Rentas inmobiliarias imputadas, obligación de declarar a Hacienda

Si estás pensando en comprar una casa como segunda vivienda o en vender un inmueble, es muy probable que hayas oído hablar de la renta inmobiliaria imputada con obligación de declarar. Pero ¿a qué hace referencia este término? Debemos tener en cuenta que, para Hacienda, una vivienda que no esté contemplada como habitual, será susceptible de generar dinero. Incluso sí hablamos de una vivienda vacía.

Se trata de unos inmuebles que deben ser declarados, tanto si son pisos y casas como si son garajes o locales. Pero, siempre cumpliendo las siguientes premisas: No deben de ser primera vivienda y tampoco deben estar alquilados. Pues, de estar arrendados se deberá pagar por ellos otro tipo de impuestos.

En la actualidad, existen una gran cantidad de viviendas vacías en el mercado inmobiliario español. Unas viviendas que, según la Agencia Tributaria, se deben reflejar en la declaración de la renta. Pues son susceptibles de generar unos ingresos a sus propietarios y por ello, deben de computar como rentas inmobiliarias imputadas. Son viviendas, locales y garajes que tendrán que aparecer en el Apartado C de bienes inmuebles no afectos a actividades económicas.

Si bien, la Agencia Tributaria presupone que un inmueble que no está considerado como vivienda habitual puede generar ingresos a los propietarios. Esto no siempre es así. Pues hay viviendas que son segundas residencias que no generan rentas. Pero, estas últimas, también tendrán que ser declaradas especificando que no están arrendadas de ninguna forma. Ni temporal, ni permanentemente. Y se deberá pagar una cantidad por ellas.

La Agencia Tributaria cuenta con datos en los que se reflejan que más de una tercera parte de las declaraciones presentadas tienen rentas inmobiliarias imputadas. Razón por la cual, resulta muy importante conocer su tributación, la que ha sido establecida en el artículo 85 de la Ley 35/2006 de IRPF.

Contenidos del artículo

1 ¿Qué es una renta inmobiliaria imputada?
2 ¿Sobre qué inmuebles se aplican las rentas inmobiliarias imputadas?
3 ¿Cómo se calcula la renta imputada de un inmueble?
4 ¿Cuándo y cómo se deben incluir en la declaración de la renta?
5 Cuestiones frecuentes sobre las rentas inmobiliarias imputadas con obligación de declarar

¿Qué es una renta inmobiliaria imputada?

Lo primero que tenemos que tener claro es qué es una renta inmobiliaria imputada. Para ello, recurriremos al artículo 85 de la Ley 35/2006 de IRPF, donde se define lo que es una renta inmobiliaria imputada y qué propiedades pueden verse afectadas. Resumiendo, una renta inmobiliaria imputada es un ingreso a efectos de la declaración de la renta, el cual deberemos declarar por tener una vivienda vacía que no sea la habitual.

Hacienda, al considerar que todo inmueble que no es la vivienda habitual será susceptible de generar una renta o un ingreso, incluye también a los garajes. En definitiva, lo que la Agencia Tributaria considera es que puedes tener la posibilidad de ganar dinero por la vivienda, por lo que deberás pagar un mínimo en la declaración de la renta.

Las rentas inmobiliarias imputadas surgen, en realidad, para hacer frente al problema de los pisos que son alquilados a familiares y amigos a coste cero. Pero también, como una medida para incentivar el alquiler de todas las viviendas vacías que se encuentran en el mercado inmobiliario.

Es muy importante que, en el caso de que seas propietario de una segunda residencia, así como de otros inmuebles diferentes de tu residencia habitual, los incluyas en tu IRPF.

¿Sobre qué inmuebles se aplican las rentas inmobiliarias imputadas?

Debemos tener en cuenta que la renta inmobiliaria imputada no es algo que se aplique a todos los inmuebles de manera universal. En primer lugar, no se aplicará sobre la casa en la que vives. Es decir, este tipo de rentas inmobiliarias imputadas no recaen sobre tu primera vivienda. Ni tampoco sobre una vivienda u otro tipo de inmueble que tengas en alquiler.

En el primero caso, será porque no existe la posibilidad de que obtengas beneficios por una casa que es donde vives de manera habitual. En el segundo de los casos, esto será porque ya te encuentras obteniendo una renta, como lo es el alquiler, por el que ya tendrás que pagar impuestos en tu declaración de la renta.

A continuación, veremos los requisitos de Hacienda para que una propiedad genere una renta inmobiliaria imputada:

Que no se trate de bienes urbanos que se encuentren afectos a actividades económicas. Deja fuera una vivienda vacía que sea utilizada por ti como oficina de autónomo, por citar un ejemplo. O un garaje que uses para con el mismo fin de trabajo como autónomo.
Bienes inmuebles rústicos que no resulten indispensables para el desarrollo de diversas explotaciones agrícolas o forestales.
Que no sea suelo no edificado. Así como inmuebles en construcción ni inmuebles que no sean susceptibles debido a razones urbanísticas.
Que no sea la vivienda donde habitualmente vivimos. En este punto también se tienen en cuenta las plazas de garaje que hayan sido adquiridas de manera conjunta con el inmueble, teniendo como máximo dos plazas de garaje. Uno de los problemas surge cuando la plaza no se encuentra ubicada en el mismo lugar que la vivienda. En estos casos, Hacienda interpretará que no forma parte de la vivienda habitual y, por lo tanto, se generaría una renta inmobiliaria imputada.
Viviendas que no generen ningún tipo de rendimiento de capital inmobiliario. Es decir, que no se encuentre alquilada o cedido su uso en usufructo.

¿Cómo se calcula la renta imputada de un inmueble?

En general, tendremos que aplicar un porcentaje específico. Y, en algunos casos, el cálculo de las rentas inmobiliarias imputadas va a depender del valor catastral. Así como si el inmueble en cuestión se encuentra en alquiler o ha estado alquilado. También se tiene que tomar en cuenta las personas que han ejercido un uso y disfrute del mismo.

A continuación, veremos cómo se calcula la renta imputada de un inmueble, dependiendo de algunas circunstancias en particular.

Imputación de la renta inmobiliaria con carácter general

La imputación de la renta inmobiliaria será del 2 % sobre el valor catastral del inmueble. El cual deberá ser el que conste en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Esto se aplicará a la gran mayoría de los bienes que cumplen con los requisitos que se han detallado en el punto anterior.

Imputación de renta inmobiliaria para bienes con valor catastral modificado

La imputación de renta inmobiliaria para bienes con valor catastral modificado será del 1,1 % si el valor catastral del inmueble ha sufrido una revisión. También sí ha sido cambiado o determinado por un procedimiento de valoración colectiva. Debiendo ser este desde el mismo periodo impositivo o durante los diez previos.

Imputación de la renta inmobiliaria para bienes sin valor catastral

Cuando tengamos el caso de que el inmueble no tenga valor catastral o no se tengan notificaciones sobre el mismo en el momento de hacer la declaración oportuna. El cálculo se tendrá que realizar aplicando el 1,1 % sobre el 50 % de la cifra más elevada de entre las que a continuación veremos:

El valor marcado por la Administración.
El precio o valor de compra-venta.

¿Cuándo y cómo se deben incluir en la declaración de la renta?

Las imputaciones inmobiliarias de renta deberán ser incluidas en el apartado de la renta correspondiente a “Bienes inmuebles no afectos a actividades económicas”. En este apartado se van a identificar las casas que los contribuyentes tengan en propiedad, así como el uso que hacen de ella.

En una gran cantidad de casos, el programa de Hacienda, Renta Web, se hará cargo del cálculo de la renta inmobiliaria imputada. Únicamente no deberás olvidarte, como contribuyente que eres, de incluir la propiedad en la próxima declaración de IRPF que realices.

Cuestiones frecuentes sobre las rentas inmobiliarias imputadas con obligación de declarar

Prorrateo de días para el cálculo de la renta inmobiliaria imputada

Este será el caso para los inmuebles que se adquieran o transmitan en el transcurso de un ejercicio. Pero también se aplica para aquellos que hayan estado arrendados o afectos a una actividad económica durante parte de un año. Así también, será para los demás supuestos en que el inmueble haya estado a disposición de los propietarios o de sus usufructuarios, solo durante parte de un ejercicio. Y, por lo tanto, la renta imputable tendrá que ser la que proporcionalmente corresponda al número de días que comprende dicho periodo.

Reparto de las rentas cuando existan varios titulares de un bien

En el caso de que varias personas tengan la titularidad de un bien inmueble. La imputación de la renta deberá ser distribuida a cada una de ellas en proporción a su participación en dicha titularidad.

Gastos deducibles

Las rentas inmobiliarias imputadas con obligación de declarar no permiten la deducción de ningún gasto que haya generado el inmueble. Como, por ejemplo, seguros, IBI, gastos de reparación o mantenimiento, gastos de vender una casa (campañas de marketing, pago de honorarios a agencia…).

Cesión de la vivienda a familiares o amigos

La ley del IRPF es muy clara respecto al arrendamiento de inmuebles realizado a familiares hasta tercer grado, determinando que el rendimiento neto total no puede ser inferior a la renta imputada. Este tendrá que ser el rendimiento mínimo a integrar en la declaración en el caso que tu hijo o algún familiar cercano se encuentren viviendo en un piso o casa de tu propiedad sin que te paguen alquiler o teniendo un precio simbólico.

Si en la declaración indicas que tu inmueble se encuentra arrendado a algún familiar, se va a generar automáticamente un rendimiento por un importe muy similar a la imputación de rentas. Pero con el beneficio de que podrás deducir los mismos gastos como si alquilarás la vivienda a un tercero.

En este sentido, la ley sostiene que el rendimiento neto total no podrá ser inferior a la renta imputada. Pero, también se desprende de esta ley que, los gastos por intereses de hipoteca y de conservación y reparación que no se puedan aplicar en ese año, se podrá deducir en los siguientes 4 años.

¿Quién deberá imputar las rentas inmobiliarias?

Si se tiene el caso de que la propiedad de un inmueble les corresponde a varios propietarios, la imputación de rentas inmobiliarias deberá realizarse de manera proporcionada. La distribución de la imputación de rentas inmobiliarias será en porcentaje de titularidad de cada una de estas.

Por ejemplo, si una vivienda les pertenece a dos hermanos y uno de estos vive en la casa, este hermano no deberá tributar porque para este, será considerada como su vivienda habitual. Sin embargo, el otro hermano tendrá que imputar renta por la mitad que le corresponde, aunque esta no se encuentre a su disposición.

¿Y los inmuebles con expectativa de alquiler?

Para el caso de que se tenga un inmueble que se encuentra puesto en alquiler, pero que aún no se haya alquilado. El Tribunal Supremo declaró que los arrendadores deberán imputar rentas en su IRPF mientras los inmuebles se encuentren vacío y a la espera de ser alquilados. Adicionalmente, no podrán deducir ningún tipo de gasto durante el tiempo que dure esta situación.

Como verás, es algo que debe de tenerse claro, pero si te surge alguna duda, en nuestra inmobiliaria Banker & House, contamos con todo tipo de profesionales que podrán asesorarte.

Jose Luis Parra

- Cofundador de Banker & House
- Gerente y director de operaciones
- Más de 25 años de experiencia en el sector inmobiliario

Rentas inmobiliarias imputadas con obligación de declarar