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Qué son las cargas de una vivienda: vender, comprar y cómo conocerlas

Publicado por Banker & House en 10/08/2022

Si te estás planteando comprar una vivienda o ya has elegido la casa de tus sueños, ahora, debes conocer si ésta tiene cargas. Y, ¿Qué son las cargas? Las cargas son un tipo de imposición que puede tener un bien inmobiliario como son hipotecas, embargos, etc. Y que pueden afectarte como futuro propietario si no las conoces.

Por ello, desde Banker & House queremos informarte sobre qué son las cargas de una vivienda. Y cómo te pueden afectar si pretendes vender, comprar y cómo conocerlas.

Qué es una carga inmobiliaria

Lo primero que debes saber a la hora de comprar cualquier tipo de inmueble es si éste cuenta con cargas inmobiliarias. Las cargas que pueden pesar sobre una vivienda son de varios tipos. Es decir, que puede ser tanto una obligación económica como un derecho. Pero, en cualquier caso, te pueden jugar una mala pasada si no las conoces antes de firmar un contrato de compra-venta.

Se definen como un derecho que tiene un tercero sobre un bien inmueble. Y esto, supondrá para ti, como nuevo propietario, una limitación de uso y disfrute de tu nueva casa. 

Las cargas más comunes suelen ser las hipotecas inmobiliarias. Hipoteca que supone que el banco que ha dado la hipoteca tenga un derecho adquirido sobre el piso o casa que pretendes comprar.

Pero también puedes encontrarte con que, esa vivienda de tus sueños, está bajo un embargo. O cuenta con otro tipo de deudas como las de la cuota de la comunidad, el IBI. Y que, incluso otra persona cuente con el usufructo o la servidumbre de la misma.

Por ello, es tan importante conocer cuáles son las cargas inmobiliarias del piso de Cerdanyola que tanto te ha gustado antes de dar el paso definitivo hacia su compra.

 Tipo de cargas que pueden pesar sobre un inmueble

Las cargas inmobiliarias ante las que te puedes encontrar son de diferentes aspectos. Siendo las más comunes:

Hipoteca bancaria

Es la más común de todas las que vas a encontrar cuando decidas comprar una casa. Y se da cuando el anterior propietario solicitó un préstamo a una entidad bancaria, bien para adquirirla, bien para reformarla. O bien para adquirir otro inmueble, funcionando el que quieres comprar, como aval de ese préstamo.

En el caso de que este tipo de carga exista, debe de ser cancelada antes de que compres la vivienda o en el momento de adquirirla. Es decir, que la deuda debe de pagarse antes de firmar el contrato de compra – venta, o en el mismo momento de firmar ante notario. Y todo debe de quedar bien acreditado.

También existe otra posibilidad. Que es la de subrogarse a esa hipoteca ya existente. Esto consiste en hacerse cargo del préstamo que aún existe convirtiéndose en el nuevo titular del mismo. Para ello, habrá que ir al banco ante el cual se sacó la hipoteca y hacer la solicitud. El bando estudiará tu situación financiera y decidirá si te concede a ti esta hipoteca o no.

Embargo 

Otra de las cargas ante las que nos podemos encontrar es la del embargo. Una carga que ocurre cuando el bien inmueble forma parte del pago de una deuda contraída por el propietario o propietarios. Cuando existe esta deuda, el propietario debe de pagarla antes de vender el inmueble, a no ser que, el interesado en adquirir la vivienda quiera hacerse cargo de esta deuda.

En ese caso, debe de haber un pacto entre las partes que ha de quedar reflejado ante notario. Y el valor de esa deuda tiene que ser descontado del precio de la vivienda.

Arrendamiento

Otro de los problemas ante los que nos podemos encontrar es que la vivienda esté alquilada al momento de venderse. Si ocurre este hecho, tenemos que saber que debemos mantener a los inquilinos hasta que finalice su contrato de arrendamiento.

Deudas de impuestos municipales

Como ya hemos hablado en otros post, existen varios impuestos de bienes inmuebles que un propietario está obligado a pagar. Entre ellos, podemos encontrarnos ante que el IBI no haya sido pagado, por ejemplo. Este es impuesto sobre bienes inmuebles que ha de asumir quien a 1 de enero sea aún propietario de la vivienda. No importa si el día 2 de enero vendió el piso o la casa. Aun así, debe de hacerse cargo del IBI de ese año. 

Para tener más claro si existen deudas de este tipo, también podemos recurrir al Ayuntamiento de la localidad en la que se ubique el bien.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

Otro de los impuestos ligados a la propiedad es el de Transmisiones Patrimoniales. Se trata de una cantidad de dinero considerable que el propietario debe pagar a los pocos meses de adquirir la vivienda. Pero si no lo ha hecho y aún no ha pasado el plazo establecido por ley, la deuda pasará al nuevo propietario.

Usufructo y servidumbre

Se trata de un tipo de cargas que, aunque no afectan a la propiedad en sí, si afectan a su uso. En este caso, no podrás utilizar la vivienda hasta que estas cargas hayan sido canceladas. Y en este caso se trata de derechos de uso, algo que es más difícil de cuantificar.

Deudas de comunidad

De igual manera, nos podemos encontrar con que el propietario de la vivienda que queremos comprar, no haya pagado las cuotas de la comunidad. O las derramas extraordinarias que, a veces se presentan. En estos casos, es conveniente contar con un certificado de deuda de la comunidad de propietarios o al administrador de fincas. Y que el dueño del piso o casa se ponga al día de los pagos antes de venderla pues, de otro modo, pasado un tiempo, la deuda recaerá en nosotros.

Como habrás visto, son bastantes cargas las que puede tener la casa de tus sueños. Por ello, si estás pensando en comprar una casa, piso, ático, bajo o cualquier tipo de vivienda en Cerdanyola del Vallès, te aconsejamos averiguar bien este aspecto. De lo contrario, los gastos en la compra de un inmueble se pueden ver modificados al alza desorbitadamente.

H2: Cómo puedo conocer las cargas que tiene una vivienda

Para conocer las cargas que pesan sobre una vivienda, lo mejor es conseguir la nota simple de ésta. O un certificado de cargas de la casa o piso. Y esto, ¿Qué es? Pues es un documento que puede conseguirse en Registro de la Propiedad y que te dará todos los datos que debes conocer de esa vivienda que tanto te gusta. Por él hay que pagar una pequeña tasa, pero te aseguramos que los datos que obtendrás serán muy valiosos.

Otra opción es que se la pidas al propietario. O a la inmobiliaria con la cual estás haciendo todos los trámites de compra – venta del inmueble. En ambos casos, deberán entregarte un certificado actualizado, con no más de tres meses de antigüedad. Este documento podrás conseguirlo de manera gratuita en nuestra inmobiliaria Banker & House, tanto si eres comprador como si eres vendedor. 

El certificado libre de cargas en una vivienda

Como ya hemos avanzado, la mejor manera de conocer si una vivienda tiene cargas o no. Y en el caso de tenerlas, de qué tipo son, es conseguir una nota simple o un certificado libre de cargas de la vivienda.

Este es un documento público firmado por un Registrador de la propiedad, en el que deben aparecer los datos de la vivienda. Y que nos aportará mucha información. Entre ellos, quién o quiénes son los propietarios, usufructurarios, etc. del inmueble. Los metros, ubicación y referencia catastral del mismo. Y el tipo de cargas que tiene: hipoteca, arrendamiento, embargo…

Gracias a este certificado podremos conocer, además de qué cargas tiene, los siguientes datos:

  1. Aporta información de los propietarios actuales.
  2. Define el valor de la vivienda en relación a las cargas que posee, pues, estas deben de ser descontadas del valor de la vivienda.
  3. Cuantifica cuántos propietarios y usufructuarios tiene la vivienda.
  4. Conoceremos cuál es la preferencia registral de las cargas con las que cuenta el inmueble. Es decir, cuales tienen mayor prioridad según el orden en el que hayan sido adquiridas.

Comprar vivienda con carga hipotecaria

Si una vez que ya has averiguado todas las cargas con las que cuenta la vivienda que has elegido, te encuentras con que tiene una carga hipotecaria no debes preocuparte. La mayor parte de las viviendas de España la tienen. Y es algo que tiene solución.

En ese caso, lo normal es que el propietario pague lo que le queda de hipoteca antes de que firmes las escrituras. O, en su defecto en el momento de la firma puesto que mucha gente aprovecha el dinero que se le paga para cancelar la deuda. 

Eso sí, todo debe de estar claro y quedar reflejado ante notario que es el que dará fe de que la vivienda ha sido traspasada libre de cargas. 

Otra opción que ya hemos nombrado es la de la subrogación de la hipoteca existente. Esto se da cuando ya existe una hipoteca sobre esa vivienda en la que estás interesado. Y negocias con el banco para hacerte cargo de dicho préstamo. En este caso, el banco se encargará de hacer un estudio de la viabilidad de dicha operación. Es decir, hará un estudio de tu solvencia económica y determinará si es posible que te hagas cargo de la deuda pendiente.

Si determina que es así y todas las partes estáis de acuerdo, podrás ser el nuevo titular de esa hipoteca. Y entonces podrás comprar la casa con jardín que habías visitado en Cerdanyola del Vallès. Pero debes de tener en cuenta que tendrás que sumar los gastos de formalización de la hipoteca.

¿Se puede vender un piso con cargas?

Si por el contrario eres el propietario de ese piso con cargas y quieres venderlo, has de saber que también puedes hacerlo. Vender un piso con hipoteca es algo de lo más habitual. 

Para su venta, tendrás que seguir los mismos pasos que si vendieses un piso sin cargas inmobiliarias. Es decir, ponerte en contacto con tu inmobiliaria de confianza y dejar que te asesoren en aspectos en los que son especialistas. Por ejemplo, ponerle un precio a la vivienda basado en los precios de mercado, ubicación de la vivienda, estado de conservación de la misma, reformas realizadas en ella, etc. 

O hacer un plan de marketing personalizado para tu piso de Cerdanyola. Y confiar en ellos para que sean los encargados de conseguir al comprador ideal. En el caso de Banker & House, además podemos mejorar el aspecto de tu casa para que sea más atractivo a los posibles compradores. Esto lo hacemos gracias al home staging, una técnica de marketing y decoración que ayuda a vender las viviendas mucho más rápido.

Y es que una casa destrozada y desactualizada es lo menos atractivo que se puede enseñar a un posible comprador. Además, con nosotros, contarás con un asesor financiero y un equipo de abogados. Con todo el equipo, podrás solventar cualquier impedimento que surja, incluso si tu vivienda es VPO y hay que ceñirse a lo que dice la ley al respecto.

Si como hemos dicho tu vivienda aún cuenta con cargas, tendrás que cancelarlas antes o en el momento de la venta. Esto es algo que habrá que sumar a los gastos en la venta de una vivienda. Pues normalmente tendrás que utilizar el dinero que te va a dar el nuevo propietario para poder pagar las cargas del piso que pretendes vender.

Eso es algo que tienes que calcular bien. Pues al finalizar la transacción, lo ideal es que puedas contar con algún efectivo para ti. Así has de contabilizar las deudas que pesan sobre la vivienda: hipoteca, deudas de comunidad, pago de impuestos, etc. Sabiendo cuál es la cantidad de dinero que adeudas y el dinero que te gustaría conseguir limpio, podrás establecer mejor el precio de la vivienda. Eso sí, sin olvidar el valor de mercado del piso.

Teniendo todo esto claro, no tendrás ningún problema en vender tu piso con cargas inmobiliarias. Y si necesitas más asesoramiento, puedes acudir a nuestra oficina de Banker & House en Cerdanyola del Vallès. Todo nuestro personal se volcará para ofrecerte las mejores alternativas. Y que puedas vender tu piso de la forma más rápida y tranquila posible.

Pues no hay nada mejor que dejarse ayudar por especialistas en el sector. Conseguirás vender tu piso en tiempo record y al mejor precio posible. ¿Hablamos?

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