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Nueva ley de vivienda 2022, nueva regulación del mercado inmobiliario

Este año será recordado como el año en que se aprobó la Nueva Ley de vivienda 2022 para la regulación del mercado inmobiliario. Una Ley que, en España, es la primera de estas características. Su recorrido ha sido largo hasta su aprobación, pero ha permitido llegar, de manera definitiva, a un consenso entre los integrantes de gobierno.

El camino de esta ley hacia su promulgación se inició con la aprobación de la misma por parte del Consejo de Ministros. Esta es la primera ley que hace alusión, de manera directa, al mercado inmobiliario a escala nacional, estableciendo una regulación para los excesivos precios. Además, incentiva los beneficios fiscales y promueve la construcción de viviendas protegidas y de alquilar social, entre otros objetivos. 

Adicionalmente, la Ley de Vivienda 2022 interviene de manera directa en el mercado del alquiler, otorgando incentivos fiscales a los propietarios que decidan bajar dichos precios. También, castigará fiscalmente las “casas vacías”, obligando a las nuevas promociones a destinar un 30% a viviendas protegidas y alquiler social, además de otras medidas más.

Así mismo, el Gobierno ha mostrado interés en destacar que el proyecto de ley reconoce las competencias de cada una de las comunidades autónomas en materia de vivienda. También, pone a disposición de estas la aprobación de todas aquellas herramientas para que se haga efectivo este derecho básico. A continuación, veremos cómo esta nueva ley de vivienda afecta a los actores del real estate.

Puntos clave de la nueva ley de vivienda 2022

Impuestos

Con la nueva ley de vivienda de 2022, las viviendas vacías deberán pagar más impuestos. Con esta medida, lo que se trata es de incentivar el alquiler de las mismas. Esto afectará a aquellas viviendas que se encuentran vacías hace más de dos años, siendo estas de propietarios con más de cuatro viviendas en el mismo término municipal. 

El Gobierno va a permitir a los Ayuntamientos que suban la tasa del IBI para todas aquellas viviendas que se encuentren vacías, teniendo un incremento de hasta el 150%. Pero, esto ha sido matizado, ya que la nueva norma deberá tener en cuenta las distintas competencias existentes en la materia, tanto a nivel autonómico como municipal.

Debido a esto, deberán ser las comunidades autónomas quienes tengan que solicitar si tienen interés en aplicar o no el control de precios en las zonas tensionadas. El incremento sería considerable, pudiendo llegar a pagar más de 1600 euros al año más por el impuesto. Sin embargo, cada comunidad autónoma será libre de decidir si aplica dicho incremento del 150% al IBI a las viviendas vacías. 

Alquileres públicos

La nueva ley intenta regular los alquileres públicos en las nuevas promociones de viviendas, reservando viviendas para alquileres públicos. Es así que, las nuevas promociones de obra nueva deberán de contar con una reserva de hasta el 30% de viviendas que serán destinadas al parque público. 

Además, la mitad de las viviendas destinadas al alquiler público, deberán ser de alquiler social, es decir, como mínimo un 15% del total. Con esto, un edificio que, por ejemplo, tenga cien viviendas, estará obligado a destinar treinta viviendas al alquiler público, y de estas, quince estarán destinadas al alquiler social.

Ventajas fiscales

La nueva ley de vivienda 2022 va a brindar importantes ventajas fiscales, sobre todo a los pequeños propietarios, para así conseguir bajar el precio del alquiler. Los pequeños propietarios, los que cuentan con menos de diez viviendas en su poder, van a poder tener la posibilidad de acceder a importantes descuentos e incentivos fiscales. 

El objetivo principal de estos incentivos es conseguir que se bajen los precios de las casas en alquiler que estos poseen. También, se tiene planificada una bonificación de hasta un 90% de las rentas que obtengan los propietarios, pero siempre que estos bajen el valor del alquiler de sus viviendas.

Adicionalmente, todos aquellos propietarios que decidan alquilar su vivienda, podrán acceder a una bonificación del 50%. Por otro lado, se dará una bonificación del 70% en caso de que esta sea alquilada por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años. También se otorgará una bonificación del 70% cuando se trate de un nuevo contrato con mejoras o rehabilitación de la vivienda.

Finalmente, se podrá acceder a una bonificación del 90% si esto se produce en áreas tensionadas. Para ejemplificar esto, vamos a ver una bonificación del IRPF con la nueva ley de vivienda 2022. Si somos un pequeño propietario con una vivienda en una zona tensionada que fija el coste del alquiler en 800€ por mes y añade una reducción del 5% a la renta hasta los 760€ por mes, podríamos obtener una reducción de hasta el 90% del beneficio neto en el IRPF. 

Al suceder esto, se calcula que los rendimientos netos vendrían a ser de 6384€, y que, si hoy en día tributamos a un 60%, lo que serían 3830€, con la nueva ley de vivienda esta reducción sería del 90%. Es decir, con esta nueva ley pagaríamos una tributación de 638€.

Desahucios

Esta nueva ley también trata de hacer énfasis en la regulación de los desahucios, incluyendo procedimientos jurídicos como contratos de alquiler cuando se dé el caso de que existan situaciones de vulnerabilidad. Como objetivo principal se plantea la realización de una mejora en la comunicación entre jueces y servicios sociales, con el objetivo de tener una respuesta rápida y efectiva. 

Es así que, podrá ser posible que los servicios sociales puedan brindar una respuesta habitacional a los hogares más vulnerables. Esta respuesta deberá provenir de los municipios, las comunidades autónomas o del Estado.

Con el objetivo de brindar más tiempo para que se puedan llegar a acuerdos para resolver estas situaciones, se ampliará el lanzamiento de los desahucios. Es decir, si se trata de una persona física como propietario del inmueble, el plazo será de uno a dos meses. Pero, si se da el caso de que el propietario es una empresa, el plazo podrá ser de tres a cuatro meses.

Zonas tensionadas

En esta nueva ley de vivienda de 2022 también se van a definir cuáles son las zonas de mercado más tensionadas. La potestad de declarar como zona tensionada a un barrio o un municipio serán tanto del Estado como de cada Comunidad Autónoma. Esto va a incluirse en la revisión al Ayuntamiento del municipio donde se encuentren analizando las zonas en cuestión. 

Por ejemplo, si se declara a una zona como tensa, esta declaración tendrá una duración de tres años como mínimo. Este tiempo podrá ser prorrogable año a año, teniendo como objetivo impedir una posible subida súbita e indiscriminada de los costes de las viviendas de alquiler en dicha zona.

Con esto, el precio medio del alquiler en la zona no podrá superar el 30% de los ingresos medios de los habitantes de dicha zona. Es así que, si, por ejemplo, los ingresos medios del barrio son de 25 000 euros, el coste del alquiler no puede ser mayor a los 5000€ al año.

Debido a este motivo, en estas zonas se van a establecer índices de referencia del precio del alquiler, índices que tendrán que ser respetados por los grandes propietarios. En una zona que se encuentre declarada tensa, los inquilinos van a tener la posibilidad de solicitar una prórroga del contrato de alquiler con el mismo coste por un periodo de hasta tres años. Esta prórroga va a durar 3 años, siempre en función de que la zona continúe siendo declarada tensa.

Pero, sí se podrá subir el alquiler de hasta el 10% si se plantean mejoras de la vivienda o si se tratan de contratos de larga duración.

Limitaciones

En la nueva ley de vivienda recoge una serie de limitaciones, como las del alquiler a inmuebles de grandes propietarios. Dichos grandes propietarios, los cuales son propietarios, tanto personas físicas como jurídicas, que poseen más de 10 viviendas en su propiedad. En esto no se contarán ni garajes ni trasteros, o bien, con una superficie construida que supere los 1500 m2.

Estos tendrán la obligación deberán adaptar el valor de sus alquileres al índice de referencia de la zona donde se ubique la propiedad. Esto se aplicará básicamente, a aquellas viviendas que se encuentran ubicadas en lo que la ley llama zonas tensionadas, de modo que el coste del alquiler será limitado al valor del contrato anterior. 

La bajada de precios que se pretende realizar, solo será aplicada a los grandes propietarios que sean personas jurídicas. Cuando la nueva ley de viviendas sea plenamente aplicada, se contará con un plazo de 18 meses para poder fijar cómo será el índice de referencia del precio del alquiler.

La cantidad de pisos en los que se podría ver regulado el valor del alquiler debido a la nueva Ley de Vivienda 2022 será de unos 150.000 pisos.

Vivienda asequible

Bajo esta ley se llevará a cabo la creación de la vivienda asequible incentivada. Es decir que, junto a la vivienda protegida se creará lo que será conocido como la vivienda asequible incentivada. Los propietarios de estas viviendas serán personas privadas, las cuales se acogerán a ciertos beneficios fiscales. El objetivo de esto es que estas viviendas puedan destinarse al alquiler a precios reducidos. Esta es una figura fundamental si queremos aumentar la oferta fr vivienda a corto plazo.

Este es un punto muy importante, ya que se podrá lograr favorecer la participación del sector privado. No sólo este sector podrá participar, también lo podrá hacer el tercer sector por medio de diversas herramientas, como los beneficios de carácter urbanístico, fiscal y demás.

Calificación de la vivienda

Además, con esta nueva ley de vivienda no será posible que se cambie la calificación de vivienda pública. Esta ley va a permitir que el parque público de vivienda social sea considerado patrimonio. Esto quiere decir que va a queda protegido de manera permanente, impidiendo que este sea enajenado. Es así que, se brindará protección a aquellos hogares que se puedan ver afectados por la posible enajenación de la vivienda social que se ha ocasionado hasta ahora.

Se establecerá la calificación indefinida del inmueble protegido, con el objetivo de garantizar, como mínimo, un periodo de treinta años. A nivel estatal, ciertas condiciones básicas van a definir un régimen de protección pública de manera permanente de las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelo que tenga una calificación de reserva.

Fondo social

También podemos encontrar la creación de un fondo social de vivienda, con el cual se trata de contar con un parque público de alquiler, siendo una medida que reclama el sector inmobiliario desde hace varios años. Cabe resaltar que, desde el año 2015, de las 5.500 viviendas protegidas construidas en España, menos de 1.000 han sido destinados para el alquiler.

Bono de ayuda para alquiler joven

Otro de los puntos más interesantes de esta nueva ley de vivienda del 2022 es la que destinará al bono para el alquiler joven. Este bono tiene como objetivo disminuir la edad media a la cual se emancipan los jóvenes españoles, y que en la actualidad se sitúa en los 29,8 años. Este dato sitúa a España por encima de la media europea (26,4), según los datos aportados por la Oficina Europea de Estadística, Eurostat.

Este bono va a beneficiar a los jóvenes cuyas edades oscilan entre los 18 y los 35 años que vivan de alquiler, no debiendo superar los ingresos anuales de 23.725 euros. El bono que recibirán los jóvenes será de 250 euros mensuales por un periodo máximo de dos años. Esta ayuda no podrá ser solicitada por varias personas que residan en el mismo inmueble, pero, podrán complementarse con otras prestaciones destinadas al pago del alquiler.

En definitiva, esta es una norma pionera que trata de reforzar el ejercicio del derecho constitucional con el fin de incrementar la oferta de vivienda a precios asequibles. Esta se enfoca de manera principal en aquellas familias que tienen grandes dificultades de acceso a la vivienda digna y en aquellos ámbitos en los que existe una mayor tensión en el mercado.

- Cofundador de Banker & House
- Gerente y director de operaciones
- Más de 25 años en el sector inmobiliario

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