Si estás pensando en construir una casa es muy probable que te hayan asaltado una serie de dudas, sobre todo las relacionadas con el precio. Cuando uno se plantea construir una vivienda, lo primero que se nos viene a la mente es ¿cuánto cuesta construir una casa?
Construir nuestra propia vivienda es un sueño para muchas personas, pero que, lamentablemente, solamente se encuentra al alcance de muy pocos. Pero, según algunas estadísticas, la crisis ha sido el detonante para que muchas personas opten por la autopromoción.
Al construir nuestra propia vivienda, esta se hará a la medida de nuestra familia y a nuestro gusto. Con la autopromoción, podremos acceder a una vivienda a precio de coste, evitando el sobrecoste que puede suponer el comprar una vivienda de manera directa a algún promotor.
Muchos han sido los ciudadanos que han aprovechado que eran propietarios de un solar para edificar su propia vivienda. Otros cuantos han optado por adquirir el terreno aprovechando el desplome que experimentó el precio del suelo en los años de crisis, llegando a un descenso de casi un 50 %, según el Ministerio de Fomento.
Pero, a pesar de tener un impulso significativo, la construcción de una casa no siempre es tarea sencilla. Pues, un mal cálculo presupuestal puede materializarse en un fracaso estrepitoso. Deberás tener claro los gastos que conlleva la construcción de tu propia casa. No olvides la calculadora para hacer que las cuentas te cuadren perfectamente
Debes tener en cuenta que el precio varía según tus requerimientos, deseos y necesidades en cuanto al diseño y al espacio. Otros factores que van a influir en el presupuesto son el tamaño, el terreno, la ubicación, los que tendrás que tener en cuenta a la hora de calcular tus gastos. Desde la inmobiliaria Banker & House hemos realizado esta pequeña guía que te podrá servir de orientación para sopesar si construyes tu propia casa.
Contenidos del artículo
- 1 Adquisición del solar
- 2 Materiales para la estructura
- 3 Construcción de la vivienda
- 4 Coste del metro cuadrado de la vivienda
- 5 Pago de licencias municipales
- 6 La hipoteca, un gasto adicional
- 7 ¿Cómo planificar la construcción de nuestra propia vivienda?
- 8 ¿Es mejor construir una casa o comprarla ya hecha?
- 9 Gastos al finalizar las obras
Adquisición del solar
Para iniciar el proceso de construcción de tu propia casa, lo primero que necesitas es un solar donde edificarla. Cuando eres propietario de un terreno, podrás ahorrarte una suma significativa de dinero del presupuesto.
Cuando no seas propietario de un terreno y necesites comprar uno, esto te supondrás hasta un tercio del valor de la casa que pienses construir. Aunque puede costarte mucho más, dependiendo de dónde se ubique. También resulta importante la edificabilidad de este, es decir, la cantidad de metros cuadrados edificables que puedas edificar por metro cuadrado de suelo.
Cualquiera que sea el caso, si ya tienes el terreno o estás pendiente de comprarlo, debes comprobar en tu ayuntamiento si este se encuentra apto para construir. Adicionalmente, tendrás que consultar cuál es la calificación de la parcela o normativa urbanística que se aplica a esta zona, como la altura máxima permitida o los retranqueos que se te exigirán.
Además, deberás comprobar, la accesibilidad de la finca, si esta cuenta con todos los servicios como agua, electricidad o saneamiento y las características que presenta como líneas eléctricas, cursos de agua, servidumbres, así como su orientación. Asoleo o pendiente.
Otra de las visitas que tienes que realizar es al Registro de la Propiedad para que verifiques la titularidad del solar, así como si existen cargas sobre la propiedad, para lo cual puedes solicitar una nota simple. También te tendrás que acercarte a la oficina de Catastro, con la finalidad de verificar que la superficie registrada en las escrituras es igual a las que están inscritas allí. Además, tendrás que añadir los siguientes gastos al precio del terreno:
- El coste de las escrituras públicas en la notaría, cuyo precio se encuentra regulado por unos aranceles del Estado, y suele oscilar entre los 600 y 875 euros.
- El coste del cambio de titular en el Registro de la Propiedad, cuyo monto se encuentra regulado por normativa, siendo calculado en función del valor de la parcela.
- Una serie de impuestos, como el IVA del 21 % si lo compras a una empresa, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que oscila entre el 6 y el 10 %, según la Comunidad Autónoma donde se ubique, si es que compras el solar a un particular. Adicionalmente, tendrás que realizar la liquidación del impuesto de actos jurídicos documentados, el cual asciende al 1 % de la operación, pero varía según la Comunidad Autónoma.
- Finalmente, si necesitas redactar el contrato de compraventa, deberás sumar el gasto de una gestoría o abogado, que puede alcanzar los 300 euros.
Recuerda que, antes de iniciar la construcción, deberás efectuar un levantamiento topográfico, así como un estudio geotécnico para conocer las características del terreno donde vamos a edificar. Esto resulta muy importante para hacer una cimentación adecuada y para que podamos elaborar el proyecto de edificación. El coste del estudio geotécnico, que deberás ser elaborado por un técnico especializado y visado por el respectivo colegio profesional, oscila entre los 800 y los 1.200 euros.
Luego de proceder el estudio topográfico (250-400 euros) y el estudio geotécnico, tendremos que encargar el proyecto básico de edificación a un arquitecto, al cual le deberemos pagar por sus servicios.
Materiales para la estructura
La elección de materiales va a depender del tipo de casa que piensas construir, ya sea esta de una u otra tipología, de una o dos plantas, moderna o rústica, lo cual va a incidir directamente en el presupuesto. El material que elijas para la estructura, como la cimentación, las vigas, los pilares, los forjados y demás, será distinto según la tipología de la vivienda, reflejándose en el precio final. Entre los materiales más utilizados en construcción podemos destacar los siguientes:
- Hormigón: Este es un material altamente resistente, haciendo que tus estructuras puedan ser resistentes al agua y al fuego. Por lo general, el metro cúbico de hormigón regular tiene un precio que ronda los 50 euros, mientras que el hormigón armado puede llegar hasta los 75 euros por metro cúbico.
- Acero: Este material se utiliza en los forjados encargados de soportar el peso de toda la vivienda, pero, además, van a permitir que la estructura se fije al terreno. Este material trabaja perfectamente en esfuerzos de flexión. El precio ronda los 100 euros por metro cuadrado.
- Madera: Este material proporcionará un gran aislamiento térmico a la construcción, además de ser muy duradero. También puede ser utilizado para la estructura de nuestra casa como vigas o columnas. El precio de la madera dependerás del tipo de madera que queramos utilizar, así como de la calidad de esta. El precio oscila entre los 185 a 200 euros por metro cuadrado.
Construcción de la vivienda
Luego de la compra del solar, la segunda partida más importante y que deberemos considerar cuando elaboremos nuestro presupuesto, será la ejecución material de las obras, a la cual destinaremos un 40 % del presupuesto. Aquí tendremos que considerar los diversos honorarios de los profesionales, así como el beneficio del constructor y diversos impuestos, como los que gravan los honorarios.
Cuando ya tengamos visado el proyecto y antes de iniciar la obra, tendremos que dirigirnos al Ayuntamiento que nos corresponda para solicitar la licencia de obras, asumiendo los gastos que estos trámites conllevan.
Además, tendremos que solicitar la acometida provisional para la energía eléctrica, así como para el suministro de agua de obra. Adicionalmente, tendremos que encargar el proyecto de ejecución de obra que, por lo general, será el mismo arquitecto que se encargó de la redacción del proyecto básico.
Finalmente, tendremos que encargar la dirección de la obra de nuestra vivienda a un arquitecto y la dirección de la ejecución material a un arquitecto técnico. Los honorarios del arquitecto técnico, como del arquitecto, van a depender de la complejidad y de la superficie de la vivienda, pero pueden ser del 2 al 3 % del presupuesto de ejecución material.
A los honorarios de los profesionales les tendremos que aplicar el IVA correspondiente a los honorarios técnicos, el cual es el 21 %, debido a que, como es una autopromoción, no se le aplicaría un tipo reducido. De igual manera, tendremos que contactarnos con una constructora para que ejecute los trabajos de edificación.
En este punto, lo ideal es solicitar diversos presupuestos, hasta que encontremos el que más nos interese, para luego proceder a firmar un contrato a precio cerrado, debido a que las obras se pueden retrasar, ocasionando un perjuicio. El presupuesto de contrata puede llegar a ser 19 % superior al presupuesto de ejecución material de las obras, puesto que incluye el 13 % de gastos generales y el 6 % de beneficio del constructor.
Debido a esto, será importante que consultemos a varias empresas constructoras, ya que, en el mercado puede haber diferencias de precio de hasta el 50 % entre presupuestos de contrata para el mismo proyecto.
Coste del metro cuadrado de la vivienda
Existen diversos factores que incidirán en el precio del metro cuadrado, como la superficie de la vivienda, las características del terreno, la calidad de los materiales y los acabados y demás. Teniendo en cuenta estos factores, podemos establecer un amplio rango de precios, que oscilan entre los 700 y los 1000 euros por metro cuadrado.
Podemos hacer un cálculo orientativo para saber cuánto nos puede llegar a costar la construcción de nuestra vivienda, siendo este de entre los 750 y los 900 euros por metro cuadrado. Debemos tener en cuenta que este valor aproximado serviría para calcular la construcción de una vivienda de unifamiliar de unos 200 a 250 metros cuadrados con calidades y acabados medios.
No debes olvidar que, es muy común que se sobrepase este precio aproximado en la construcción de una vivienda de autopromoción, debido a que, por general, el autopromotor va a elegir acabados de mayor calidad.
Cuando contratas una empresa constructora para llevar a cabo la ejecución material de tu vivienda, podrás estar más tranquilo. Esta se encargará de toda la construcción de la vivienda, haciendo un estudio preliminar de los planos y las mediciones del proyecto para elaborar el presupuesto de contrata.
Este puede llegar a ser, como ya lo hemos visto, un 19 % superior al presupuesto de ejecución material. Con esto, el constructor se encargará de realizar desde la cimentación, ejecutando la estructura, hasta las habitaciones y revestimientos de paredes y suelos. Además, se encargará de las puertas, marcos y armarios a medida, tejado, chimenea, fachada y aislamientos, las carpinterías de aluminio, instalaciones generales de agua y electricidad, tomas de corriente, redes de teléfono y demás.
Pago de licencias municipales
De manera previa al inicio de la construcción, será necesario que tengamos la licencia de obras otorgada por el Ayuntamiento, ya sea el de Bellaterra o el de Sant Cugat, pero también, deberemos contar con un plan de seguridad y salud. También deberemos comunicar, a la autoridad competente, del inicio de las obras de nuestra vivienda.
Además, resulta obligatorio contratar un seguro de responsabilidad civil de todo riesgo de construcción, pero también, deberemos contratar un seguro decenal de daños materiales. Debemos tener en cuenta los contratos con un organismo de control técnico y otra entidad que se encargue del control de calidad de la obra.
Cuando se hayan culminado las obras, tanto el arquitecto como el arquitecto técnico, deberán firmar un certificado de fin de obra, el cual deberá ser visado para poder solicitar la licencia de primera ocupación en el Ayuntamiento de Cerdanyola del Vallès.
Sin esta licencia de primera ocupación no podremos ingresar a habitar la vivienda, pero también deberemos pagar por la expedición de la cédula de habitabilidad, aunque este no representa un importe demasiado alto. También tendremos que pagar un impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras, cuyo monto va a depender del Ayuntamiento donde se encuentra la construcción.
Además, tendremos que hacer el depósito de una fianza de gestión de residuos de construcción y demolición, la cual se devolverá cuando terminemos las obras, siempre y cuando, se acredite la correcta gestión de los residuos.
La hipoteca, un gasto adicional
Nuestros gastos se incrementarán si es que requerimos de un préstamo hipotecario para construir nuestra vivienda. Cuando hablamos de la autopromoción para la construcción de una vivienda, la oferta hipotecaria suele ser escasa y más cara que cuando buscamos una hipoteca para comprar casa en Cerdanyola que ya se encuentre construida.
Existen diversos gastos derivados de la hipoteca, como la tasación, la notaría y registro, comisión de apertura e intereses bancarios. Por lo general, quienes desean construir una vivienda, no dispondrán de todo el dinero del préstamo de manera inmediata, sino que el banco irá desembolsando cantidades de acuerdo a cómo avanza la construcción de la vivienda, previa presentación de las certificaciones de obra.
Debido a la crisis también se ha cerrado el grifo para este tipo de productos, tanto así que, las entidades bancarias realizan un estudio mucho más exhaustivo de sus clientes. Actualmente, gracias a los datos ofrecidos, podemos saber que, únicamente tres de las 10 mayores entidades financieras españolas se encuentran ofreciendo hipotecas para la autopromoción.
¿Cómo planificar la construcción de nuestra propia vivienda?
No debemos olvidar que, la construcción de una casa puede ser un proceso costoso y muy complejo. Debido a esto, tendremos que tener en cuenta una serie de pasos que deberemos cuidar y prestar mucha atención, ya que nos podrán asegurar un mejor precio y la mejor calidad cuando empiece la construcción de la vivienda.
Tendremos que controlar los riesgos que vamos a asumir, siempre tratando de que sean los mínimos. La planificación resulta importante para que todo vaya sobre ruedas, tomando especial atención en que el presupuesto no se incremente demasiado en relación con el original, estando atentos por si pudieran aparecer errores de construcción.
No debemos dejar de lado aquellos problemas que nos pudieran complicar la finalización de la obra de nuestra vivienda por asuntos burocráticos, legales u otros similares.
Viabilidad de la edificación
Tampoco deberás olvidar que antes de comprar el terreno, tendrás que asegurarte de que es viable la construcción de una vivienda en dicho solar, tomando en cuanto a la normativa urbanística. Lo ideal para esto es solicitar el asesoramiento de un arquitecto.
Ten en cuenta que deberás comprobar la disponibilidad del suministro de servicios básicos: gas natural, luz y suministro de agua, ya que esto resulta muy valioso. Igual de relevante, más ahora, en los tiempos que corren, sería verificar el acceso a Internet y que el acceso a la vivienda sea por una vía pavimentada.
En menor medida, deberás preocuparte por el diseño y el estilo que quieres para tu casa, lo cual también se verá reflejado en el presupuesto.
¿Es mejor construir una casa o comprarla ya hecha?
La respuesta para esta pregunta siempre será: depende. Esto se debe a que, por lo general, el construir una casa desde cero no suele ser más barato que comprar una vivienda ya construida, resultando más caro si tenemos que comprar el terreno. La ventaja de construir nuestra propia casa radica en que podemos diseñarla a nuestro entero gusto, siendo también un diseño único, teniendo la posibilidad de revalorizarse en el mercado.
Como habrás podido apreciar, existen una serie de gastos que debemos tener en cuenta a la hora de edificar nuestra vivienda. Gracias a los datos que te hemos mostrado, podrás hacer un cálculo aproximado de cuánto puede costar construir una casa. No olvides que, antes de realizar cualquier cosa, solicites presupuesto a diferentes arquitectos y empresas constructoras, con la finalidad de conocer el precio medio del mercado para construir una casa como la que quieres.
Si sueñas construir tu propia casa, diseña y planifica la mejor manera para conseguir tu objetivo. Pero no olvides contratar expertos, ya que esto te ahorrará muchos problemas y, sobre todo, tiempo.
Gastos al finalizar las obras
Una vez terminadas las obras, el autopromotor aún deberá hacer frente a una serie de gastos. Entre estos gastos podemos encontrar la escritura pública de obra nueva ante notario, así también, deberemos registrar la vivienda en el Registro de la Propiedad.
Como ocurre en la compraventa del terreno, tendremos que abonar los honorarios del notario y del registrador, los cuales asciende al 0,5 % del valor de la vivienda. Todavía nos queda dar de alta los suministros como agua, electricidad, gas y telecomunicaciones, precio que se regula en cada compañía, aunque suele ser unos 200 euros por suministro.
- Cofundador de Banker & House
- Gerente y director de operaciones
- Más de 25 años de experiencia en el sector inmobiliario
