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Índice de referencia de precios de alquiler: respuestas ante la nueva ley

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¿Tienes una vivienda y estás pensando en ponerla en alquiler? Si es así, es importante que conozcas cuál es el índice de referencia de precios de alquiler conforme a la nueva ley. Y es que, poner una vivienda en alquiler o actualizar el precio requiere de conocimientos sobre el mercado. Siendo muy importante que conozcamos cómo nos afecta a los propietarios de un inmueble el índice de alquiler. Y, en nuestro caso, el que regula los precios del arrendamiento en Cataluña. Pues, se había disparado en los últimos años. 

¿Qué es el índice de referencia de precios de alquiler?

Tradicionalmente, el incremento de los precios del alquiler se debía a un crecimiento en la demanda del alquiler. Lo cual estaba unido al auge de los pisos turísticos en la capital catalana. Esto propició que se retirara una gran cantidad de viviendas residenciales del mercado. La poca oferta aunada a una demanda elevada provocó que se elevara el precio. 

La situación por la que atravesó la economía y el sector inmobiliario a raíz diversos acontecimientos recientes, provocó que surgieran diversos problemas que tenían relación con la vivienda y los precios de esta. En este escenario, se impulsó una medida, conocida como el índice de referencia de precios de alquiler. 

De esta manera, el índice de referencia de precios del alquiler puede ser considerado como un indicador que proporciona mayor transparencia al mercado. Y nos da una previsión de la evolución del precio de la vivienda. Asimismo, se atiende a las características propias del alquiler en todo el territorio español, teniendo en cuenta que puede ser un foco de referencia. El cual podrá ser tomado como base para fijar precios en el mercado. 

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La fiabilidad es un elemento que se tiene que tener en cuenta. Por lo que se pretende proporcionar una estabilidad en los precios y que no haya desajustes muy exagerados. A pesar de las circunstancias, tanto a nivel económico, como social, se ha logrado una mayor solvencia en los alquileres. 

Un sistema como este, nos va a poder ofrecer la transparencia necesaria como para que los inquilinos no sientan que son defraudados. Así como para que estos tengan un mayor conocimiento sobre el coste del metro cuadrado. Con todo ello, lo que se va a poder conseguir es una mejora en el mercado, favoreciendo, incluso, que haya una mayor cantidad de arrendamientos.

Siendo muy importante que tengas conocimiento de este índice si quieres alquilar una vivienda o realizar un alquiler con opción a compra.

El índice de referencia en la nueva ley

El índice de referencia de los precios del alquiler es una normativa que se instauró en el año 2020. No obstante, ésta recién se pudo consolidar a partir de la Ley 11/2020 del 18 de septiembre. Por la cual se toman medidas urgentes en aspectos referentes a la contención de rentas en los contratos de arrendamiento. 

Por su parte, el 18 de septiembre de 2021 el Ayuntamiento de Barcelona también aprobó otras medidas que tomaban como base la Ley 11/2020 que introducía nuevos cambios. Debido a esto, para calcular la renta mensual de un alquiler en Cataluña, deberemos tener en cuenta una serie de leyes. Tanto a nivel estatal como a nivel autonómico. 

De esta manera, es importante tener en cuenta la Ley 11/2020 por la regulación del precio del alquiler. Una medida propuesta por el Sindicato de Inquilinos e Inquilinas y aprobada en el Parlament de Catalunya en 2020. Esta afecta a 61 municipios catalanes declarados zona con un mercado de la vivienda tenso, lo cual significa que cumplen alguna de las siguientes condiciones:

  • Tiene un precio del alquiler superior a la media en Catalunya.
  • El precio medio del alquiler es superior al 30 % de los ingresos de la unidad familiar.
  • El alquiler tiene un crecimiento interanual de 3 puntos por encima del IPC.

Lo que busca principalmente este índice, es regular los precios del alquiler. Ya que se vieron una gran cantidad de localidades en las que los precios alcanzaron unas cifras demasiado elevadas para la población. La demanda de alquiler se notó de manera considerable durante el año 2020.

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Asimismo, se observó un incremento de los negocios en pisos, como pueden ser los conocidos como alojamientos turísticos. Es así que, el precio comenzó a incrementarse a causa de una escasa oferta y una elevada demanda. En este sentido, la pandemia generó mayores dificultades para favorecer el alquiler. 

El índice de referencia de precios de alquiler tiene un carácter informativo, es decir, para que podamos comprobar el precio medio del metro cuadrado. De esta manera, vamos a poder aclarar cuál puede ser el precio del alquiler de una vivienda. Ofreciendo siempre una orientación del precio mínimo y máximo. De esta manera, cuando se vaya a realizar un alquiler, debe aparecer un documento acreditativo de este índice. 

Incumplimiento de índice de referencia de precios de alquiler en Cataluña

Debemos tener en cuenta que, si se infringe el cumplimiento del índice, en definitiva, se genera una infracción administrativa que puede llegar a ser sancionable. Asimismo, este índice es un indicador elaborado por el Servicio de Estudios Tributarios y Estadísticas de la Agencia Tributaria. Este sirve para conocer la situación actual del mercado de alquiler en España. 

Tiene por objetivo ofrecer transparencia sobre el mercado del alquiler tanto a agentes como propietarios. Así como nos será útil porque muestra la evolución de los precios de alquiler en los últimos años. Pero si algún propietario lo incumple, esta transparencia se puede ver comprometida.

Cómo saber cuál es el índice

La información se extrae de la base de datos del Catastro Inmobiliario, el cual depende del Ministerio de Hacienda. También se extraerá información del Instituto Nacional de Estadística, del Banco de España, de los depósitos de las fianzas, de la Agencia Tributaria. Así como de los portales inmobiliarios.

Este índice nos va a ofrecer referencias sobre diversos aspectos que se encuentran relacionados con los pisos de alquiler. Además, este índice ha sido elaborado teniendo en cuenta más de 2 millones de testigos de arrendamientos de viviendas.

El índice de referencia de precios de alquiler va a mostrarnos la información clasificada en 3 niveles diferentes:

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División administrativa

Los datos se muestran tanto por Comunidad Autónoma (CCAA) como por provincia, municipio, distrito y sección censal. Las únicas CCAA que no cuentan con este tipo de datos son Navarra y el País Vasco. Sin embargo, también existen algunos municipios, distritos y secciones censales que cuentan con información escasa o nula. Debido a que no se ha tenido una muestra suficiente como para que se extraigan conclusiones.

Tipo de vivienda

Las viviendas a las que este índice hace referencia se encuentran divididas en 3 tipologías diferentes:

  • Vivienda colectiva
  • Vivienda unifamiliar
  • Vivienda rural

Datos específicos

Para cada división administrativa y tipo de vivienda se va a ofrecer la siguiente información:

  • Superficie calculada en metros cuadrados
  • Número de viviendas en arrendamiento
  • Renta calculada en €/m2/mes.
  • Cuantía calculada en €/m2.

¿Cómo calcular el índice de referencia de precios de alquiler?

Debemos tener claro que será la Agència de l’Habitatge de Catalunya la encargada de calcular el precio máximo de un alquiler. Esto lo hará según las características específicas del piso que se quiere alquilar. Para realizar el cálculo del índice de referencia del precio del alquiler, será necesario ingresar en su página web y obtener el certificado del índice de nuestro alquiler. Para esto, tendremos que proporcionar el número de cédula o la referencia catastral de nuestro inmueble.

Posibles escenarios en Barcelona y alrededores

Entre los 61 municipios que se encuentran afectados, nos encontramos, por ejemplo, con la ciudad de Barcelona. Cuando vayamos a realizar el cálculo del índice precios de tu alquiler en Barcelona, nos vamos a poder encontrar con tres escenarios:

  • Si la vivienda no ha estado alquilada durante los últimos 5 años: la renta mensual del alquiler no va a poder ser superior al índice de referencia de la Agència de l’Habitatge de Catalunya.
  • Si ha estado alquilada los últimos 5 años: deberemos realizar la revisión del precio del contrato anterior y el índice de referencia y elegir el más bajo de los dos.
  • Si el piso cumple al menos tres requisitos de mejora: Por ejemplo, mobiliario, calefacción, parking, entre otros. Vamos a poder pactar hasta una subida de hasta 5 % adicional al índice.
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Herramienta para calcular el índice de referencia

Asimismo, para esto, la Generalitat ha puesto al servicio de los usuarios una herramienta que les permitirá saber el índice de referencia del precio del alquiler. Para poder realizar dicho cálculo va a ser necesario que se introduzcan los siguientes datos:

  • Dirección del inmueble
  • Superficie útil de la vivienda en metros cuadrados (que se puede encontrar en la cédula de habitabilidad)
  • El estado de mantenimiento
  • En qué altura se encuentra
  • Año de construcción
  • Certificado energético
  • Si cuenta con parking, ascensor y/o muebles

Cuando se hayan introducido los datos, resultará necesario que multipliquemos el valor que establece el índice de referencia de precios de alquiler en la zona, por la cantidad de metros cuadrados con los que cuente la vivienda.

El valor del índice se determinará mediante un sistema de geolocalización. En función de los datos que hayan sido introducidos en el formulario, la herramienta va a valorar el precio de acuerdo a los alquileres máximos y mínimos que se han encontrado dentro de la zona de búsqueda.

El índice está basado en la media objetiva de los datos registrados. Y de las áreas inferior o superior en una ponderación a partir de los valores mínimos y máximos de alquileres que hayan sido encontrados en la zona en la cual se ubica el inmueble.

En definitiva, para realizar el cálculo del precio máximo que deberá abonar un inquilino, se toma como punto de partida el índice de referencia de precios del alquiler. Y como ya hemos dicho, este es un índice de la Agencia de Vivienda de Catalunya que va a calcular el promedio del precio por metro cuadrado de los alquileres de la zona donde se está realizando la búsqueda en concreto. 

Además, otro de los sistemas que permiten calcular el índice son las fianzas depositadas en el Incasòl. Al igual que los metros cuadrados y otros aspectos como el año de construcción, el estado del inmueble, la eficiencia energética y si tiene ascensor, trastero o está amueblado, entre otros. 

¿Dónde se aplica el índice de referencia de precios de alquiler?

Según la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda se aplica en áreas declaradas mercado de vivienda tenso. En este sentido, un área declarada con mercado de vivienda tenso va a ser aquella zona que cuenta con un índice de referencia de precios de alquiler elevado. Y que está en riesgo de no disponer de viviendas de alquiler a un precio asequible para la población en general.

Es así que, dicha regulación será aplicada a las zonas con un mercado de vivienda tenso. Para que un municipio pueda ser declarado como zona con un mercado de la vivienda tenso tendrá que cumplir alguna de las siguientes características:

  • El precio del alquiler deberá ser claramente superior a la media catalana.
  • El alquiler medio deberá ser superior al 30% de los ingresos habituales de la unidad familiar o en la renta media de las personas menores de 35 años.
  • El alquiler deberá tener un crecimiento interanual acumulado de tres puntos por encima del IPC en los últimos tres años.

Teniendo en cuenta estos criterios, se declararon como mercados de vivienda tenso 61 municipios por un período de un año. Los Ayuntamientos de estos 61 municipios deberán impulsar una nueva declaración antes de un año para poder seguir aplicando la ley. 

Es así que, si una zona llega a cumplir los requisitos que han sido establecidos por la Comunidad Autónoma correspondiente, será esta la que ha de solicitar la declaración como zona de mercado tensionado a las administraciones competentes en materia de vivienda. Finalmente, esta deberá contar con la validación del Gobierno.

Si el organismo competente declara que dicha zona como tensionada, las rentas de los alquileres quedarán intervenidas. De esta manera, la declaración de zona de mercado tensionado va a tener vigencia de tres años. 

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Cuando se dé el caso de que sean de viviendas de propiedad de grandes tenedores. Es decir, que poseen más de diez viviendas, los precios se congelarían y los contratos se prorrogarían. Por su parte, en el caso de que se firmaran nuevos contratos, estos se tendrían que ajustar al valor medio del área. Algo, que establecerá el futuro índice de referencia, ya que el índice actual no resultaría válido puesto que recoge los precios de un año atrás.

Además, como lo establece esta ley, resultará necesario realizar, de manera paralela un plan específico. El cual deberá abordar las soluciones y las medidas necesarias para tratar de corregir los desequilibrios de los precios de dichas zonas residenciales. Deberán buscarse métodos de colaboración público-privada para mejorar la oferta en el mercado de vivienda asequible. Asimismo, se deberá trabajar en medidas que puedan reducir los precios de compraventa o alquiler, estableciendo también, ayudas públicas.

¿A qué tipo de alquileres afecta?

Esta Ley ha sido pensada para que vaya destinada a los contratos de arrendamiento de larga duración. Y, por supuesto, que hayan sido formalizados a partir del día de la publicación de la ley. Asimismo, estos deberán estar situados en una zona declarada área de mercado de vivienda tensa. Que como ya hemos visto es una gran cantidad de municipios de Cataluña.

El alquiler de larga estancia es aquel que se encuentra referido al arrendamiento de un inmueble cuya finalidad será la de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Esto quiere decir que, será el alquiler como vivienda habitual, pero durante un periodo mayor de tiempo. 

Sin embargo, la Ley de Arrendamientos Urbanos diferencia entre el arrendamiento de vivienda habitual y el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Esto se refiere, entre otros usos, al alquiler de vivienda de temporada. 

La diferencia entre ambos tipos de arrendamiento reside en que en el alquiler de larga estancia la vivienda se entiende como habitual. Por su parte, en el de temporada, este no tiene dicho carácter, es decir, el inquilino tendrá un domicilio permanente en un inmueble distinto al cual ha alquilado.

Como habrás visto, son varias cosas las que tendrás que tener en cuenta si deseas alquilar o poner en alquiler una vivienda en Barcelona o alrededores. Entre ellas, el índice de referencia de precios de alquiler.

- Cofundador de Banker & House
- Gerente y director de operaciones
- Más de 25 años de experiencia en el sector inmobiliario