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Superficie útil y construida de una vivienda, qué es y cómo se calcula

Publicado por Banker & House en 26/08/2022

Resulta fundamental que tengamos clara la diferencia entre la superficie útil y construida de una vivienda, ya que ambos conceptos nos hablan del espacio habitable de la casa. Pero, además, también nos ayudarán a entender y saber el valor de una vivienda. Así como los impuestos que deberemos pagar, como es el caso del IBI. Pero, ¿Qué es y cómo se calcula la superficie útil y construida de una vivienda?

Debemos tener en cuenta que, uno de los principales criterios cuando nos encontramos buscando una vivienda es la superficie que tiene esta. Es así que, entre las características que buscamos en una vivienda es la cantidad de metros cuadrados. Pero nos surgen dudas a la hora de determinar si estos son de superficie construida o superficie útil. 

La diferencia entre estos dos conceptos es sumamente importante, debido a que podemos terminar adquiriendo un inmueble con menos metros aprovechables de los que en realidad necesitamos. Este es un parámetro característico que resulta sumamente importante en una vivienda. En definitiva, el valor de una vivienda será directamente proporcional a la superficie con la que cuente. Es decir, cuando tengamos mayor superficie mayor será el valor de la vivienda.

Para tener claros estos conceptos, tendremos que saber que cuando hablamos de la superficie de una vivienda existen tres conceptos diferentes. Estos son: superficie útil, construida y construida con elementos comunes. A continuación, veremos las definiciones de todos estos conceptos, así como la importancia de conocer claramente las diferencias entre ellos.

Contar con este tipo de información resulta sumamente importante para lograr la compraventa o el alquiler de una vivienda

Superficie útil 

Vamos a conocer, en primer lugar, el concepto de superficie útil. Esta será la medida que tiene la vivienda sin tener en cuenta los muros, pilares, tabiques o tuberías. Es decir, esta es la superficie interior de la casa, la cual se encuentra delimitada por la cara interior de los muros perimetrales, siendo la superficie que se puede pisar físicamente. Como parte de la superficie útil se incluirán los armarios empotrados, pero no el suelo cuando la altura de la habitación es inferior a los 1,5 metros. 

La superficie útil de una casa también incluirá el 50% del espacio de balcones, terrazas, patios o tendederos si estos se encuentran cubiertos. Cuando estos se elementos se encuentren descubiertos, estos no se computarán como superficie útil. 

Hablando en términos más simples, la superficie útil es aquella superficie que podemos pisar dentro de la casa, concepto que engloba todo el interior de una vivienda. Van a quedar excluidos todos los elementos que, aun encontrándose dentro de la casa, no son útiles, como es el caso de los elementos estructurales. Esta información resulta importante porque nos va a proporcionar una idea aproximada del espacio del que vamos a disponer para vivir.

Además, no se podrá considerar superficie útil aquella superficie que se encuentre ocupada en planta por cerramientos interiores fijos. Así como por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados. 

La superficie construida 

Por otra parte, la superficie construida es definida como la suma de la superficie útil más la superficie que se encuentra ocupada por los muros perimetrales. Es decir, la superficie construida abarca todo lo que está dentro del perímetro de la casa. En este caso sí se van a computar tanto los elementos estructurales verticales, así como las canalizaciones. 

Como hemos podido observar, la principal diferencia que podemos encontrar entre superficie útil y superficie construida radica en los metros aprovechables. Por la sumatoria de elementos, la segunda siempre va a ser mayor que la primera. Así, en términos generales, podemos calcular que la diferencia entre la superficie útil y la superficie construida puede variar entre un 15% y un 25% aproximadamente.

En definitiva, la superficie construida de una vivienda será siempre mayor a la superficie útil de esta misma. Esto se debe a que, como ya lo hemos visto, la superficie construida va a incluir todos los metros cuadrados que se encuentran dentro del perímetro del inmueble. Tales como galerías, tabiques, conductos de ventilación, medianeras y demás. La superficie construida está constituida por los metros cuadrados que se utilizan, más los metros cuadrados del envase necesario para que los metros cuadrados puedan ser utilizados.

Superficie construida con elementos comunes

En este caso nos referimos a una vivienda plurifamiliar. Es decir, aquella que se encuentra formando parte de un edificio en el que existen más viviendas o locales. En estos casos vamos a encontrar zonas comunes que pertenecen a todas las viviendas que conforman el edificio, en régimen de copropiedad. Dichos elementos comunes son, por ejemplo, el portal, los pasillos comunitarios, el castillete, el ascensor, la portería o los cuartos de instalaciones.

No siendo parte de la superficie privativa de la vivienda, la superficie construida de este tipo de elementos se reparte de manera proporcional entre cada una de ellas. A esto tendremos que sumarle la superficie construida propia. El valor que se obtenga de esta operación, será la superficie construida con parte proporcional de zonas comunes.

Es debido a esto que, cuando nos hablan de que una vivienda tiene una superficie construida con parte proporcional de zonas comunes determinada, debemos tener en cuenta que únicamente una parte de dicha superficie es la que vamos a poder disfrutar de manera privada. El resto de la superficie se corresponde con las zonas comunes del edificio plurifamiliar donde se encuentra la vivienda.

Como hemos visto, esta superficie se da en las viviendas plurifamiliares, las cuales forman parte de un edificio que se encuentra sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal. Esta superficie va a adicionar a la superficie construida la parte proporcional de las zonas comunes correspondiente a la vivienda, de acuerdo con la cuota que tiene en la superficie de dichos elementos. 

La superficie construida con elementos comunes resulta mayor que la superficie construida normal, generalmente entre un 10% y un 14% más.

Diferencias entre superficie útil y superficie construida

Partiendo de las definiciones de los dos conceptos, ya podemos deducir las diferencias que podemos encontrar entre superficie útil y superficie construida. Sin embargo, la principal diferencia entre superficie útil y superficie construida radicará, en que se tomen en cuenta o no de los elementos estructurales de la vivienda

Es decir, la superficie útil va a hacer referencia al espacio disponible, lo que se encuentra relacionado con los metros habitables. Por otro lado, en el caso de la superficie construida, a esta se le tendrá que añadir los elementos restantes, hasta que se disponga del valor total de una construcción. 

Como hemos visto anteriormente, esto no será una cosa sin importancia. Ya que, la superficie de una vivienda afecta, además, a la fiscalidad de la propia vivienda. Pero la importancia de estos conceptos va más allá de lo meramente impositivo. Esto se debe a que, dichos valores de superficie podrán ser determinantes cuando se vaya a tomar la decisión de adquirir o no una vivienda.

Para esto, será recomendable conocer los planos de las viviendas. Los cuales nos ofrecen información detallada sobre el diseño de la vivienda, incluyendo toda la información relacionada a la superficie útil y construida. También vamos a poder conocer la superficie construida con elementos comunes. Lo cual nos ayudará a tomar una decisión con todos los datos más relevantes de la vivienda.

¿Qué superficie consta en catastro?

Cuando nos referimos a catastro, en este los metros cuadrados de una vivienda que aparecen son la superficie construida, así como los elementos comunes. Cuando nos referimos a edificios y urbanizaciones, resulta sumamente diferente a la superficie útil, así como a la construida simple, debido a que aquí se incluyen los pasillos y las zonas comunes.

Cuando revisamos la información catastral de un bien inmueble, es esta aparece la superficie construida de catastro por un lado y las superficies de los elementos comunes en otro. Elementos como la plaza de garaje y el trastero van a formar parte de la misma referencia catastral, apareciendo desglosadas las superficies de estos por separado.

La superficie que aparece en los datos del catastro de una vivienda resulta algo muy importante, debido a que marca el coeficiente de participación de una vivienda en la comunidad de propietarios. Pero también porque el IBI (impuesto de bienes inmuebles) se pagará en referencia de dicha superficie.

¿Por qué es importante conocer la superficie útil y la superficie construida de una vivienda? 

Una vez que tenemos claro todo lo referente a cada una de los conceptos de las superficies. Veremos para qué nos pueden servir exactamente. En primer lugar, como ya lo hemos visto, la superficie útil nos sirve para que tengamos claro el espacio habitable que tiene una vivienda. Es decir, los metros útiles que tiene esta. En el caso de la superficie construida esta será la que aparece reflejada en el Catastro, siendo utilizada para la valoración de la vivienda. Los tasadores van a valorar las viviendas en función del precio del metro cuadrado construido con espacios comunes. 

En el Catastro vamos a encontrar dos datos reflejados: la superficie construida y la superficie construida con elementos comunes. Tomando como punto de partida este dato, vamos a ser capaces de calcular el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Así como el coeficiente de participación de la vivienda en la comunidad de propietarios. Este último dato nos va a servir para determinar la cuota de la comunidad. 

Es así que, la superficie construida es la que van a utilizar los notarios en las escrituras (aunque algunos también suelen consignar la superficie útil). Y los ayuntamientos con el objetivo de realizar determinados trámites administrativos como las licencias. 

Con respecto al Registro de la Propiedad, no existe un criterio fijo sobre cuál de estas superficies es la que se debe reflejar. Ya que, puede aparecer la superficie útil o la construida. Sin embargo, podemos encontrar ciertas discrepancias en los datos de la superficie de la vivienda recogidos en el Catastro y el Registro de la Propiedad. 

En este caso, deberá prevalecer la información de este último, aunque lo ideal será subsanar el error. Cuando se tenga una diferencia entre las superficies inferior al 10% se podrá rectificar la escritura sin que exista la necesidad de abrir ningún expediente. Pero, si la discrepancia es superior al 10%, el notario tendrá que abrir un expediente hipotecario. Para lo cual se deberá aportar la representación georreferenciada de la finca.

Finalmente, contar con este tipo de datos será importante al momento de comprar o vender vivienda particular, ya que sabremos la superficie que se podrá aprovechar de esta.

¿Cómo se miden estas superficies?

Tener clara la superficie exacta con la que cuenta una vivienda es una cuestión sumamente importante para el propietario de la misma pero también para quien quiera comprarla. Es probable que nos preguntemos cómo se mide la superficie de una vivienda o por qué la diferencia entre metros cuadrados construidos y útiles. La superficie va a condicionar el valor del inmueble.

Así mismo, como ya lo hemos visto, va a condicionar el tipo de fiscalidad ante la que el propietario de la vivienda tendrá que responder. Pero, calcular la superficie muchas veces no resulta una tarea sencilla, debido a que, en función de la vivienda que se trate, tendremos que aplicar un determinado sistema de medida. Este tipo de datos también serán importantes para el certificado de eficiencia energética de una vivienda.

Vamos a analizar los elementos que deberemos tener en cuenta para poder realizar dicho cálculo de una manera correcta y cómo esto quedará reflejado en los documentos inmobiliarios. 

Medidas estándar

En España, si queremos hallar la superficie real de una vivienda, vamos a poder aplican tres medidas estándar. Los conceptos a los que se hacen referencia son superficie útil, superficie construida y superficie construida con elementos comunes, los cuales se desarrollan bajo la orden ministerial ECO 805/2003.

La superficie útil es el espacio por el cual vamos a poder caminar físicamente, es decir, es el espacio por el cual vamos a poder recorrer por dentro la vivienda. Este espacio va a quedar delimitado por las caras interiores de los muros perimetrales de la vivienda, pudiendo ser fachadas o muros medianeros. En esta se va a excluir la superficie ocupada por todos los elementos estructurales verticales, como tabiques, pilares, columnas o tuberías.

Por otra parte, la superficie construida va a incluir la superficie útil, sumándole el espacio ocupado por los cerramientos interiores fijos, los elementos estructurales verticales, las canalizaciones o conductos que cuenten con una sección horizontal superior a 100 cm2 y las partes donde la altura libre sea inferior a 1,5 metros.

En lo que se refiere a los edificios de viviendas plurifamiliares, en ellos se aplica el concepto de superficie construida con elementos comunes. Este término va a incluir las zonas comunes de la finca, sumando a cada una de las viviendas la parte proporcional. Estos elementos pueden ser portales, vestíbulos, escaleras, cuartos de basuras, contadores o aljibes, por ejemplo.

Recomendaciones acerca de la superficie construida y útil

Debemos tener cuidado cuando, en la descripción de una vivienda, nos encontremos con el término “superficie construida” sin que esta indique si es propia o con parte proporcional de zonas comunes. Lo más habitual será que se refieran a la superficie construida con parte proporcional de zonas comunes. 

Cuando queramos adquirir una vivienda, uno de los elementos más importantes que debemos tener en cuenta es su superficie útil. Ya que esta nos va a informar cuál es la superficie que realmente vamos a disfrutar. Debemos tener cuidado, ya que, dos viviendas con idéntica superficie útil podrán tener superficies construidas muy diferentes, en función del espesor de sus cerramientos y tabiques.

Esto puede ocurrir debido a que, si estos son muros de carga, como es lo que sucede en muchos edificios rehabilitados, para la misma superficie útil la superficie construida será mucho mayor. Además, si la vivienda se encuentra en un edificio, debemos tener en cuenta que la superficie construida puede ser la propia de la vivienda, o también incluir una parte de las zonas comunes del edificio.

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