Es posible una nueva Burbuja Inmobiliaria en España? Año 2022

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Con el precio de la vivienda en continuo crecimiento y el número de compraventas al alza, en España han saltado todas las alarmas pues existe preocupación por una nueva burbuja inmobiliaria. Este crecimiento se ha dado a pesar de que nos encontramos sumergidos en sendas crisis sanitarias y económicas, debido a la pandemia de coronavirus.

Esto se ha intensificado debido a la posible quiebra del gigante chino Evergrande, promotora que cuenta con una enorme deuda, suponiendo un riesgo para la economía mundial. Adicionalmente, el mercado inmobiliario tiene una tendencia a calentarse y en algunos países existe un alto riesgo de nuevas burbujas inmobiliarias.

La subida del precio de las casas ha sido vertiginosa, pero sin que vaya acorde al de los salarios de los ciudadanos. Lo que ha ocasionado que algunos países tengan el temor por una nueva burbuja inmobiliaria.

Muchos expertos apuntan a mantener la calma y aseguran que no habrá una nueva burbuja inmobiliaria en España. Desde la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), aseguran que el actual volumen de transacciones es uno de los principales argumentos que alientan la idea de que no ocurrirá una nueva burbuja inmobiliaria.

Las transacciones inmobiliarias suponen únicamente el 2% del total del parque de viviendas, siendo la mitad del 4% que se registró entre 2004 y 2006, años en los que se registró el boom inmobiliario.

El precio de la vivienda, al alza

Una vez analizados los datos, podemos concluir que el precio de la vivienda ha sufrido un incremento considerable. En concreto, se ha visto un incremento interanual del 3,3%, según los datos brindados por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Analizando los datos, podemos observar que, desde los meses finales de 2019, cuya variación anual del Índice de Precios de Vivienda (IPV) fue de un 3,6%, el precio de la vivienda estuvo en constante descenso. Esta dinámica ha cambiado, y los informes de la sociedad de tasación en valoración de inmuebles, nos demuestran que el precio medio por metro cuadrado en el segundo semestre de 2021 ha sido de 1.421 euros.

Si este precio lo comparamos con el mismo periodo del año anterior, es decir, de 2020, cuyo precio se situó en los 1.392 euros por metro cuadrado, podemos ver un incremento de este. Al retroceder hasta la época anterior a la pandemia, es decir, hasta el año 2019, podemos observar claramente este incremento.

Así también, podemos confirmar este incremento gracias a los datos recogidos por el portal inmobiliario Idealista. Según este portal, para junio de 2020, el coste del metro cuadrado fue de 1.650 euros. Si comparamos este precio con el precio del mismo periodo un año después (2021), podremos ver que este subió hasta los 1.816 euros y para agosto de 2021, fecha del último registro, se situaba en los 1.825 euros.

Estas cifras aún se sitúan lejanas del precio máximo histórico que se registró en el mes de junio del año 2007, cuando el precio llegó hasta los 2.053 euros. Lo que debemos tener claro es que el valor del metro cuadrado en España ha sufrido un incremento considerable y de manera progresiva durante los últimos 14 meses. También debemos observar que esta dinámica se ha estabilizado en los meses de julio y agosto de este año, según las estadísticas ofrecidas por el Consejo General del Notariado.

H2: ¿Por qué se ha incrementado el precio de la vivienda en España?

El incremento del precio de la vivienda que viene ocurriendo en España, ha sido analizado por diversos informes realizados por el portal Fotocasa, en los cuales se intenta conocer cómo la pandemia ha impactado en el sector inmobiliario. Debemos tener en cuenta que ha sido la pandemia la que ha cambiado el paradigma en la dinámica del mercado de compra y venta de inmuebles.

La pandemia ha hecho que, al encontrarnos confinados, demos prioridad a la vivienda por encima de otras cosas, haciendo que nos demos cuenta de sus falencias y que invirtamos en mejorar nuestros espacios vitales. Con el confinamiento, nuestras necesidades con respecto a la vivienda han cambiado, haciendo que analicemos y busquemos una vivienda que cumpla con nuestras necesidades.

Ahora buscamos inmuebles que dispongan de luz natural, espacios exteriores adecuados, zonas comunitarias generosas y estancias cómodas para teletrabajar. Esto ha hecho que, no sólo a nivel nacional se incrementen los precios de las viviendas, esta dinámica se ve en toda la Unión Europea. Ya que, en el primer trimestre de este año, se registró una subida interanual del 6,1%, siendo el mayor incremento desde 2007, año en que la gran burbuja inmobiliaria.

Las transacciones inmobiliarias alcanzan niveles de prepandemia

Debemos tener en cuenta que el incremento del precio de la vivienda se encuentra relacionado de manera estrecha con una subida en la demanda. Cuando analizamos las compraventas que han ocurrido durante el primer trimestre de 2021, el sector inmobiliario ha registrado 141.447 transacciones. Si comparamos esta cifra con el mismo periodo en 2020, podremos apreciar que durante este periodo ocurrieron 116.020 transacciones, según datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

Según datos del Consejo General del Notariado sabemos que en junio de 2021 se realizaron 64.877 transacciones inmobiliarias, los que representa un 70% más que en el mismo mes de 2020, tratándose de la mejor cifra mensual en los últimos 10 años.

Tenemos que recordar que, durante este mes mismo en el 2020, las inversiones inmobiliarias se encontraban paralizadas debido a la pandemia, pero, si comparamos este mismo mes del 2019, se observa un crecimiento del 41%. Con los últimos datos que se han conocidos, podemos afirmar que la dinámica en la compraventa de viviendas se ha reforzado en nuestro país. En julio, se ha tenido un crecimiento del 53,5%, el mayor repunte que se ha tenido en los últimos 13 años.

Una nueva etapa en España

La pandemia va quedando poco a poco en el pasado, a pesar de algunos riesgos y España va encauzando la recuperación económica, llegando a impactar en el alza de los precios y de las transacciones inmobiliarias. Según medios como El Economista, Agencia EFE o El País, el mercado de la vivienda en España ha iniciado un nuevo ciclo que, en líneas generales, no es alarmante, pero que requiere de nuestra atención. El precio de la vivienda se incrementó en un 3,3% en el segundo trimestre de 2021, su mayor crecimiento desde finales de 2019.

El precio de las casas nuevas ha crecido un 6% en tasa interanual, pero no nos debemos olvidar que este es un periodo atípico, debido a la pandemia, la cual condicionaba las decisiones. Con las lazas de precio los que más difícil tienen el panorama son los jóvenes españoles, los cuales no pueden acceder a una vivienda, así que las compras que se vienen realizando son para reposición y como inversión.

Tras el primer confinamiento que nos trajo la pandemia, el ladrillo ha recobrado su impulso como valor refugio. Los expertos sostienen que las zonas de costa y las periferias de las grandes ciudades son las más demandadas por los inversores, teniendo en cuenta que los inversores se encuentran atentos de las expectativas de mayores precios.

Estos inversores tienen un perfil definido, ya que son particulares con ahorros, los cuales adquieren viviendas casa para ponerlas en alquiler. A pesar que la rentabilidad haya bajado, llegando al 3,7%, los inversores tienen claro que no existe ningún otro producto de inversión que se asemeje.

Moderación en la oferta

Los expertos constatan que la oferta ha experimentado un fuerte crecimiento, el cual viene desde junio de 2020. Pero, a lo largo de este 2021, se ha observado que la financiación a los promotores se ha congelado. Para algunos, la reducción de los créditos se puede deber al endurecimiento de las condiciones que permiten acceder a los créditos y a la limitación de la financiación a diversos colectivos.

Ante esta situación, han aparecido diversas alternativas de financiación, como las que se realizan a través de fondos de inversión, mercado de capitales o plataformas de crowdlending. Debido a esto, la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) no descarta que, con el transcurrir de los meses, estos tipos de financiación ganen mayor espacio, sobre todo si se quiere acceder a la compra de suelo.

Para los expertos, en los próximos meses se espera una moderación de los ritmos de producción, basados en una disminución, aunque mínima, de los visados de obra nueva y viviendas iniciadas. Existen otros riesgos que pueden impactar en el crecimiento de la oferta, como la escasez de la mano de obra, los retrasos en las entregas de materiales, el incremento de los costes de construcción y, finalmente, el problema que acarrean los tiempos de tramitación de licencias.

Los expertos opinan acerca de si estamos o no cerca de una nueva burbuja inmobiliaria

El Banco Central Europeo (BCE) alertó en su informe de estabilidad financiera, que se observaba cierta similitud con la situación que se vivió en Unión Europea durante el año 2007. Y que podrían llevar a los países de la zona euro a vivir, nuevamente, una burbuja inmobiliaria en el mediano plazo.

Pero, una gran cantidad de expertos del sector inmobiliario han descartado de manera categórica que esto ocurra. Esto debido a que, si bien es cierto que se ha observado un incremento en los precios de las viviendas, donde en España comprar una vivienda de segunda mano puede ser 2.720 euros más cara que hace un año, esto no ha ocurrido de manera desorbitada.

Podemos ver que, en el mercado inmobiliario, la vivienda en venta presenta unos precios adecuados y que se encuentran dentro de los parámetros de la normalidad, muy cercano al equilibrio. Por lo que, según diversos expertos, el precio medio de una vivienda de segunda mano se encuentra casi un 40% por debajo de los años de la burbuja inmobiliaria del 2007.

Otro punto a tener en cuenta, según los expertos, es que, aunque los bancos siguen concediendo hipotecas y mantienen un alto flujo de créditos, estos están tomando menos riesgos, con la finalidad de evitar que se repitan los errores de la crisis anterior. Los bancos se encuentran en la búsqueda de clientes más solventes y se encuentran concediendo hasta un 90% del importe de la tasación de los inmuebles, como máximo.

En definitiva, podemos sostener que, las condiciones hipotecarias de los bancos, así como el mercado en la actualidad, tienen características distintas a las que se dieron cuando se produjo la anterior burbuja inmobiliaria. Actualmente, el precio de la vivienda en general, es casi un 20% inferior que los precios de la anterior burbuja inmobiliaria y la inversión y especulación inmobiliaria se encuentran por debajo también.

Por todas estas razones, en Banker & House creemos que la posibilidad de que ocurra una nueva burbuja inmobiliaria se encuentra muy lejana.