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¿Cómo vender una vivienda antigua de más de 50 años?

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Si tienes una vivienda de más de 50 años y estás pensando en venderla, es importante que conozcas qué es el ITE. Pero, ¿Qué es el ITE y cómo afecta a una vivienda de más de 50 años? Desde Banker & House creemos que este es un tema muy importante tanto si eres propietario, como si pretendes comprar una vivienda antigua. ¿Te quedas y te lo contamos?

¿Qué es un ITE?

La ITE o Inspección Técnica de Edificios es una inspección que por Ley deberán pasar todos los inmuebles a partir de los 50 años. Salvo que la Comunidad Autónoma detalle otro periodo de tiempo. Esta inspección va a consistir en un informe que realiza un técnico profesional sobre cómo se encuentra el estado del edificio. Y con la que podremos determinar si un edificio cumple con el nivel de seguridad mínimo exigido para los habitantes.

Es decir, que es algo así como una ITV de las viviendas o edificios. Debemos tener en cuenta que, los edificios, al igual que todo objeto producto de la labor humana, cuentan con un ciclo vital. De esta manera, llegará el momento en que, por muchas reparaciones que hagamos, la estructura sufrirá los achaques del tiempo. Siendo este momento crítico el de los 50 años, según los expertos. Si bien, cabe resaltar que, vamos a encontrar cierta complejidad con respecto a la ITE en viviendas unifamiliares.

Qué normativa regula la ITE

La Normativa que regula la ITE es el R. D. 8/2011, de 1 de Julio, el cual tiene un carácter obligatorio en toda España. Sin embargo, vamos a encontrar matices a nivel autonómico y local, debido a que existen muchos ayuntamientos con legislación propia. Estos van a poder modificar la edad inicial a la que los edificios tienen que pasar su primera ITE y la periodicidad. Así como los apartados que puede contemplar la inspección, siempre y cuando los mínimos establecidos por Ley sean respetados.

Tanto las Comunidades Autónomas como los Ayuntamientos tienen facultades para adaptar la normativa que regula este procedimiento. Sin embargo, vamos a poder obtener ciertas conclusiones generales sobre cuándo deberá pasar la ITE una vivienda.

Quién debe realizar una Inspección Técnica

En cuanto a quién debe realizarla, podemos decir que la ITE deberá ser realizada por un técnico especializado y homologado para esto. Es decir, arquitectos, arquitectos técnicos, aparejadores e ingenieros de edificación facultados y formados para tal fin.

Este tipo de profesional que realiza la ITE deberá analizar diversos puntos durante el examen. Entre ellos, los sistemas de electricidad, saneamiento y redes generales de fontanería, entre otros.

Asimismo, analizará el estado de la estructura y la cimentación, las fachadas interiores, exteriores y medianeras. Además de, los elementos de accesibilidad. De igual manera, deberá analizar las cornisas, los salientes, los vuelos y los elementos ornamentales, así como las cubiertas y las azoteas.

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Es así que, todos los inmuebles de entre 30 y 50 años de antigüedad, en función del municipio donde se ubican, tendrán que pasar la Inspección Técnica de Edificios. Esto va a incluir a edificios, chalets, pisos o cualquier otro tipo de construcción. Y, teniendo en cuenta los resultados de la primera ITE, las siguientes inspecciones podrán realizarse cada 3, 6 o 10 años.

De esta manera, cuando nos encontremos interesados en comprar o vender un piso, deberemos prestar atención a cómo nos afecta la Inspección Técnica de Edificaciones o Edificios. Esta nos ayudará a saber si el piso cumple con los requisitos mínimos de seguridad, habitabilidad y ornato.

A continuación, en este artículo analizaremos de una manera clara todo lo que necesitamos saber sobre la ITE, explicando en qué casos es necesario pasar esta inspección.

¿Es necesario pasar el ITE en una vivienda antigua para venderla?

En primer lugar, debemos tener en cuenta que la Inspección Técnica de Edificios (ITE) resulta obligatoria para todos los edificios de uso residencial que se encuentren en territorio español y que tengan más de 50 años. Con esto queremos decir que, será obligatorio que los edificios que fueron construidos antes de 1973 pasen esta inspección. Esto va a representar más del 20% de los inmuebles que se tienen a día de hoy en España.

En lo referente a la periodicidad, será obligatorio pasar la inspección cada diez años después de la primera inspección. Sin embargo, en la actualidad son las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos quienes pueden regular la periodicidad de las inspecciones. Por lo cual, puede variar entre unos y otros.

De esta manera, la Inspección Técnica de Edificios (ITE) va a ser necesaria para todos los propietarios que se encuentren interesados en vender una casa que tenga una antigüedad mayor a cincuenta años. Cuando ya se haya realizado la inspección, y en caso de que la vivienda la haya superado, se deberá presentar el informe del técnico ante notario. A este documento se le tendrá que adjuntar un certificado de aptitud del edificio, el cual será expedido por la Administración.

Si la vivienda no supera la inspección, también tendrá que presentarse el informe ante notario. Esto se realiza para que el notario dé fe, si lo considera oportuno, de que, aunque la vivienda presenta fallos estructurales importantes, el propietario puede realizar la venta.

Bastará este documento para poder poner el inmueble a la venta, puesto que el notario otorga la garantía de que el edificio ha recibido el ITE. Por lo cual, sabe qué obras deben llevarse a cabo para poder superarlo. Además, si el propietario comunica a los compradores acerca de esta situación, éstos van a poder eximirlo de la presentación apta del ITE.

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Para esto, deberán firmar ante notario un documento en el que se deje constancia de que aceptan adquirir la vivienda en las condiciones establecidas. Algo que, en la mayoría de casos, va a suponer una rebaja para los compradores. Pues, a cambio, serán ellos quienes paguen los gastos de las reformas que habrá que realizar.

Además, cuando se hagan las reformas y, nuevamente, no se pase la inspección, es muy posible que el piso tenga un valor menor. Y, en caso de que el propietario quiera venderlo, podrá perder dinero. De ahí que sea obligatorio demostrar si ha pasado o no la ITE.

Finalmente, debemos tener claro que, si no disponemos del documento que indique que se ha superado la ITE, esto podrá conllevar multas. Además de la denegación de la hipoteca, y otros problemas. Es así que, aunque sí se puede vender un piso sin pasar esta inspección, siempre que sea autorizado por un notario, no es nada recomendable hacerlo.

¿En qué casos no es necesario pasar el ITE de una edificación antigua?

Como ya hemos podido ver, la Inspección Técnica de Edificios (ITE) se encuentra regulada por el Real Decreto 8/2011. Este señala que se tendrán que someter a revisión los edificios cuya antigüedad supere los 50 años. Aunque, la normativa otorga a las Comunidades Autónomas la potestad para introducir modificaciones en dicho período.

De esta manera, aunque son muchos los territorios que han fijado en 50 años desde la construcción de un inmueble para que sea obligatoria esta inspección, otros lo han modificado. Así, en comunidades autónomas como Andalucía, Aragón, Castilla-La Mancha o Comunidad Valenciana se mantiene en 50 años. Mientras que, en Cataluña los edificios con 45 años de antigüedad tendrán que pasar la ITE, período que Castilla y León fija en 40 años, por ejemplo.

Asimismo, tenemos comunidades como Madrid que acortan aún más el plazo. Por lo cual, los edificios que tengan 30 años de antigüedad deberán pasar de manera obligatoria la inspección técnica.

Esta inspección es ineludible por ley desde 2012, y va a afectar a construcciones que se encuentran localizadas en núcleos de población superior a 25.000 habitantes. Sin embargo, las Comunidades Autónomas podrán modificar el criterio de la normativa estatal, la cual indica que el objetivo de la ITE será el de asegurar el buen estado de las edificaciones.

Sin embargo, como ya hemos visto, en el caso de que se tengan causas justificadas para que no podamos entregar el certificado de Inspección Técnica, nuestro comprador nos va a poder exonerar de la presentación de este. Y, el notario no podrá impedir que se realice la venta.

Cuando se dé este caso, para poder realizar la venta del piso, tendremos que informar previamente al comprador de la situación de la finca. En estos casos, el comprador tendrá que estar de acuerdo en comprar el piso en las condiciones que se le han comunicado. Lo cual se realizará de manera expresa ante el notario.

¿Qué pasos son necesarios para pasar la inspección técnica del edificio?

La Inspección Técnica de Edificios deberá ser encargada por los titulares del edificio. Obligando a la comunidad de propietarios cuando se tenga el caso de una edificación sometida al régimen de propiedad horizontal. Para realizar esta inspección, tendrán que contratar los servicios de un técnico homologado, que, por lo general será un arquitecto o un ingeniero.

Este profesional deberá realizar una visita al edificio con el objetivo de analizar el cumplimiento de los estándares de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato que establece la normativa de la ITE. Se tendrán que revisar aspectos como la estructura, el estado de fachadas, cubiertas y azoteas, la situación de las instalaciones de fontanería y saneamiento. En algunas Comunidades Autónomas, también se revisarán las características térmicas del inmueble.

Una vez terminado el análisis, el técnico emitirá un informe de evaluación del edificio, en el cual hará constar el estado de este. Así como las medidas necesarias para la conservación del mismo. Si la edificación cumple con los estándares legales, el profesional encargado de la inspección técnica emitirá un informe favorable.

Cuando se tenga el caso contrario, el informe tendrá que indicar las deficiencias detectadas en el edificio. Estas deficiencias deberán ser subsanadas por la comunidad o el titular del edificio para que pueda superar la siguiente revisión.

Sin embargo, este trámite no va a quedar ahí. Debido a que la inspección de un inmueble para asegurar que este mantiene las condiciones de seguridad y salubridad requeridas va a ser periódico. De esta manera, la normativa estatal establece un plazo de 10 años de vigencia de los certificados de la ITE, período que resulta variable en función de la comunidad autónoma.

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De esta manera, cuando se tengan dudas acerca de la antigüedad de un edificio, la inspección, así como otras cuestiones acerca de la periodicidad de la inspección, será necesario consultar a la administración local o regional. Esto será importante, ya que, no cumplir con los trámites de la Inspección Técnica de Edificios podrá poner en riesgo a las personas. Además de contar con sanciones administrativas.

En definitiva, para que un inmueble supere la Inspección Técnica de Edificios, deberemos seguir los siguientes pasos:

  • En primer lugar, si somos propietarios particulares, deberemos solicitar el presupuesto de la ITE al técnico autorizado. Si no somos propietarios particulares, deberá ser la comunidad de propietarios la que tenga que solicitarlo.
  • Luego de esto, el profesional nos enviará el presupuesto y, luego de aprobarlo, deberemos concertar la fecha para que se realice la visita.
  • En el día establecido, el técnico efectuará la inspección de forma visual. Asimismo, también va a poder requerir documentos relacionados como la IEE (Informe de Evaluación del Edificio) o el CEE (Certificado de Eficiencia Energética). Además, podrá solicitar otros datos, como las reformas que se hayan realizado, así como los informes previos de la ITE.
  • Luego de esta inspección ocular, el profesional encargado de esta, tendrá que emitir una calificación que deberá introducir en una plataforma electrónica. Cuando la ITE haya sido firmada, la entregará a la Administración para que esta sea la que emita el certificado de aptitud.

Posibles resultados de la ITE

De este informe se desprenderán los resultados de la ITE, ya que se valoran según las deficiencias que se hayan encontrado en el edificio, las cuales pueden ser:

  • Muy graves o graves: para las cuales se dará un plazo de 3 años para realizar la rehabilitación del edificio, con el objetivo de superar la siguiente ITE. El certificado de aptitud que se emitirá será de «apto cautelarmente».
  • Importantes: en este caso se otorga un plazo de 6 años para rehabilitar el edificio, para que pueda superar la siguiente ITE. El certificado de aptitud que será emitido es el de «apto provisional».
  • Leves o sin deficiencias: con este resultado, se dará un plazo de 10 años para realizar la siguiente ITE. El certificado de aptitud que se emite será el «apto».

¿Qué más deberemos tener en cuenta si queremos vender una vivienda antigua?

En España, si queremos una casa será obligatorio que presentemos una serie de documentación. Básicamente, estos documentos tendrán como objetivo demostrar que la vivienda es de nuestra propiedad. Que somos el titular de ese inmueble, y que éste se encuentra libre de cargas y cuenta con el certificado energético.

De esta manera, veremos un listado toda la documentación básica necesaria para vender una casa y es requerida en el territorio español:

  • Documento Nacional de Identidad (DNI) en vigor de la persona que sea la propietaria de la vivienda.
  • Nota simple registral del inmueble. Un documento que sirve para acreditar el nombre del propietario. Así como los tipos de cargas que pueda tener el inmueble (hipoteca, afecciones, entre otros). Vamos a poder conseguir la Nota simple en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, se puede vender un piso con cargas de manera legal. Ahora bien, siempre será recomendable que se haga de forma completamente transparente.
  • Certificado de eficiencia energética, con la etiqueta correspondiente. Documento que es obligatorio tanto para vender como para alquilar un inmueble, desde el año 2013. Este documento es importante porque indica la calificación energética de una vivienda.
  • Título de propiedad o escritura de compraventa. En el cual se cita el titular actual de la vivienda. Este título se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad del lugar donde se localiza el inmueble.
  • Certificado del último recibo del IBI anual (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
  • Cuando se tengan inmuebles en régimen de propiedad horizontal, va a ser necesario un Certificado de la comunidad de propietarios que certifique que el propietario se encuentra al corriente de los pagos. Este documento deberá encontrarse debidamente firmado por el Administrador de fincas. Asimismo, también podrá incluir, aunque no es algo obligatorio, la posible existencia otras obligaciones pendientes de pago.
  • Certificado de deuda pendiente, si sobre la vivienda pesa un crédito hipotecario.
  • ITE (Inspección Técnica de Edificios), el cual es el informe que regula la conservación de los inmuebles. Este documento es obligatorio para viviendas con más de 50 años de antigüedad, aunque algunas comunidades fijan otros plazos de antigüedad.
  • Asimismo, en algunas Comunidades va a ser necesario disponer de la Cédula de habitabilidad de la vivienda, la cual tendrá que estar en vigor.

Como verás, son muchos los documentos que se requieren para vender una vivienda. Pero, sobre todo, es importante realizar una ITE. Y lo mejor es contar con profesionales. Por ello, si tu caso es el de un propietario que quiere vender su vivienda de Cerdanyola del Vallès y necesitas asesoramiento, no dudes en contactar con Banker & House.

- Cofundador de Banker & House
- Gerente y director de operaciones
- Más de 25 años de experiencia en el sector inmobiliario