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Cuando nos enfrentamos al proceso de compra de una vivienda, tenemos claro que es una de las inversiones más importantes de toda nuestra vida. Debido a esto, muchos tratamos de informarnos de manera previa para saber cuáles son los pasos a seguir para comprar una vivienda.
Y es que, no solo es buscar, pagar el precio y que nos den las llaves. Sino que los pasos a seguir son varios y tenemos que tener claro que nos llevarán algún tiempo. Sobre todo, porque hay que cumplir con una parte legal que está establecida por ley y que nos atañe a todos los que queremos ser propietarios en este país.
A continuación, veremos un breve resumen del proceso de compra de una vivienda, siguiendo los pasos necesarios para tener éxito. Así como los requisitos obligatorios y los gastos que tendremos que asumir en el proceso de compra.
Busca la casa que deseas
El primer paso y quizás uno de los más importantes al comprar casa en Cerdanyola, será definir las características que deseamos que tenga la vivienda donde queremos vivir. Así como las necesidades que ésta tendrá que cubrir. De esta manera, tendremos que decidir el tipo de vivienda que se ajuste a nuestras necesidades y la zona donde queremos que se ubique.
Pero también, tendremos que decidir si lo que queremos es una vivienda nueva o de segunda mano, la cantidad de habitaciones, baños y los metros cuadrados que necesitamos.
Define tu presupuesto
Cuando tengamos claro qué tipo de vivienda, las características y el lugar donde se ubicará nuestra vivienda, tendremos que fijar el presupuesto del que disponemos.
Otra de las cosas que tenemos que tener en cuenta es si desembolsaremos la cantidad en efectivo y de una sola vez. O, como es más habitual, necesitaremos solicitar una hipoteca. Definir nuestro presupuesto es uno de los pasos más importantes, ya sea si pedimos una hipoteca o cualquier otra forma de financiación del inmueble.
Al definir nuestro presupuesto para comprar una vivienda, tendremos que ser realistas. Para adaptar dicho presupuesto a la tipología de inmueble a la que podamos acceder sin mayores problemas posteriores. Ten en cuenta que también resulta importante que conozcamos el precio de venta de la vivienda, y que intentemos negociar el precio si lo vemos oportuno.
Compara ofertas y visita la vivienda
Luego de haber realizado los pasos anteriores, puedes recurrir a una inmobiliaria. O buscar algún comparador de ofertas de Internet que nos permita comparar el precio de las viviendas de forma tranquila. Esto se hace con el fin de realizar un análisis completo de todas las opciones y alternativas que encontramos en el mercado.
La búsqueda nos permitirá encontrar y comparar diversas viviendas que tengan las características que buscamos. Finalmente, tendremos que ir a visitarlas para poder ver las viviendas de forma personal. En este punto, es importante que te fijes bien en el estado de la vivienda.
Presenta una oferta por el piso
Cuando ya hayas encontrado el inmueble que se ajuste a tus requerimientos y necesidades, sin olvidar el presupuesto, tendrás que presentar una oferta definitiva ante la inmobiliaria. En este paso, lo más recomendable es contar con la asesoría de un profesional, lo cual te facilitará mucho las cosas. Es posible que tu oferta sea rechazada, pero con la ayuda de un profesional, podrás negociar el precio con la parte vendedora.
Como comprador, mostramos nuestro interés en comprar una vivienda haciendo una oferta que puede ser igual a la cantidad al precio de venta o no. Si contamos con la asesoría de un gestor inmobiliario, este trasladará la oferta al vendedor. Con lo cual se abrirá un proceso de negociación. Si llegamos a un acuerdo, se procederá a gestionar el contrato de arras.
Dirígete al registro de propiedad para ver si el inmueble tiene cargas
En el registro de la propiedad realizar diversas comprobaciones, como:
- Solicitar la nota simple: En esta podremos encontrar todos los detalles concernientes al inmueble. Como el tipo de este (solar, residencial o fincas en Cerdanyola), el área en metros cuadrados, así como la titularidad del propietario.
- El estado de cargas del inmueble: Si una vivienda tiene cargas quiere decir que tiene una obligación económica que pende sobre esta. Cuando se vaya a realizar una compraventa, las cargas u obligaciones serán transferidas al nuevo comprador. Debido a esto es que, antes de firmar un contrato, es de suma importancia que nos acerquemos al registro de propiedad para ver si existe alguna carga sobre el inmueble que vayamos a adquirir.
Gestionar el contrato de arras
El contrato de arras es un tipo de pre contrato con el cual se reserva el inmueble que se quiere comprar. Este es un contrato mediante el cual la parte compradora entrega a la parte vendedora una cantidad en forma de señal y que se descuenta del total del precio de la vivienda. Suele ser de alrededor de un 10% del valor del inmueble, pero en el contrato se puede estipular otra cantidad.
La clase de arras que es más frecuentes es la penitencial. Y en ella se establece el precio que tendrá que pagar cada parte en caso de que se anule la operación de compraventa de la vivienda. Es así que, el comprador perdería la cantidad de dinero acordada. Mientras que el vendedor tendría que realizar el pago del doble de lo pagado si fuera este quien anulara la venta.
La firma del contrato de arras es vinculante a la compra y se realiza por lo general, cuando vayamos a requerir financiación de una entidad bancaria. Por lo que debes estar seguro que podrás encontrar dicha financiación.
Búsqueda de una hipoteca
Cuando nos disponemos a realizar una búsqueda de las mejores condiciones de financiación, esto nos puede costar mucho tiempo. Por lo general, no nos encontramos familiarizados con las entidades financieras. Y ni mucho menos entendemos de forma clara los términos que se utilizan en este tipo de operaciones.
Debido a esto, es recomendable que contemos con la ayuda de un profesional inmobiliario que cuenta con la experiencia necesaria en este tipo de asuntos. Deberás iniciar la búsqueda de una hipoteca desde el momento en que decidamos comprar una vivienda. Este es un paso sumamente importante en el proceso de compra de una vivienda, ya que, en muchos casos, sin contar con una hipoteca, no tendremos posibilidad de realizar la compra. Para esto podrás hacer uso de herramientas como los simuladores de hipotecas, aplicaciones muy intuitivas y de fácil uso.
En la actualidad, por el dinamismo del mercado inmobiliario, no tenemos mucho margen de tiempo cuando buscamos una hipoteca desde el momento en que realizamos la oferta. Debido a esto, uno de los primeros pasos será realizar un estudio de solvencia del comprador para que cuando quiera adquirir una vivienda, no se lleve sorpresas al no poder acceder a la financiación.
Para el momento de firmar la escritura ante notario, el comprador tendrá que tener contratada una hipoteca. La concesión de dicha hipoteca se encuentra relacionada a la tasación de la vivienda. De acuerdo con lo que recomienda el Banco de España, en la actualidad las hipotecas que son otorgadas son del 80% del valor de la tasación o de la compra.
Por lo general, se toma como referencia el menor de estos dos valores. Esto quiere decir que, el comprador deberá tener un ahorro para poder aportar lo que se conoce como “la entrada”. La cual equivale a la diferencia entre el total del precio de la vivienda y lo que cubre la hipoteca, alrededor del 20%.
Pero, actualmente se puede obtener financiación por encima del 80%, ya que algunas entidades pueden llegar a financiar hasta el 100% del precio de la vivienda. Para esto, se deberá cumplir que la tasación se obtenga por encima del 20% del valor de compra, o que existan diversas garantías adicionales.
Además, resulta normal que la entidad financiera que concede la hipoteca, solicite al prestatario que contrate un seguro de hogar con una cláusula de cesión de derechos a favor de esta entidad bancaria. Adicionalmente, la entidad financiera podrá vincular la concesión de la hipoteca a la contratación de diversos servicios, tales como un seguro de vida, un plan de pensiones, tarjetas de crédito y demás. Esto también condicionará cuánto dura el proceso de compra de una casa, puesto que puede tardar más o menos.
Entrega la documentación
Una vez se haya comprobado la solvencia, la entidad financiera solicitará una confirmación de la situación de la vivienda. Tanto a nivel legal como físico. Se realizará la comprobación legal a través de la nota simple. Y la tasación servirá para determinar el valor económico del inmueble. El gasto de la tasación va a correr por cuenta del comprador, el cual podrá elegir una tasadora exterior o utilizar la que le ofrece el banco.
Elevación del contrato a escritura pública
Este paso se realiza ante notario. Y aquí quedará constancia del cambio de propietario de la vivienda, así como de todas las condiciones relacionadas a la venta. A este acto deberá acudir tanto la parte compradora como la vendedora. Bien de forma personal como por medio de un apoderado. Y después, se tendrá que pagar el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) durante los 30 días siguientes a la firma de la venta de la propiedad.
Impuestos a pagar
La compra de la vivienda se encuentra gravada con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). El cual es variable y depende de cada comunidad autónoma, que por lo general es del 10%, como es el caso de Cataluña. Pero, se pueden obtener exenciones en el pago de este impuesto. Como por ejemplo si el comprador es una familia numerosa, tiene alguna minusvalía física o psíquica. O si la vivienda es de protección oficial, siendo la primera vivienda del comprador.
Además, se tendrá que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el cual deberá ser sufragado por la entidad bancaria que concede la hipoteca, por lo que representa un gran ahorro para el comprador.
Ten en cuenta que es sumamente importante tener claro quién se hará cargo de los demás gastos de la concesión de la hipoteca, como la notaría, registro, gestoría y tasación, ya que existen entidades que se hacen cargo de estos gastos. Y que deberás añadir este tipo gastos en la compra de una vivienda en el coste final del proceso.
Inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad
La inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad es un trámite de carácter obligatorio cuando quieras acceder a una hipoteca. La inscripción del nuevo propietario puede ser tramitada por el notario de manera directa, debiendo hacerse como máximo, los 60 días siguientes a la firma del contrato de venta.
Cuando compramos un inmueble, te recomendamos inscribirlo en el Registro de la Propiedad, ya que nos brindará una mayor seguridad cuando seamos los propietarios de un inmueble. Para esto, tendremos que dirigirnos a la oficina del Registro de la Propiedad de nuestra zona para que un registrador se encargue de la gestión.
Cambio de titularidad del catastro
Cuando compremos una vivienda, tendremos que cambiar el titular que aparece en el catastro para que nuestro nombre aparezca como nuevo propietario. Este es un trámite que se realiza de manera automática al elevarse el contrato a escritura pública.
Dar de alta los suministros
El comprador se tendrá que hacer cargo de dar de alta los suministros, debiendo ponerse en contacto con el administrador para comunicarle el cambio de titularidad. Resulta importante poner a nuestro nombre los suministros que afectarán a la nueva vivienda.
En definitiva, estos son los trámites de compra de una vivienda que se cumplirán en un proceso de compraventa de una vivienda. Para que estemos seguros de que todos los trámites se hacen de manera correcta, te aconsejamos la contratación de un asesor inmobiliario. Este se podrá hacer cargo de todos los pasos y contratos, ayudándote a conocer las cláusulas y condiciones del contrato.
- Cofundador de Banker & House
- Gerente y director de operaciones
- Más de 25 años de experiencia en el sector inmobiliario
