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Inversiones inmobiliarias, invertir en real estate

Si cuentas con ahorros y quieres sacarles partido o diversificar tu inversión, una de las soluciones puede ser invertir en real estate. Pues, aunque el mercado inmobiliario ha tenido una serie de altibajos debido a la crisis económica y al parón originado por la COVID-19, este sector ha sabido recuperarse.

Por ello, si quieres darle rendimiento a tu dinero y estás pensando en realizar inversiones inmobiliarias, aquí te contamos lo que es invertir en real estate.

La actualidad en el sector inmobiliario

Según una serie de consultoras, la inversión en bienes raíces sigue siendo muy atractiva. De ahí que, los grandes inversores tengan preferencia por este mercado, a pesar de la incertidumbre en la previsión del precio de la vivienda.

En la actualidad, la inversión inmobiliaria constituye una importante apuesta en la diversificación de bienes, siendo fundamental en las estrategias de inversión y formación de carteras de grandes inversores. Entre los factores que han impulsado la creciente asignación a este tipo de activos podemos resaltar la capacidad generadora de rentabilidad. O el efecto diversificador por su baja correlación con otros activos. Así como su capacidad de generar, incluso en ciclos desfavorables, retornos muy atractivos.

El Real Estate es una estrategia de inversión inmobiliaria muy diferenciada, que se adapta tanto al mercado como a la oportunidad. Y que puede crear valor a través de la gestión activa de las inversiones, debiendo tener un enfoque en la protección del riesgo y preservación de capital.

¿Qué es el real estate?

El real estate es un concepto que engloba todo lo concerniente con la oferta y la demanda de bienes inmuebles de diversos tipos. Tanto residenciales, como comerciales, industriales, urbanos y demás. El real estate también va a incluir, además de todos los procesos de venta o alquiler, la promoción, la inversión y la financiación de proyectos inmobiliarios. Al hablar de Real Estate, hacemos referencia a todas las gestiones que se encuentran implicadas en la adquisición o desarrollo de los bienes inmuebles.

Dentro de los diversos tipos de activos inmobiliarios, también encontramos distintos tipos de inmobiliarias. Estas se encuentran especializadas en las diversas categorías, como el low cost o lujo. Debido a esto, será recomendable trabajar con una inmobiliaria que se adapte a nuestros requerimientos y necesidades. El concepto de real estatxae ha ido evolucionado con los años, transformándose en un sector que cada vez es más atractivo para que las personas participen y puedan lograr inversiones seguras. 

¿Por qué invertir en real estate?

Cuando invirtamos en real estate estaremos optando por una de las estrategias de inversión más lucrativas que podamos encontrar en el mercado. Esto se debe a que las propiedades tienden a revalorizarse con el tiempo, por lo cual, además de permitirnos recuperar nuestra inversión, también podemos ganar dinero extra cuando decidamos vendérselas a un tercero.

A pesar de que el mercado inmobiliario puede expandirse y contraerse obedeciendo a diversos factores externos, igualmente seguirá rindiendo réditos favorables a largo plazo. Debido a esto, muchos expertos recomiendan realizar inversiones en el mercado inmobiliario si se desea incrementar nuestro patrimonio. O si está en nuestros planes jubilarnos de una manera cómoda.

Si no contamos con todo el capital para realizar una inversión, y no queremos optar por una hipoteca tradicional, el crowdlending será una alternativa interesante. Este es un mecanismo de financiación colectiva. Con él, pequeños inversores nos podrán prestar dinero con el objetivo de recuperar dicha inversión a largo plazo.

¿De qué manera obtengo rentabilidad con el real estate?

Existen diversas maneras de obtener rentabilidad cuando decidimos invertir en bienes inmuebles. Como, por ejemplo, alquileres a largo plazo, arreglar y revender, alquileres en época de vacaciones, alquileres a corto plazo, inversiones a mediano y largo plazo. También pueden resultar buenas alternativas los préstamos privados con garantía de vivienda, comercio mayorista y a través de las SOCIMI.

Muchos son los que prefieren invertir en el sector inmobiliario con alquileres a largo plazo, en locales en rentabilidad y en acciones de diversos fondos o empresas inmobiliarias. El alquiler a largo plazo puede resultar atractivo ya que puede ofrecer grandes ganancias pagadas con el tiempo. Pero para esto, tendrás que ser el dueño de la propiedad. Otros inversionistas prefieren comprar bienes inmobiliarios para reformar y revender, debido a que se puede obtener una ganancia considerable en dicha transacción.

No debemos olvidar que, una gran inversión inmobiliaria nos puede ofrecer un gran retorno de dinero. Pero hay que tener en cuenta que, cada forma de invertir en el sector inmobiliario trae consigo un diferente nivel de riesgo, rentabilidad y compromiso de tiempo. Existen algunas inversiones en real estate que serán más un trabajo a tiempo completo que una simple inversión, como lo es arreglar y revender propiedades. A continuación, veremos las mejores maneras de invertir en real estate con el objetivo de obtener dividendos.

Invertir en propiedades para alquiler a largo plazo

Esta sea quizás, una de las formas de invertir y obtener dinero a la que más inversionistas recurren. Este tipo de inversión nos puede demandar una cantidad considerable de dinero en efectivo por adelantado. Pero las ganancias que se pueden obtener con el paso del tiempo, son increíbles, todo depende de si compras bien y tener mucha paciencia. Si queremos facilitarnos la vida, lo ideal es recurrir a un bróker inmobiliario, el cual nos guiará por todas las gestiones que demanda este tipo de transacciones.

Cuando invertimos en bienes raíces para alquilar a largo plazo, deberemos tomar mayor atención en el flujo de caja. La mejor manera para que obtengamos una gran cantidad de flujo de caja es que compremos bienes inmuebles por debajo de su valor de mercado. Realizando reparaciones para incrementar su valor y saber elegir los hogares que ofrezcan una alta rentabilidad en relación al precio de compra. Nos tomará tiempo encontrar propiedades así, pero teniendo paciencia en el mercado inmobiliario, las podremos encontrar. 

Para muchos, lo ideal es centrarse en alquileres unifamiliares, debido a que pueden dar mejores resultados que los alquileres multifamiliares. Pero, no siempre es así, ya que, en diversas zonas del país, las propiedades multifamiliares van a ofrecernos un mejor rendimiento. Una razón importante por la que podremos conseguir mejores rendimientos en viviendas unifamiliares es que existe una mayor cantidad de estas. Con una mayor cantidad de volumen habrá una mejor oportunidad de encontrar un negocio mucho mejor. Para esto, tendremos que seguir una serie de pasos para comprar una casa. Y, en este punto, es importante contar con el asesoramiento de profesionales del sector que te harán fácil la transacción. 

Los locales comerciales son otra manera de invertir en el sector inmobiliario con alquiler a largo plazo. Este es un tipo de inversión que nos podrá generar elevados flujos de caja, con un reducido trabajo de administración. Pero, a diferencia de los alquileres de vivienda, los alquileres comerciales, por lo general, tienen términos mucho más extensos. De ahí que, a veces sea complicado encontrar un inquilino.

Existen diversos tipos de arrendamientos. En algunos contratos de arrendamiento el inquilino paga todo, como las reparaciones y mantenimiento. Pero, otros contratos de arrendamiento detallan que será el propietario quien pague casi todo, incluyendo la remodelación de la propiedad ajustándose a las necesidades de los inquilinos. 

Comprar para reformar y vender

Muchos otros prefieren buscar inmuebles que requieran ciertas reformas o pequeñas remodelaciones en lugar de comprar una propiedad con el objetivo de obtener una rentabilidad a largo plazo. El objetivo es venderlos a un precio mayor en un corto espacio de tiempo. Esta es una forma de invertir en el sector inmobiliario que se utiliza constantemente debido a los beneficios que se pueden obtener. 

Sin embargo, se debe tener en cuenta que esto no resulta tan sencillo como parece. Para tener éxito en este tipo de inversiones, lo primero que tenemos que hacer será encontrar una propiedad muy devaluada por su estado. Pero no demasiado para que reformarla no nos resulte demasiado cara, y poder así obtener un mayor beneficio.

Luego de esto, tendremos que planificar y hacer o subcontratar las obras de acondicionamiento, asumiendo los costes que esto conllevará. Finalmente, tendremos que encontrar un comprador dispuesto a pagar un precio superior a todos los costes que se han tenido al comprar y acometer el proceso de reforma. En definitiva, esta es una forma muy atractiva de invertir en bienes inmobiliarios para obtener una buena rentabilidad, pero es para aquellas personas dispuestas a meterse en el mundo de las reformas y lo que esto implica.

Invertir en apartamentos para alquileres vacacionales

Con una cada vez más creciente cantidad de turistas que se aventuran a conocer el mundo y su cultura, el mercado de los apartamentos turísticos se encuentra en pleno auge. Y como resultado de esto, empresas como Airbnb, han despegado rápidamente. Cuando queramos invertir en apartamentos turísticos, tendremos que buscar y comprar una propiedad para poder alquilarla a los turistas que visiten la ciudad durante cortos periodos de tiempo. 

Sin embargo, esta no es una inversión que nos demande poco trabajo, ya que deberemos tramitar las gestiones con inquilinos nuevos. Lo que se traduce en una inversión de tiempo continua.  Adicionalmente, no todos los apartamentos serán atractivos para los turistas, ya que pueden buscar cosas muy distintas a las que un inquilino convencional le daría importancia.

Debido a esto, si has decidido invertir en apartamentos turísticos, lo recomendable es que analices bien el mercado. Investigando qué tipo de propiedades son las que consiguen los mejores resultados y a qué se debe eso. También debes tener en cuenta que, el flujo de caja en este tipo de alquileres de muy corto tiempo. Se verá mejor al principio, pero los honorarios de gestión, los gastos y las vacantes, por lo general, serán mayores en un alquiler turístico que en un alquiler convencional a largo plazo.

Crowdfunding inmobiliario

Uno de los principales problemas o barreras que se encuentran los inversores desde el primer momento para invertir en inmuebles es la necesidad de un capital elevado. Pues sin él, no podrán adquirir una propiedad o, pedir un préstamo que les permita comprarla. Debido a esto, se está expandiendo el crowdfunding en este tipo de proyectos.

El crowdfunding inmobiliario consiste en que un grupo de inversores hace un fondo conjunto con el objetivo de invertir en un inmueble en el que no podrían invertir cada uno por su cuenta. Por ejemplo, si un inmueble que se quiera adquirir tiene un valor de 200.000 € y las participaciones son de 2.000 €, tendremos que tener 100 inversores particulares para poder adquirir el inmueble.

Posteriormente, se tendrán que repartir los beneficios entre todos, siendo una excelente opción para invertir, si no se dispone de todo el capital para comprar un piso por nuestra cuenta. Ten en cuenta que no será necesario que vayamos preguntándoles a tus contactos si quieren invertir con nosotros. Para esto, podemos utilizar diversas plataformas como Urbanitae, Evostate, Brickstarter o Estateguru. Empresas que se encargarán de buscar la propiedad, acondicionarla, comprarla y ponerla en venta o alquiler.

Es habitual que estas plataformas destinen las aportaciones que hacen los inversores particulares a través de internet a la reforma de inmuebles para que estos sean vendidos posteriormente. 

Invertir en inmuebles comerciales

Para muchos, la principal opción de inversión en inmuebles será la de comprar viviendas o propiedades más pequeñas. Pero otros tantos, prefieren la inversión en grandes edificios de oficinas, naves industriales o galerías comerciales.

Todas estas también son opciones de inversión que pueden ser muy rentables, pero para acceder a este tipo de inversiones necesitarás un gran capital. Debido a esto, este tipo de inversiones, resulta en muchos casos, reservada para personas con una gran cantidad de dinero o para grandes empresas.

No obstante, también se podrá invertir en pequeños establecimientos comerciales que pueden ser destinados a tiendas locales de una ciudad. Esta es una inversión que nos podrá dar una gran rentabilidad. Pero, si queremos tener éxito, será muy importante que contemos con el asesoramiento de un agente inmobiliario, quien conocerá la situación del mercado en cada zona.

Invertir en SOCIMIs o REITs

Existe otra forma de invertir en el mercado inmobiliario. Y aunque no es tan conocida como las anteriores, también puede aportarnos una gran rentabilidad. Se trata de invertir a través de las SOCIMIs (Sociedad Cotizada Anónima de Inversión en el Mercado Inmobiliario) o su equivalente en inglés, las REITs (Real Estate Investment Trust). Estas son compañías que están dedicadas a la compra, rehabilitación, venta y alquiler de viviendas. Así como de grandes propiedades como naves industriales, edificios de oficinas, terrenos y demás bienes inmuebles.

Al igual que muchas otras empresas, algunas SOCIMIs se encuentran cotizando en Bolsa, de modo que puedes invertir en estas de forma segura. Cuando dichas empresas tengan beneficios, estos beneficios serán repartidos, y al ser accionista de dicha empresa, recibirás parte de estos beneficios.

Además, si contamos con una buena estrategia de inversión, tendremos la posibilidad de obtener beneficios adicionales gracias a la plusvalía. Ya que podemos vender las acciones de estas empresas por un precio superior al que las compramos. De esta manera, podemos empezar a invertir en el mercado inmobiliario de una forma relativamente fácil, rápida y con un capital bajo. 

Deberás tener claro que esta es una inversión “pasiva”. Pues no serás tú quien se encargue de realizar la búsqueda de las propiedades, comprarlas, reformarlas o alquilarlas, sencillamente tendrás que esperar los beneficios.

Invertir en bienes inmuebles haciendo un ‘pase’

Este tipo de inversión es conocida como ‘pase’ y es cuando un inversor compra un inmueble bajo un contrato de reserva o arras. La casa es vendida inmediatamente a otro inversionista sin que se haga reparación alguna y en ciertos casos, sin la necesidad de que se haya firmado la compra-venta del inmueble.

Un inversionista podrá vender el inmueble sin comprarlo, comprarlo consiguiendo el contrato y luego asignar el contrato a otro inversor. Algunos inversores inmobiliarios sólo se encuentran dedicados a hacer ‘pases’. De esta forma logrará obtener una cantidad considerable de beneficios por estas gestiones. La ventaja de realizar los ‘pases’ es que pueden resultar en dinero rápido, pero se tendrá que considerar el riesgo que conllevan y que ocurren principalmente en mercado alcista, donde lo precios se incrementan mes a mes.

Consejos para realizar una buena inversión en real estate

Como paso previo a realizar una inversión inmobiliaria, debemos tener en cuenta una serie de factores. En primer lugar, debemos analizar el potencial que tiene la propiedad, además, debemos evaluar si es un momento adecuado para realizar la operación. Así mismo, resultará muy importante tener el asesoramiento de un profesional de tu inmobiliaria en Cerdanyola de confianza. Pues te podrá ayudar a tomar una buena decisión. 

Además, como parte del proceso previo a la compra, tendremos que tener claro si queremos la vivienda para alquilarla, reformarla y venderla o simplemente, esperar el mejor momento para venderla. Una buena opción, mientras esperamos venderla, es alquilar el inmueble para ir obteniendo un beneficio económico.

A continuación, veremos algunos consejos que se deben tener en cuenta si nos encontramos pensando en invertir en el mercado inmobiliario y que seguramente te serán de mucha utilidad.

Investiga el mercado:

Esta inversión, al igual que muchas otras, cuando vayamos a realizar la compra de un bien inmueble será muy importante que realicemos una exhaustiva investigación del mercado inmobiliario. Con los recurrentes vaivenes mundiales, existen variaciones en los precios y la oferta del sector a medio plazo, por lo cual, deberemos poner mayor atención a las nuevas oportunidades en activos. Así como a los parámetros relacionados con la financiación, como es el caso de las tasas de interés.

Elige una ubicación:

La ubicación es una de las variables más importantes cuando se trata de analizar las oportunidades que se puedan encontrar en el mercado inmobiliario. Resulta vital que acertemos en la ubicación del inmueble escogido, más aún si se realiza la compra como inversión. Muchas veces, el éxito o el fracaso de una operación, dependerá de este punto. Este aspecto, hasta hace algunos años, resultaba un tanto complicado, debido a la falta de oportunidades de ver conocer de cerca las futuras inversiones. 

Para esto, podemos recurrir a la información del catastro de la vivienda, el cual nos aclarará una serie de cuestiones. Pero también, debido a la tecnología y gracias a las vistas en 3D de los inmuebles o la Realidad Virtual que hoy ya forman parte importante del sector podremos ver a detalle el inmueble y su ubicación. 

Decidirnos por un tipo de propiedad

Cuando nos encontremos buscando un inmueble para invertir, deberemos tener claro qué tipo de inmueble nos interesa. Entre las opciones más comunes se encuentran los activos residenciales y comerciales, en ese orden, debiendo separarlas en grupos de propiedades, como gama media, alta, costeras, urbanas o rurales. No olvides que las opciones pueden ser infinitas y, debido a esto, hacer una buena elección será clave para lograr un resultado positivo y tener mejores beneficios.

Definir el objetivo de nuestra inversión:

Obtener los mejores beneficios será producto de trazarnos unos objetivos claros a la hora de invertir. Estos objetivos pueden ser muy diversos, como, por ejemplo, si queremos conseguir rendimientos lo más rápido posible, o asegurarnos rendimientos de manera constante en un periodo de tiempo más dilatado. 

En la actualidad, las propiedades que gozan de una mejor ubicación, tienen un gran interés, puesto que pueden incrementar su valor de una manera notable gracias a una reforma integral. Esta podrá ser una operación que nos podrá traer grandes beneficios, pero nos pueden suponer un mayor riesgo al inicio.

La diversificación será clave

Una de los consejos más interesantes en este tipo de inversiones es que las diversifiques. Actualmente, con las oportunidades que nos ofrece el real estate, no resulta muy recomendable que invirtamos todo nuestro presupuesto para realizar inversiones en el mercado inmobiliario en una única operación. Será muy recomendable que amplíes la cartera de tus inversiones, ya que tomarás menos riesgos. Y, probablemente, los rendimientos que te proporcionará el portfolio en su conjunto se verán incrementados.

- Cofundador de Banker & House
- Gerente y director de operaciones
- Más de 25 años en el sector inmobiliario

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