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Índice de Garantía de Competitividad en el alquiler

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¿Tienes una vivienda alquilada y es hora de renovar el contrato? Tanto si eres propietario de un inmueble alquilado, como si eres quien lo alquila, conocer qué es el índice de garantía de competitividad en el alquiler, te puede ser de mucha utilidad. Se trata de un indicador de referencia que debe de comunicar el INE y que trata de regular los precios del alquiler.

Se trata de un tema que afecta a miles de personas en España. Y por ello, en nuestro blog de la inmobiliaria Banker & House hemos querido añadir este artículo que seguro que te despejará muchas dudas. ¿Comenzamos?

¿Qué es el Índice de Garantía de Competitividad?

El IGC es un indicador de referencia que se utiliza para determinar cuál debe de ser el incremento del precio del alquiler de los inmuebles situados en España. Es decir, si tienes una vivienda alquilada y pretendes subirle el precio de alquiler a tus inquilinos, tendrás que basarte en este índice. Y, la subida, no podrá ser superior a lo que marca este valor de referencia, salvo contadas excepciones.

Asimismo, si en el contrato de alquiler que firmaste con el propietario de la vivienda que habitas, se especifica que habrá subidas periódicas. Podrás saber de cuánto será dicha alza en el precio teniendo en cuenta el índice de garantía de competitividad. 

El responsable de confeccionar y comunicar la subida de este indicador es el Instituto Nacional de Estadística (INE). Y puede consultarse en su página web, donde se actualiza mensualmente y en el BOE. 

La aplicación del mismo se debe a las crisis continuadas que hemos vivido en España. Primero a raíz del Covid-19 y más tarde con el inicio de la Guerra entre Rusia y Ucrania. Lo que ha provocado que los precios de todos los productos y bienes se hayan disparado. Viéndose una imperiosa necesidad de establecer ciertos límites para procurar el bienestar de la población. 

Así, el IGC (Índice de Garantía de Competitividad) pasó a sustituir al IPC (Índice de Precios al Consumo). Siendo aprobado por Real Decreto Ley 6/2022 dentro de las medidas adoptadas en el marco del Plan Nacional. Y, si bien estaba pensado solo para 2022, debido al aumento continuo de la inflación, se ha prolongado hasta diciembre de 2023.

¿Cómo afecta el Índice de Garantía de Competitividad al precio del alquiler?

Como ya hemos indicado, el índice de referencia de precios de alquiler es un mecanismo para saber si podemos subir o no el precio del alquiler en contratos de renovación. Así, si este índice es positivo al momento de renovar el contrato, podremos subir el precio del alquiler como máximo un 2%. Si bien, esto no es obligatorio. Mientras que, si el IGC es igual o inferior al 0% habrá que mantener el mismo precio del alquiler.

Se trata de un mecanismo que quiere limitar las excesivas subidas de precios para proteger a los inquilinos. Inquilinos que, año tras año estaban viendo cómo el precio de la vivienda en alquiler se disparaba debido a que el mercado se guiaba por el IPC.

En la actualidad, y con el IGC, si el contrato de alquiler debe renovarse, tanto inquilino como propietario, deberán atenerse a lo que establezca el INE. Una información pública a la que ambos pueden tener acceso en tiempo real. Aunque existen algunas excepciones y peculiaridades a tener en cuenta. Por ejemplo:

  1. Si el propietario de la vivienda en la que vivimos de alquileres un gran tenedor. Es decir, cuenta con más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial, solo podrá subirnos hasta un 2%. Y, la subida deberá ser pactada por ambas partes.
  2. En el caso de que el propietario de la vivienda que alquilamos no sea un gran tenedor. Sí se podrá subir el alquiler más de un 2%, pero, dicha subida tendrá que ser consensuada y aceptada tanto por inquilino como por propietario. Si no se llegase a un acuerdo, el límite de la subida debe de ajustarse al 2%.
  3. En el caso de que el IGC sea negativo en el momento de renovar el contrato, no se podrá subir el precio del alquiler. Y, tampoco bajarlo.

¿Qué es la variación anual y cómo afecta?

La variación anual trata de actualizar este Índice de Garantía de Competitividad adaptándolo a las subidas que se darán año tras año. Por ello, se prevé que para 2024 el 2% se convierta en un 3%, en 2025 en un 4% y así sucesivamente. Excepto de decretarse lo contrario.

¿Cómo funciona el Índice de Garantía de Competitividad?

Hasta 2022, el precio de la vivienda en alquiler se ponía conforme al mercado, la oferta y demanda, la zona en la que se ubicase el piso o casa, las características del inmueble… Y, las renovaciones de contrato podían dispararse según se moviese el mercado y, en base al Índice de Precios al Consumidor.

Esto era algo que, en poblaciones grandes, suponía un gran riesgo para los inquilinos. Pues, de un momento a otro, el propietario podía subirles el alquiler de forma excesiva al llegar la renovación del contrato. Y es que, según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el precio de un inmueble alquilado se podía subir conforme al incremento que hubiese tenido la inflación.

El único beneficiario en esto era el propietario del inmueble. Y, en muchos casos, los inquilinos, sobrepasados por los precios, debían de abandonar su vivienda por incapacidad de pago.

El Coronavirus y la Guerra de Rusia con Ucrania, han supuesto dos graves crisis consecutivas en la economía de los españoles. Pues, mucha gente vio cómo sus ingresos disminuían mientras que los precios de todos los productos y bienes aumentaba. 

Ante esta situación, el Gobierno, a principios de 2022 y viendo el rápido ascenso de los precios del alquiler, se planteó iniciar una serie de medidas. Entre ellas, limitar las subidas de los precios en un 2% para las renovaciones del alquiler. Y, para ello, sustituyeron la referencia del IPC por la del IGC. Algo que, en vista de que la situación no mejora, se ha extendido hasta finales de 2023.

Así, tanto si eres propietario como inquilino y estás próximo a revisar el contrato de alquiler de tu vivienda, deberás estar atento a lo que marca el INE y el Banco Central Europeo. Y, estar al corriente de si el IGC es positivo o negativo a la hora de la renovación.

¿Cómo se calcula el IGC? Ejemplo

Para calcular el Índice de Garantía de Competitividad, se utiliza una sencilla fórmula. Así, el IGC es el resultado de restar al Índice de Precios al Consumidor Armonizado o IPCA de la Unión Económica y Monetaria de la UE, la parte de la pérdida de competitividad acumulada por España desde el año 1999. Algo que se traduce de manera más sencilla en que solo se podrá actualizar el contrato al alza en un 2%.

Es decir que, si ya tienes firmado un contrato de alquiler y ahora toca renovarlo, tendrás que sumar el 2% del valor del mismo al nuevo pago. Así, un contrato de 700 euros podrá ampliarse a 14 euros más.

Diferencias entre IGC e IPC

La principal diferencia que podemos marcar entre el Índice de Garantía de Competitividad (IGC) y el Índice de Precios al Consumidor (IPC) es la estabilidad del primero con respecto al segundo.

Y es que, el primero cuenta con una serie de factores correctores que impide que los precios se puedan disparar. Mientras que, con el IPC esto si pasaba. Así, los factores correctores son:

Establecimiento de límites

Tanto por arriba como por abajo, el IGC establece una serie de topes que no podrán traspasarse salvo en las excepciones ya comentadas. De esta manera, el tope máximo es el 2% y, el tope mínimo es el 0%. Así, las subidas deberán respetar dichos límites.

El IPC de la zona Euro como referente

Se toma como referente el IPC de la zona Euro que es mucho menor que el de España. Así se evita que, por la inflación que vivimos en España, los precios se disparen.

Factor corrector histórico

Además de los anteriores, se une otro factor corrector más: el histórico. Este, supone restar un porcentaje correspondiente a la pérdida de competitividad que la economía de España ha tenido desde el año 1999. 

¿Me pueden subir más del 2%?

Como ya hemos indicado en apartados anteriores, lo normal es que se suba hasta un 2% o que no se suba. Sin embargo, como ya explicábamos, existe una excepción. Y es aquella en la que un propietario que no sea un gran tenedor. Es decir, que tenga menos de 10 viviendas en alquiler, decida subir más del 2%. Pero, siempre, en este caso deberá hacerse de manera consensuada con el inquilino.

Si éste es tu caso, te recomendamos que, tanto si eres propietario como si eres inquilino, hables con la otra parte. Es muy importante llegar a un acuerdo mediante una negociación seria que tenga en cuenta la realidad de cada uno. Respetando la legalidad y reflejando todos los puntos en un contrato de alquiler. Y, si es necesario, dejarse asesorar por profesionales del sector inmobiliario.

- Cofundador de Banker & House
- Gerente y director de operaciones
- Más de 25 años de experiencia en el sector inmobiliario