Contenidos de la publicación
En la actualidad podemos encontrar diferentes tipos de hipotecas inmobiliarias que pueden ser fijas, variables y mixtas. Se trata de un contrato que se firma con la finalidad de conseguir financiación bancaria para la compra de una vivienda. En el que se fijan las obligaciones del deudor y las condiciones del préstamo. Y conlleva la obligación de devolver la cantidad prestada y los intereses devenidos de la deuda, los cuales deberán ser abonados en cuotas periódicas.
Se trata de un producto que es ofrecido por los bancos y que se utilizado para lograr la financiación que nos permita adquirir una vivienda o terreno. Su firma se lleva a cabo entre una entidad bancaria y un particular, empresa, etc. Y tiene como garantía el propio inmueble, el cual quedará en posesión del deudor mientras paga el préstamo que haya recibido. Es decir que, si éste incumple con su obligación de pago, el prestamista podrás quedarse con el bien hipotecado en concepto de garantía del préstamo.
Elegir entre fija, mixta y variable, es importante, pues de tu elección dependerá la cuota que tendrás que pagar cada mes. Y también el importa final. Además, dependiendo de la que elijas, conocerás o no de lo que pagarás en cada momento.
Para saber qué tipo de hipoteca se ajusta más a tus necesidades, puedes optar por utilizar un simulador de hipotecas. Una calculadora especializada en préstamos hipotecarios que realizará todos los cálculos financieros necesarios con el fin de que puedas saber cuánto te costará y el tipo de hipoteca que mejor se ajusta a ti.
A continuación, te mostraremos los tipos de hipotecas que podrás encontrar en el mercado, así como sus condiciones generales. Y si tienes alguna duda más, no dudes en contactar a Banker & House, tu inmobiliaria en Cerdanyola, donde te ayudaremos y orientaremos en todo lo que necesites.
¿Qué es una hipoteca?
En la guía de acceso al préstamo hipotecario del Banco de España, la hipoteca se encuentra definida de la siguiente manera: “La hipoteca es un préstamo cuyo pago está garantizado por el valor de un inmueble”.
En resumen, la hipoteca es el derecho real que grava un bien inmueble y que normalmente se utiliza para lograr la financiación necesaria para su compra. No olvides que la hipoteca se tendrás que inscribir en el Registro de la Propiedad, con la finalidad de que este posea valor para terceros.
Finalmente, la hipoteca también se encuentra definida en el Art. 1876 del Código Civil y en el Art. 104, DECRETO de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria. Esta establece que: «la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida«.
Además, por la Ley de Hipoteca Mobiliaria, se determinan, los bienes que pueden ser objeto de hipoteca mobiliaria. Partiendo de la idea de sujetar a esta forma de garantía únicamente los bienes susceptibles de identificación exteriorizada en el Registro y de recibir eficazmente la publicidad registral.
¿Qué características tiene?
Entre las principales características de una hipoteca, podemos resaltar las siguientes:
- La hipoteca es un derecho real de carácter inmobiliario.
- Según el Art. 1858 del Código Civil, la hipoteca es un derecho de realización de valor.
- Según Art. 1861 del Código Civil, es un derecho de garantía.
- Según el Art. 1528 del Código Civil, la hipoteca tiene carácter accesorio.
- Según el Art. 122 del DECRETO de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria, la hipoteca tiene un carácter indivisible.
- Según el Art. 1875 del Código Civil en su párrafo primero, la inscripción de la hipoteca es constitutiva.
- La hipoteca recaerá sobre bienes inmuebles ajenos y enajenables.
- No es necesario el desplazamiento de la posesión.
Para que podamos contratar una hipoteca, tendremos que asegurarnos que nuestros ingresos sean recurrentes y adecuados a la deuda que vamos a asumir, sin olvidarnos del ahorro inicial y de los ingresos netos antes de endeudarnos.
¿Qué aspectos se deben tener en cuenta?
Existen tres aspectos importantes que debemos tener en cuenta en una hipoteca. Uno de ellos es el capital, que no es otra que cosa que el dinero que ha sido prestado por el banco. Este dinero, por lo general, será menor al precio del inmueble con la finalidad de poder cubrirse en un posible remate.
Otro aspecto será el interés, el cual indicará el porcentaje adicional que se debe pagar a la entidad que prestó el dinero y que puede ser fijo o variable. Finalmente, tenemos que fijarnos en el plazo, que es el tiempo que comprende la devolución del préstamo.
Tipos de Hipoteca
Podemos definir a los tipos de hipotecas como los tipos de contratos mediante los cuales un deudor, deja como garantía un bien, que por lo general es un inmueble, a quien le hace un préstamo, conocido también como acreedor.
Este contrato, como ya lo hemos mencionado, se encuentra ligado a un préstamo. Con esto, la persona que contrata deberá abonar una serie de pagos por concepto del préstamo que haya recibido con el fin de adquirir una vivienda.
De acuerdo al pago que se realizará como a la cuantía, podemos decir que los tipos de hipoteca son aquellas modalidades de contratación que nos ofrece la banca. Como ya lo hemos visto líneas arriba, las hipotecas dependerán de la forma de pago, así como de las condiciones fijadas en el contrato que firmemos.
Es así que, las hipotecas se podrán clasificar teniendo en cuenta varios aspectos, como el tipo de interés, el tipo de cuota, la tipología del bien inmueble que se financia y demás aspectos. Para ello, podemos clasificar los tipos de hipoteca de la siguiente forma:
En base al tipo de interés:
Hipotecas a tipo fijo.
Este tipo de hipoteca se caracteriza porque el tipo de interés no varía durante todo el plazo hipotecario que se haya pactado. Debido a esto, las cuotas son constantes durante toda la vida del préstamo.
Este tipo de hipoteca resulta interesante cuando el tipo fijo pactado es lo suficientemente atractivo para que nos vinculemos con la entidad bancaria por un plazo que seguramente será de muchos años o décadas incluso. Esta hipoteca tiene costes de subrogación muy altos (compensación por riesgo de tipo de interés, pudiendo suponer un 4% o incluso más). Por lo cual, deberemos de analizar detenidamente las condiciones del contrato antes de estampar nuestra firma.
Hipotecas a tipo variable.
En la hipoteca a tipo variable, las cuotas mensuales son constantes durante cada periodo de revisión. Y cambiarán en base al tipo de referencia hipotecaria cuando el interés sea revisado. Cabe resaltar que, en España, la mayoría de préstamos suelen ser de este tipo, con un sistema de amortización hipotecaria de cuota constante y tipo variable.
Hipotecas a tipo mixto.
Con este tipo de hipoteca, se podrá combinar un tipo fijo con otro variable. Es decir, se tendrá un porcentaje del interés variable en función de un referencial, que por lo general es el euribor y el otro sería un interés fijo pactado en el contrato.
Según el tipo de cuota
Las hipotecas que se contratan con mayor frecuencia son las que tienen una cuota que se mantiene constante durante el periodo de revisión del tipo de interés. Esto se conoce también como sistema de amortización francés. En este tipo de hipotecas, la cuota se recalcula cada año o semestre, generalmente, fijándose en la evolución del referencial más el diferencial aplicado.
Es así que, la mensualidad estará compuesta por una parte de intereses y otra parte de amortización. Lo cual va a reducir el capital pendiente. Durante los primeros años la parte de intereses será muy alta y la de amortización reducida, pero a medida que transcurran los años, esta proporción irá cambiando
Cuota blindada
Esta hipoteca, a pesar de ser de tipo variable, mantiene la cuota constante durante toda la hipoteca, variando el plazo. Cuando el tipo de interés aumente, el plazo se incrementará en lugar de incrementar la cantidad que se paga por mes, prolongándose el plazo de la hipoteca. Si ocurre lo contrario, es decir, si bajan los intereses, el plazo se acortará.
Cuota final
En este tipo de hipoteca un porcentaje de la deuda que se tenga pendiente, se pagará en la última cuota, alrededor de un 30%. La cuota que se tendrá que pagar mensualmente es menor que con el sistema de amortización francés.
Pero, tendremos que tener claro que acabaremos pagando muchos más intereses. Ya que durante todo el plazo del préstamo se aplicarán intereses sobre la cuota final no amortizada. No olvides que, al final de la hipoteca tendrás que tener ahorrado el importe de la cuota final para cancelar totalmente la deuda.
Interest only
Este tipo de hipoteca es altamente demandado por personas de determinadas nacionalidades extranjeras. Se caracteriza porque durante toda la vida de la hipoteca no se amortiza el capital y sólo se van pagando los intereses (carencia de capital).
Esto podría ser equiparado a una especie de alquiler, pero con los riesgos y ventajas que trae ser propietario, debido al incremento o reducción del precio de la vivienda. Al momento de terminado el plazo del préstamo, la deuda pendiente será la misma que cuando se contrató, por lo cual el cliente tendrá que pagar el total al banco o vender la propiedad antes de que llegue el fin del plazo.
Cuota creciente
En ella la cuota crecerá un porcentaje fijo cada año, asciende, por lo general, a un 1% o 2%, esto sin tener en cuenta la variación normal de tipo variable de cada revisión. En los primeros meses se pagará menos que con una cuota constante, pero no olvidemos que la cuota crecerá año a año en relación al sistema francés, por lo cual se pagará mucho más en los meses finales.
Según el cliente objetivo
Para jóvenes
Este tipo de hipotecas ofrecen una financiación en condiciones más ventajosas que las normales o del mercado bancario en general. Se encuentran dirigidas para clientes con una edad inferior a los 35 años. En muchos casos y dependiendo de la competencia en el mercado, este tipo de financiación diferenciada por edades podrá no existir.
Para no-residentes (segundas residencias de residentes en el extranjero)
Para los clientes que no residen en España, los criterios de concesión de hipotecas son mucho más estrictos y se suele exigir que se aporten ahorros para cubrir los gastos y hasta el 50% del precio de compra-venta del inmueble que se quiera adquirir.
Hipotecas reservadas a determinados colectivos
Existen tipos de hipotecas que son exclusivas para ciertos colectivos, como funcionarios, personal de aviación, empleados de grandes compañías y otros.
Según la tipología del bien inmueble que se financia
Hipotecas de pisos de bancos
Este tipo de hipotecas son utilizadas cuando el inmueble que se financia procede de la cartera de inmuebles adjudicados por una entidad bancaria. Por lo general, este tipo de inmuebles son comprados por adjudicación en subasta o pacto de dación en pago con aquellos clientes que no han podido cumplir con la obligación del pago de su préstamo.
Hipotecas para VPO públicas o privadas (viviendas de protección oficial)
Este tipo de viviendas no se pueden vender a precio de mercado, sino deberán ser vendidas por el valor legal estipulado. Con el paso de los años, se podrá intentar que una vivienda de este tipo sea descalificada.
Para adquisición de una primera vivienda o vivienda habitual
Aquí podremos encontrar las mejores ofertas hipotecarias, ya que las entidades financieras suelen centrarse en este tipo de garantía, puesto que es el préstamo con menos mora dentro del sistema.
Para financiar una segunda residencia
Suele utilizarse cuando el cliente ya tiene comprada una primera vivienda familiar. En este tipo es posible que la entidad bancaria nos exija hipotecar las dos viviendas, si requerimos un elevado porcentaje de tasación.
Hipotecas tipo puente
Este es un producto que te permitirá comprar una vivienda mientras aún no puedas vender la actual, siendo también conocida como hipoteca por cambio de casa. En este caso, el banco buscará darte facilidades para que puedas pagar unas cuotas más bajas hasta que puedas vender tu vivienda actual.
Tipos de hipotecas según su naturaleza:
Subrogación de préstamo promotor.
En este tipo de hipoteca asumiremos el préstamo hipotecario que la entidad financiera le otorgó al promotor, el cual nos venderá la obra nueva.
Subrogación de parte acreedora o hipotecas para cambio de banco
Con este tipo podremos mejorar las condiciones de nuestra hipoteca, ya que podremos cambiar de entidad financiera, una que nos ofrezca mejores condiciones.
Reunificación de deudas
En este caso pasaremos a pagar una única cuota hipotecaria, la cual unificará los antiguos préstamos y todas las deudas.
Hipoteca inversa
Con este tipo de hipoteca, el propietario de la tercera edad que necesita o quiere completar su pensión, hipotecará su vivienda libre de cargas con la condición de que se le pague una renta mensual.
Hipotecas en divisas y multidivisas
Este tipo de hipotecas resulta ser un producto muy arriesgado, ya que, con el transcurrir de los años, podremos deber más dinero, todo esto a pesar de haber pagado una gran cantidad de cuotas, si el cambio de la divisa respecto al euro no nos es favorable. Te recomendamos que únicamente te plantees tipo de financiación si eres un experto en divisas, y que no lo intentes bajo ningún otro caso.
Tipos de hipotecas según su origen
Hipoteca voluntaria
En el Art. 138 del DECRETO de 8 de febrero de 1946, por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria «son hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o impuestas por disposición del dueño de los bienes sobre que se establezcan y sólo podrán constituirlas quienes tengan la libre disposición de aquéllos, o, en caso de no tenerla, se hallen autorizados para ello con arreglo a las leyes«.
Hipoteca legal
Según el Art. 158 del DECRETO de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria «sólo serán hipotecas legales las admitidas expresamente por las leyes con tal carácter. Las personas a cuyo favor concede la Ley hipoteca legal no tendrán otro derecho que el de exigir la constitución de una hipoteca especial suficiente para la garantía de su derecho«.
Además, tendrán derecho a exigir hipoteca legal las personas que aparecen enumeradas en el Art. 168 del DECRETO de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria.
Tipos de préstamos hipotecarios según su forma
Hipoteca expresa
La validez de este tipo de hipotecas se encuentra condicionada a que se acuerden en un documento público, el cual deberá ser inscrito en el Registro de Propiedad.
Hipoteca tácita
En este caso no habrá necesidad de que se encuentre inscrita en el Registro de Propiedad. Se encuentra contemplada en el Art. 194 del DECRETO de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria.
Tipos de préstamos hipotecarios según su objeto
Hipoteca general
Esta comprende todos los bienes del deudor hipotecario.
Hipoteca especial
En este caso sólo comprende algunos bienes del deudor hipotecario.
Tipos de préstamos hipotecarios según su contenido
Hipoteca de seguridad
La hipoteca de seguridad garantiza una obligación incierta cuya cuantía no será determinada hasta el momento en que se ejecute.
Hipoteca ordinaria (de tráfico)
Esta hipoteca garantiza una obligación cuya cuantía resulta determinada, puesto que se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad.
Tipos de préstamos hipotecarios según sus efectos
Hipoteca común
Esta es la hipoteca en la cual el acreedor hipotecario tiene el mismo rango que los demás acreedores.
Hipoteca privilegiada
Esta es la hipoteca en la cual el acreedor hipotecario dispone de un derecho preferente de cobro en relación a los demás acreedores.
- Cofundador de Banker & House
- Gerente y director de operaciones
- Más de 25 años de experiencia en el sector inmobiliario
