Cuando vendemos una vivienda tenemos que ser conscientes de que vamos a asumir ciertos gastos e impuestos derivados de esta transacción. Siendo, estos últimos, unos impuestos que tendremos que pagar tanto a la Agencia Tributaria como a las administraciones locales y autonómicas.
Pero no tendrás que preocuparte, ya que, en Banker & House estaremos encantados y dispuestos a asesorarte sin compromiso. Prepararemos un estudio de todos los gastos e impuestos que deberás pagar, con la finalidad de asesorarte para que estés informado en cada uno de los pasos que tendrás que dar.
Contenidos del artículo
Gastos previos a la venta de una vivienda
Existen varios gastos previos que hay que tener en cuenta antes de vender una casa. Unos gastos que habrá que tener en cuenta a la hora de fijar el importe por el cual se quiere vender la vivienda. Y que requerirán no solo de dinero, sino también de tiempo. Entre ellos:
Certificación energética
La certificación energética de una vivienda es obligatoria en la mayoría de los casos a la hora de venderla. Con esta certificación se especificará cuál es el nivel de ahorro energético que podrás tener en tu vivienda. Algo que provendrá del tipo de aislamiento, cierres, etc.
Para obtenerla, tendrás que contratar a un técnico de certificación energética. O contratarnos a nosotros y dejar que nuestro equipo haga todos los trámites por ti. En nuestra inmobiliaria de Cerdanyola podrás ver cómo estos trámites culminan rápidamente. Y se trata de una operación gratuita de la que te podrás beneficiar vendiendo tu casa de Cerdanyola con nosotros.
Nota simple y Cédula de Habitabilidad
La obtención de la nota simple o de la Cédula de Habitabilidad, en el caso de viviendas sin primera ocupación, también serán necesarias si lo que pretendemos es vender una vivienda. Con ellos, podrás poner a la venta tu casa sin ningún tipo de problema. Ya que, acreditan la titularidad de la misma, los metros construidos y habitables que tienen y las cargas que tienen asociadas (hipoteca, embargo, etc.)
Para obtenerlos, puedes ir tú mismo a cada una de las administraciones competentes o recurrir a nuestra agencia para que te ayudemos a conseguirlos de manera gratuita.
Gastos de cancelación de hipoteca
Asimismo, si la vivienda cuenta con algún tipo de hipoteca, el vendedor tendrá que hacerse cargo de la cancelación de la misma. Este trámite puede hacerse antes de la venta del inmueble o en el mismo momento de la firma del contrato ante notario. Pues, lo normal es que, con el dinero que se recibe de la venta, se haga esta cancelación de hipoteca.
En cualquiera de los casos, este proceso lleva aparejados una serie de gastos con el banco que, si trabajas con Banker & House te ahorrarás.
Gastos del proceso de venta de una casa
Una vez que ya contamos con los documentos nombrados en el apartado anterior, podremos poner nuestra casa en venta. Para ello, lo mejor es hacerlo con una inmobiliaria pues, aunque este tipo de empresas se llevan una comisión, los beneficios que obtendrás serán mucho mayores que la cantidad a pagar.
Ahorrarás tiempo, esfuerzo, dinero y quebraderos de cabeza. Y, sobre todo, estarás acompañado en todo el proceso por si te surgen dudas. Entre los gastos destacamos:
Comisión a la agencia inmobiliaria
La comisión que se le paga a la agencia inmobiliaria debe ser proporcional a los servicios que te ofrecen. Y, sobre todo, pactada entre las partes y conocida por el vendedor. Como hemos apuntado antes, aunque la comisión suponga un gasto monetario, los beneficios que el vendedor obtendrá serán mucho mayores que ese gasto.
Nuestra agencia inmobiliaria inmobiliaria en Cerdanyola del Vallès, Banker & House, tramitará todo el papeleo necesario para la venta de tu vivienda. Desde la documentación previa que necesitarás para poder vender tu piso o casa de Cerdanyola, hasta la firma del contrato, gestoría, notaría, etc.
Además, nos encargaremos de adecuar tu vivienda para la visita. Y tenemos un servicio de reformas que te ayudarán a actualizar la imagen de tu casa o piso para ganar más en la venta. Ya que, por medio de esas reformas, revalorizamos el inmueble.
Nos encargaremos de publicitar tu vivienda en los mejores portales inmobiliarios y buscaremos el cliente perfecto para tu casa. Por supuesto, seremos los encargados de llevar a los posibles compradores a que visiten tu inmueble. Controlando en todo momento quién va por medio de un libro registro.
Gastos del contrato de arras
Una vez que tu vivienda cuenta con un comprador hay que hacer un contrato de arras. Un trámite que también conlleva unos gastos. Por medio de este contrato de arras, el comprador paga una cantidad de dinero al vendedor para certificar que realmente está interesado en dicho inmueble.
Este contrato de arras es un contrato previo a la firma del contrato final. Lo normal, es que el vendedor reciba el 10% del precio final de venta de la vivienda. Pero también se puede pactar otro tipo de cantidad. Sea cual sea, esta cantidad está incluida en el precio de venta final.
La validez del mismo es de 6 meses y si se incumple, el vendedor puede quedarse con el dinero. Y por supuesto, este dinero tendrá que tributar ante Hacienda.
Gastos de gestoría y notaria
Para hacer todos estos trámites de manera legal, cada uno de los pasos del contrato de arras, cancelación de hipotecas, proceso de compraventa, etc. Deben hacerse con una gestoría y ante notario. En el caso de nuestra inmobiliaria de Cerdanyola, los gastos de gestoría y notaria están incluidos en la comisión que se pacta. Al igual que los gastos del contrato de arras.
La gestoría será la que haga todo el papeleo y tramite los documentos. Y el notario el que certifique que los trámites se hagan correctamente.
Impuestos a pagar después de la venta
Y si lo que quieres es comprar una vivienda, al valor por el cual la compramos debemos de sumar todos los gastos inherentes a la adquisición. Es decir, los gastos de notaría, registro, e impuestos.
Plusvalía Municipal
Este impuesto deberá pagarse siempre y cuando, el valor de venta de la vivienda sea superior al valor por el que esta fue comprada. Esto se conoce como el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), o simplemente como plusvalía municipal.
La plusvalía municipal deberá cancelarse en el ayuntamiento en el cual se haya vendido el inmueble, teniendo un plazo máximo de 30 días hábiles desde que se produjo la transacción. Para realizar el cálculo del importe utilizaremos el valor catastral del suelo, al cual se le multiplica por el número de años que han pasado desde que se produjo la anterior transmisión, por un coeficiente que establece la Ordenanza Municipal específica de cada municipio.
Existe cierta controversia con respecto a este impuesto, ya que algunas transacciones de compra – venta no producen ganancias, sino todo lo contrario, producen pérdidas. Cuando esto ocurre, para el Constitucional y el Supremo entienden que no se debería genera tal impuesto, por lo tanto, no debería pagarse.
Pero la realidad es muy distinta, ya que se encuentra vigente la Ley de Haciendas Locales (por la que se rige este impuesto) y los ayuntamientos entienden que se deberá abonar igualmente. Hasta que esta ley no sea modificada, en los casos que no se genera ningún tipo de ganancia, se deberá recurrir y presentar toda la documentación de la compra – venta si queremos quedar exentos de dicho pago.
Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)
El IBI es un tributo directo de carácter real, de titularidad municipal y de pago obligatorio, el cual grava el valor catastral de los bienes inmuebles en los términos establecidos en los artículos 60 a 77 del TRLRHL. Se trata de un impuesto que se paga de manera periódica y que tiene una gestión compartida con la Administración del Estado.
IRPF – Incrementos Patrimoniales
Además, tanto si compras una casa como si la vendes, el resultado deberá aparecer reflejado en tu Declaración de la Renta o Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), siempre y cuando se resida en España. En este caso como Incremento Patrimonial. Eso sí, si eres vendedor, se entiende que tendrás un incremento patrimonial solo en el caso de que hayas vendido la vivienda a un precio superior al que la compraste.
En el supuesto de que se obtengan ganancias por la venta de una vivienda, deberemos declarar estos ingresos como incremento patrimonial. Tendremos que pagar por la diferencia entre el importe que pagamos al comprarla y el importe de la venta que realizaremos, pero teniendo en cuenta que haya habido beneficios. Si la transacción se ha saldado con pérdidas, podremos compensar esto con otros incrementos de patrimonio del mismo tipo y del mismo ejercicio.
Siempre deberemos tener en cuenta, para este impuesto, la diferencia entre el valor al que se vende la vivienda y el valor al que se compró.
Casos en los que no se paga el IRPF
Existen tres supuestos escenarios en los que no tendremos que pagar el IRPF, aunque siempre tendremos que declarar estos ingresos. A continuación, te mostraremos los tres casos:
- Cuando vendamos nuestra vivienda habitual, reinvirtiendo todo el beneficio de dicha venta, en comprar otra residencia habitual. Para este fin, Hacienda nos concederá un plazo de 2 años entre la venta de la vivienda habitual y la compra de la nueva.
- Los mayores de 65 años estarán exentos de pagar este impuesto siempre y cuando, vendan su residencia habitual, no importando si el capital obtenido es reinvertido en la compra de una nueva vivienda como si no.
- Cuando se realice la venta a perdidas respecto en relación al precio de compra, en cuyo caso se podrá compensar con ganancias derivadas de la transmisión de otros elementos patrimoniales en ese ejercicio o en los cuatro siguientes ejercicios.
Cambios en los impuestos en la venta de vivienda para 2023
En los Presupuestos Generales del Estado para 2023 podemos ver que han ocurrido cambios con respecto al año anterior. Así, si queremos vender una vivienda con ocho años de antigüedad veremos que será hasta un 50% más gravoso en 2023 en el impuesto municipal sobre plusvalías. Esto se debe a que, va a pasar de 1 punto en 2022 a 1,5 puntos en este año 2023. En este mismo documento también se han corregido al alza los coeficientes que afectan a las viviendas con una antigüedad de entre 5 y 13 años.
Y, ¿esto qué significa? Pues que, todas aquellas personas que hayan adquirido un inmueble entre 2009 y 2019 y quieran venderlo ahora, van a tener que tributar más en el impuesto sobre plusvalías. Ya que, por ejemplo, si hemos adquirido una vivienda en 2015 y queremos venderla ahora en 2023, habrán transcurrido 8 años.
Esto quiere decir que tiene ocho años de antigüedad, razón por la cual deberá tributar en el impuesto sobre plusvalías bajo un coeficiente de 0,15 puntos, es decir, un 25% más. Si hubiéramos vendido la vivienda durante el 2022, esta contaría con una antigüedad de 7 años, por lo cual este incremento no sería aplicado, tributando bajo un coeficiente de 0,12 puntos.
Como habrás visto, vender un inmueble también conlleva una serie de gastos. Si bien, con nosotros, estos gastos serán mínimos pues muchos de los trámites te los ofrecemos de manera gratuita. Además, con nosotros, te asegurarás de vender tu casa o piso de Cerdanyola con la mayor tranquilidad posible. Venderemos tu casa en tiempo récord y al mejor precio. Y nos haremos cargo de todo el proceso. Desde la adecuación de la vivienda, realización del reportaje fotográfico, publicidad de tu vivienda, búsqueda de compradores, hasta el proceso de venta.
Lo que significa que no tendrás que recorrer administraciones ni llevar a curiosos a ver tu casa. Tampoco tendrás que buscar una gestoría que te ayude con el papeleo, ni andar detrás de un notario para que te conceda una cita. En Banker & House nuestros clientes son nuestra prioridad. Por eso, trabajamos todos los días para mejorar nuestro servicio integral de venta de viviendas.
- Cofundador de Banker & House
- Gerente y director de operaciones
- Más de 25 años de experiencia en el sector inmobiliario
