y resto de inmuebles. Pero estos bienes tienen una particularidad. Y es que, han sido previamente embargados por Hacienda, bancos, … Ello, como consecuencia de impagos de hipotecas, de otro tipo de deudas o como pago por indemnizaciones.
Así, las entidades bancarias o la administración pública, pasan a ser sus propietarias. Pero, como estos bienes no les generan rentas, los venden en subastas para poder ganar algo de dinero. Y, por lo general, los precios puestos a dichas viviendas, suelen ser mucho más bajos que los precios de mercado.
Requisitos necesarios para participar
Para poder participar en las subastas de inmuebles, hay que seguir una serie de pasos y cumplir con unos pocos requisitos. Que, en general son los siguientes:
Hacer un depósito previo
Como forma de demostrar tu interés en la vivienda, lo primero que tendrás que hacer para participar en la subasta, es hacer un depósito. Este, estará especificado en las condiciones de cada subasta, pero suele ser entre el 5% y el 25% del precio de salida de la vivienda.
Este pago que servirá además como fianza en caso de ganar la puja, se descontará del precio total por el que ganes la vivienda. Y, en caso de que no seas el ganador de la subasta, se te devolverá de forma íntegra pasados unos días después de que se comunique el ganador y no seas tú.
Pero ojo, porque de igual manera que si no eres el ganador te devuelven el dinero. Si lo eres, pero no terminas el proceso de compra por falta de dinero o porque te arrepientes, pierdes el depósito.
Contar con financiación
En el caso de que ganes la subasta, deberás culminar la compra. Es decir, que tendrás que tener capacidad económica. Esto, puede ser que, o bien cuentes con el dinero necesario. O bien, tengas la seguridad de que el banco te financiará la compra del inmueble a través de una hipoteca.
Contar con financiación es muy importante, ya que, una vez que las viviendas de bancos ganadas en subasta tienen que pagarse de manera total en un plazo corto. Que normalmente es de 20 días.
Si no llegas a culminar la compra, entonces pierdes el depósito que habías dado al principio y que te daba derecho a participar en la puja.
Hacerse cargo de los impuestos
Otro requisito para participar en las pujas de viviendas, es que tengas el dinero suficiente para pagar los impuestos correspondientes. Ya que, al tratarse de una compra, deberás afrontar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Pues el bien pasará de manos del banco o administración, a las tuyas.
¿Qué tipos de subastas de inmuebles existen?
En la actualidad, existen varios tipos de subastas. Y, dependiendo de qué tipo sea, tendrá sus propias características.
Subastas administrativas
Son las subastas de bienes muebles e inmuebles otorgados a la administración pública. Estas subastas ocurren porque se ha contraído una deuda con algún ayuntamiento, Hacienda o cualquier otro ente público. Y el bien se entrega como pago de la deuda.
Los bienes a subastar, se publican en el BOE y en el Portal de Subastas de la Administración Pública. Y hay que seguir los pasos y requisitos que se establecen en el mismo.
Subastas judiciales
También en el Portal de Subastas y en el BOE se publican las subastas que se realizan relacionadas con procesos judiciales. Es decir, la de los bienes inmuebles y muebles que se van a subastar para poder pagar indemnizaciones o para cancelar deudas dictaminadas o reconocidas durante un proceso judicial.
En este caso, podemos encontrar subastas de bienes por vía de apremio que tienen como objetivo conseguir liquidez lo antes posible. Con el objetivo de pagar deudas pendientes. Subastas por concurso de acreedores, en el que el deudor es una sociedad mercantil que ha contraído deudas con sus acreedores y debe pagarles.
Y, subastas por ejecución hipotecaria. En ellas, se subastan casas y pisos que han tenido que ser embargados porque el propietario no ha podido hacer frente al pago de la hipoteca.
Subastas notariales
También se publican en el BOE, pero la subasta solo se realiza delante de un notario que da fe de la veracidad y legalidad del proceso.
Subastas privadas
Por último, nos encontramos con las subastas privadas que son las que realizan las empresas o los particulares. Estos serán los que impongan las condiciones, siempre y cuando se atengan a la ley. Y, en ellas podrán participar quienes reúnan los requisitos impuestos en dichas condiciones.
¿Cómo funcionan las subastas de casas?
El funcionamiento de las subastas de casas, pisos y demás inmuebles es muy simple. En el caso de que la subasta la organice un banco, habrá que estar atentos a cada uno de los pasos y condiciones que éste establece. Normalmente los bienes a subastar los ponen en sus propias páginas webs o en la de inmobiliarias que forman parte de dichos bancos.
Mientras que, si la subasta la organiza el Estado, habrá que seguir las indicaciones que aparecerán en el Portal de Subastas y en el BOE. En este caso, necesitarás registrarte en dicho portal para ver los anuncios de los diferentes inmuebles que se van a subastar y la fecha máxima de puja.
Allí, encontrarás cómo hay que realizar el depósito inicial y la puja que podrás hacer para intentar ganar el inmueble. Hecha la puja, recibirás una notificación de que se ha realizado correctamente. Indicando hora y fecha de la puja y cantidad.
Transcurrido el tiempo en el que se permiten realizar ofertas, el sistema se cerrará y no se permitirán más pujas. Entonces será cuando se anuncie quién ha sido el ganador de la casa y el precio por el que se ha vendido.
Y, como ya hemos comentado, si eres el ganador, tendrás que pagar el resto del precio de la vivienda. Y si no eres el ganador, se te devolverá el dinero del depósito o fianza.
Consejos para participar en una subasta de casas
En cuanto a los consejos que podemos darte para participar en una subasta de casas:
Puja solo por la casa que te interese
Lo primero que te recomendamos es que no pujes por algo si realmente no estás interesado. Ya que, si ganas, tendrás que finalizar la compra o perderás la fianza.
Investiga sobre el estado del inmueble
Y lo mejor para saber si realmente te interesa o no, es que investigues sobre la situación en la que se encuentra el inmueble. Desde la ubicación (calle, barrio, municipio), hasta las condiciones urbanísticas y arquitectónicas en las que se haya.
En el caso de la situación urbanística, puedes consultar por internet los diferentes planes que le puedan afectar. E ir al ayuntamiento correspondiente a preguntar. Mientras que, lo que atañe a la parte arquitectónica, quizás sea un poco más difícil ya que la mayoría de los inmuebles no se pueden visitar. A no ser que la subasta sea de banco. Pero sí que podrás ir a ver el edificio, preguntar a los vecinos y ver las fotos que estén en el anuncio de la subasta.
Averigua sobre las cargas de la vivienda
Por ejemplo, si está libre de otro tipo de embargos, si sobre el mismo penden hipotecas o préstamos. Si cuenta con cargas fiscales (impago de tasas, impuestos, cuotas de comunidad, etc.). Si forma parte de algún expediente judicial, si está okupada o si está alquilada…
En este caso, se puede recurrir a expertos que se dedican a asesorar en temas de subastas de viviendas.
Ventajas de las subastas de pisos
En cuanto a las ventajas que presenta comprar pisos subastados, podemos destacar:
Ahorro en el precio de la vivienda
Una de las principales ventajas de pujar por pisos que se están subastando, es que nos encontraremos con inmuebles a un precio mucho más bajo de lo que tendría normalmente. Es decir que, si ese piso se vendiese por vía normal, a través de una inmobiliaria o por su dueño, el precio sería mucho mayor que por el que lo vamos a poder conseguir.
Nos ahorraremos la tasación del piso
Ya que este habrá sido realizado previamente por un banco.
Los trámites se realizan telemáticamente
Otra ventaja que podemos encontrar a la hora de pujar por un piso de subasta es que todos los trámites se pueden realizar de forma online. Desde el registro en la plataforma hasta el pago de la fianza. Y, sobre todo, la puja y el control de cómo va el proceso. Así, nos evitaremos desplazamientos.
Podemos encontrar una infinidad de inmuebles
Podremos encontrar numerosos inmuebles situados en cualquier punto del territorio español. Y la diversidad también será muy grande. Desde pisos a casas, pasando por estudios, áticos, bajos con patio, trasteros, locales comerciales. O garajes, terrenos urbanos, fincas rústicas… Asimismo, podremos pujar por muebles, vehículos, etc.
Desventajas de las subastas inmobiliarias
Pero también encontraremos una serie de desventajas.
Imposibilidad de visitar el inmueble
Muchas veces, los inmuebles que se subastan no se pueden visitar. Por lo que no podremos saber de primera mano cómo se encuentra la vivienda y habrá que fiarse de las fotografías.
Puede estar okupado o alquilado
Otra desventaja, es que muchas veces este tipo de viviendas puede estar okupado. En este caso, se debe de avisar para que el futuro propietario sepa a qué atenerse. Otras veces, la vivienda puede estar alquilada. Y, en estos casos, habrá que respetar los que indique el contrato de alquiler vigente.
Suelen necesitar reformas
Las viviendas que se subastan suelen necesitar reformas. Esto, debido al abandono que han sufrido por parte de propietarios que no podían pagar las hipotecas y tampoco mejorar aspectos de su vivienda.
Pueden tener deudas asociadas
Muchas de estas viviendas pueden tener deudas con la Administración Pública (impuestos, tasas públicas, etc.). O privadas, normalmente con la comunidad de vecinos.
En cualquier caso, si averiguamos bien cuál es la situación del inmueble y si recurrimos a expertos en investigar este tipo de pisos, estaremos muy bien informados de si merece la pena o no pujar.
- Cofundador de Banker & House
- Gerente y director de operaciones
- Más de 25 años de experiencia en el sector inmobiliario
