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Vicios ocultos en una vivienda nueva o segunda mano

Publicado por Banker & House en 31/08/2022

Cuando compramos una casa nueva podemos tener la muy mala suerte de que, al poco tiempo, descubrimos que esta tiene un defecto muy grave que no habíamos notado cuando la adquirimos. Igualmente, puede pasarnos con una casa de segunda mano. Siendo en ambos casos, lo que popularmente se llama un vicio oculto. Es decir, un desperfecto que le vamos a poder reclamar al vendedor.

Y es que, cuando vayamos a comprar un piso en Cerdanyola realizamos una inversión importante de dinero. Pues es una oportunidad para adquirir una propiedad para toda la vida. Por lo general, las viviendas de segunda mano presentan un precio más asequible que una vivienda de obra nueva y se encuentran acogidos a una menor presión fiscal.

Esto se debe a que, mientras el IVA aplicable a los pisos y casas de nueva construcción será del 10%, en las propiedades de segunda mano el Impuesto de Transacciones Patrimoniales (ITP) equivale a un porcentaje mucho menor. Pero, cuando compramos una vivienda de segunda mano, también nos podemos encontrar con una serie de inconvenientes. 

Entre estos inconvenientes podemos resaltar la carencia de sistemas eficientes. Lo que nos obligará a hacer una inversión extra para reducir la contaminación y el consumo energético de la vivienda que hemos comprado. Además, cuando compramos una vivienda de segunda mano también nos podemos encontrar con algunos problemas más serios como los “vicios ocultos”.

Esto quiere decir que, nos podemos encontrar con defectos en la vivienda que no se ven a simple vista. Y que solo vamos a poder detectar una vez que nos encontremos viviendo en esta. También vamos a poder descubrir estos “vicios ocultos” cuando realicemos una reforma, una vez ya haya sido firmado el contrato de compraventa.

Estos vicios ocultos en una vivienda se encuentran relacionados con problemas y defectos en la instalación de agua, problemas de cimentación, mal comportamiento térmico o acústico, problemas con el sistema eléctrico o acabados defectuosos. Estos se encuentran recogidos en el Código Civil (Artículos 1484 y Artículo 1485 del Código Civil), pudiendo reclamarse ante la justicia.

¿Qué son los vicios ocultos?

En primer lugar, debemos tener claro qué son los vicios ocultos para poder detectarlos y así poder generar el reclamo por la existencia de estos. El artículo 1484 define a los vicios ocultos como los “defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella”.

Bajo esta definición, se puede afirmar que la aparición de los vicios ocultos es una clara muestra de que la vivienda que hemos adquirido no se encuentra en las condiciones que el vendedor nos había informado. Por el contrario, existen diversos defectos de tal gravedad que van a impedir la utilización o aprovechamiento completo de este inmueble. Y que, de conocer su existencia, el comprador no habría realizado la transacción.

Debemos tener en cuenta que, no se tiene una lista cerrada de defectos que podrán considerarse como vicios ocultos. Sin embargo, por lo general, la mayoría de estos se encuentran relacionados con el agua (humedades, goteras, filtraciones), la cimentación (grietas o fisuras), acabados defectuosos. E incluso con el aislamiento térmico o acústico o el sistema eléctrico.

Se podrá considerar un vicio oculto a todo aquel defecto que exista antes de la compraventa. Que sea de cierta gravedad y que no sea fácilmente detectable a simple vista por la persona que adquiere el bien. Debemos tener en cuenta que este tipo de problemas no es exclusivo de las viviendas de segunda mano. Ya que existen muchas viviendas de obra nueva que presentan vicios ocultos.

En definitiva, para que un desperfecto pueda ser considerado como un vicio oculto, este tendrá que existir en el momento de la venta, sin que sea visible en una visita. De hecho, el vendedor no tendrá que hacerse cargo de los defectos que se encuentren a simple vista y puedan ser detectados en una visita.

Además, va a tener que ser un desperfecto grave. Para lo cual, se considerará defecto grave si este impide el uso viable y normal de la vivienda. También se considera un desperfecto grave si este disminuye tanto el valor de la vivienda que, si el comprador lo hubiera conocido, habría pagado mucho menos por la vivienda.

Legislación sobre vicios ocultos de una vivienda

Desde la óptica legal, los vicios ocultos de una vivienda son defectos en instalaciones y estructuras. Los cuales nos van a impedir la utilización o aprovechamiento completo de la vivienda que hemos adquirido, ya sea un piso o una casa.

Es así que, se pueden considerar vicios ocultos las humedades relacionadas por problemas en la tela asfáltica, las cuales aparecen luego de dos meses de la compra de la vivienda. Pero, por ejemplo, no se podrán considerar vicios ocultos a los desconchones en la cocina o desperfectos que ya conocía el comprador de manera previa. Muchos de estos desperfectos que se encuentran a simple vista son utilizados para negociar un precio inferior del inmueble.

Resulta conveniente que conozcamos hasta donde puede llegar la responsabilidad del vendedor en función del grado de conocimiento del comprador. Es así que, según el artículo 1484 del Código Civil, se establece lo siguiente:

El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.”

De acuerdo a esta definición, profesionales como los arquitectos tendrían menos posibilidades de realizar un reclamo de vicio oculto estructural. Aunque este no se pueda detectar a simple vista.

Requisitos para reclamar vicios ocultos.

Como ya hemos visto, los vicios ocultos tendrán que cumplir ciertos requisitos para poder tener éxito en la reclamación cuando hayamos adquirido una vivienda o local de segunda mano. En muchas oportunidades, los vicios ocultos van a manifestarse mucho tiempo después de la compra. Por lo que será recomendable conocer qué es lo que se puede reclamar. 

Imperfecciones graves

Se deberá comprobar que las imperfecciones sean graves, teniendo que ser tanto hasta el punto de que la vivienda no sea apta para el uso para el cual se adquirió. En este caso se puede recurrir a la figura de un perito para que elabore un informe técnico. Esto podrá ser de manera total o parcial (artículo 1484 del Código Civil) o, por lo menos, no deberá ser habitable hasta que sean realizadas las reparaciones de dichas imperfecciones.

Los vicios o defectos deben estar ocultos para el comprador a simple vista

Con esto se quiere decir que, los defectos no tendrán que ser apreciables a simple vista para los compradores que no tenga especiales conocimientos en la materia. Estos defectos, al no ser detectados a simple vista, no han podido tomarse en cuenta para consentir la compra. Esto se debe a que, de haberlos conocido, es probable que el comprador no hubiera adquirido la vivienda o habría ofrecido una menor cantidad por esta.

Sin embargo, no se podrá considerar vicio o defecto oculto a toda aquella imperfección que, aun no siendo detectable a simple vista, pudiese haber sido detectada por el comprador debido a su profesión u oficio.

Las deficiencias deberán existir antes de la compraventa de la vivienda

De esta manera podremos exigir la responsabilidad al vendedor, quien tendrá que hacerse cargo por los vicios ocultos que aparecieron en la vivienda. Aunque el vendedor tampoco los conociese. Es responsabilidad del comprador probar la preexistencia de estas imperfecciones.

¿Cómo reclamar vicios ocultos en una vivienda?

Según lo que se encuentra establecido en el Código Civil, el vendedor de la vivienda tendrá la obligación de hacerse cargo de los vicios ocultos. Pero, para que esto sea efectivo, será necesario que el comprador que haya sido afectado realice una reclamación.

Si nos encontramos seguros de que la casa que hemos adquirido tiene vicios ocultos, lo primero que tendremos que hacer será realizar una comunicación oficial al antiguo propietario. Para esto, lo mejor será enviarle un burofax. Ya que de esa manera vamos a poder demostrar que se lo hemos comunicado.

Si no recibimos una respuesta del antiguo propietario a nuestra comunicación o este no realiza las reparaciones pertinentes, vamos a poder optar por la mediación. Pudiendo iniciar un proceso judicial. Sin embargo, deberemos tener mucho cuidado con los plazos. Ya que, si no iniciamos las acciones legales dentro del plazo establecido por ley, podemos perder la posibilidad de realizar la reclamación.

Aunque el burofax haya sido enviado de manera previa, éste no va a interrumpir el plazo que se tiene para poner la reclamación. Por lo cual, tendremos que estar atentos.

¿Qué debo hacer si se presentan vicios o defectos en la vivienda de segunda mano que he comprado?

Resulta sumamente importante que tengamos en cuenta que el comprador tiene 6 meses para reclamar por los defectos o vicios ocultos. Esto podrá realizarse mediante una reclamación extrajudicial o a través de un proceso judicial.

Será importante buscar a una inmobiliaria de confianza cuando nos encontremos buscando una vivienda. Como es el caso de Banker & House en Cerdanyola del Vallès. Esto se debe a que, al hacerse cargo de la venta de una vivienda, se informará de todos los problemas que pueda tener la vivienda. Como los vicios ocultos, siendo totalmente transparente con el comprador, con el objetivo de evitar problemas futuros.

Como compradores tenemos dos opciones en base a nuestro interés respecto de la vivienda:

Desistir del contrato o resolverlo, recuperar el dinero y devolver la casa.

Si los vicios o defectos que aparecen en la vivienda tienen la suficiente magnitud que, si los hubiéramos conocido no habríamos adquirido la vivienda. Para esto, vamos a poder solicitar a través de una reclamación extrajudicial directamente al vendedor la resolución del contrato.

En este caso, el vendedor va a tener que devolver el precio pagado por la vivienda. Así como los gastos incurridos por la celebración del contrato, y el comprador, tendrá que devolver la vivienda. Puede darse el caso de que el vendedor no conteste. O no desee resolver el contrato o que, finalmente el plazo de seis meses esté por terminar. En estos escenarios, vamos a poder iniciar una demanda judicial para resolver el contrato.

Cuando lleguemos a este punto, en el cual el vendedor haya conocido los vicios y defectos y éste no se haya comunicado, como compradores vamos a tener la potestad de accionar una indemnización por daños y perjuicios.

El artículo 1486 del Código Civil español hace referencia a la opción de desistimiento del contrato por parte del comprador, abonando los gastos. El vendedor tendrá esta misma alternativa si conocía los vicios ocultos de la cosa y no fueron comunicados al comprador.

Reclamar una devolución o rebaja del precio, conservar la casa y recuperar la diferencia

Cuando haya sido detectada la existencia de los vicios o defectos de la vivienda, pero aun queremos conservar la vivienda, vamos a poder solicitar una devolución o rebaja del precio pagado. Esto lo vamos a poder realizar mediante una reclamación extrajudicial de manera directa al vendedor.

En este caso, mantendremos el contrato de compraventa, pero el vendedor tendrá que devolver o rebajar el precio de venta. Esto se tendrá que hacer en proporción de la disminución de valor que los vicios ocultos provoquen en la vivienda.

En el supuesto de que el vendedor no conteste, no desee devolver o no rebaje el precio. O el plazo de seis meses esté por terminar, vamos a poder iniciar una demanda judicial.

Vicios o defectos que pueden ser reclamados en una construcción nueva

Son varios los vicios ocultos que vamos a poder reclamar en una construcción nueva. Por ejemplo:

Vicios que comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

En este caso, el plazo será de 10 años desde la adquisición de la construcción nueva. Es así que, quienes intervinieron en la construcción se encuentran obligados a responder por los daños materiales provocados en el edificio por vicios o defectos. Estos vicios pueden afectar a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga y demás elementos estructurales. Lo que va a comprometer de manera directa la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

Este tipo de imperfecciones o vicios deberán producirse dentro del plazo de 10 años desde que se adquirió la construcción nueva. Debido a esto, el promotor tendrá que tener un seguro contratado por la misma cantidad de años, con un importe mínimo de capital asegurado que ascienda al 100% del coste final de la ejecución material de la obra. Sin embargo, debemos tener en cuenta que, desde que se producen los daños vamos a tener un plazo de 2 años para realizar el reclamo de responsabilidad civil por vicios ocultos de la construcción.

Vicios que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad

En te caso, el plazo será de 3 años desde que se compró la construcción nueva. Quienes intervinieron en la construcción se encuentran obligados a responder por los daños materiales que puedan aparecer en el edificio por vicios o defectos. Estos defectos serán de los elementos constructivos. O de las instalaciones que puedan ocasionar el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad, tales como:

  • Higiene, salud y protección del medio ambiente.
  • Protección contra el ruido.
  • Ahorro de energía y aislamiento térmico.
  • Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio.

Estos deberán producirse dentro del plazo de 3 años desde que se realiza la adquisición de la construcción nueva. Debido a esto, el promotor de la construcción deberá contar con un seguro contratado por el mismo plazo con un importe mínimo de capital asegurado que ascienda al 30% del coste final de la ejecución material de la obra. Pero, no debemos olvidarnos que, tenemos un plazo de 2 años desde que se producen los daños para reclamar responsabilidad civil por vicios ocultos de la construcción

Vicios o defectos que afecten los acabados de las obras

En este caso, el plazo será de 1 año desde que compramos la construcción nueva. Es así que, los agentes que intervinieron en la construcción se encuentran obligados a responder por los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de ejecución. Estos afectan a elementos de terminación o acabado de la obra. 

Debemos tener cuidado con el plazo, ya que estas imperfecciones se deberán producir dentro del plazo de 1 año desde la adquisición de la construcción nueva para que la reclamación sea viable. Debido a esto, el constructor deberá contar con un seguro contratado por el mismo plazo, teniendo un importe mínimo de capital asegurado que ascienda al 5% del coste final de la ejecución material de la obra.

Pero, el plazo en este caso será de 2 años para reclamar la responsabilidad civil por vicios ocultos de la construcción.

Pasos a seguir cuando se presenten vicios o defectos en una nueva construcción

Lo primero que tenemos que hacer es contactar de manera directa con el vendedor a través de una reclamación extrajudicial. Esta irá dirigida al vendedor requiriendo la reparación de los daños. Dicha reclamación deberá contener la siguiente información:

  • Datos del contrato compraventa.
  • Datos de quien ha comprado el bien.
  • Detalle de los vicios o defectos, así como de los daños causados

Además, es recomendable que fijemos un plazo determinado para que el vendedor conteste y/o realice las reparaciones. Pudiendo ser de entre 3 a 15 días. Dicho documento deberá ser enviado por un medio por el cual podamos acreditar la fecha del envío y de la recepción del mismo. Uno de los medios más fiables para esto ser el burofax con acuse de recibo y certificación de contenido, telegrama con acuse de recibo, con requerimiento notarial.

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