La amortización de una hipoteca o inmueble, es el método más efectivo que tenemos para reducir el monto total del préstamo que se nos otorgó. Se trata de devolver el préstamo que nos concedió la entidad bancaria para poder adquirir una vivienda de una manera anticipada. Pudiendo ser dicha amortización de forma parcial (devolveremos solo una parte del dinero) o total (devolvemos el importe total que nos queda pendiente).
Y también podemos dividir esta amortización en reembolsos periódicos, es decir, en cuotas mensuales. O en pagos extraordinarios. En este último caso, esta amortización de la hipoteca será considerada anticipada, es decir, se devolverá el préstamo del capital antes de que se termine el contrato.
Una operación que puede ser muy rentable si la calculamos bien o que puede traernos una serie de penalizaciones por parte del banco. Pues, no debemos olvidar que para que la amortización de una hipoteca nos resulte rentable, hay que tener en cuenta el coste de esta operación. Pues hay veces en las que la entidad bancaria nos cobrará una comisión. Y también habrá que prever el ahorro de intereses y si será mejor que reduzcamos la cuota o el plazo del préstamo.
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Amortización anticipada de una hipoteca
Cuando decidamos amortizar de manera parcial nuestro préstamo hipotecario, vamos a tener que abonar parte del capital que nos queda pendiente por adelantado. Podemos diferenciar entre amortización total y amortización parcial. Y ello, dependerá de si vamos a devolver toda la deuda de la hipoteca o únicamente una parte de la deuda de golpe.
Reembolso anticipado total
El reembolso anticipado total va a consistir en el pago total del importe que nos queda pendiente de pago. Es decir, le pagaríamos a la entidad bancaria de manera anticipada todo el dinero que le debemos para saldar nuestra deuda. Mediante esto, vamos a poder ahorrarnos el pago de todos los intereses que quedaban pendientes de generarse durante lo que nos quedaba de contrato de la hipoteca inmobiliaria. Pero esto será posible solo si el contrato que tenemos con el banco lo permite.
Además, no todo serán ventajas, pues una de las desventajas radica en que vamos a necesitar contar con una buena cantidad de dinero. Todo ello para poder realizar el desembolso con el objetivo de liquidar el préstamo antes de tiempo. Esto será más marcado si nos encontramos en la primera mitad del plazo de devolución de la hipoteca.
Debido a que será un desembolso mayor, realizar una amortización total durante los primeros años no es lo más habitual. Esto queda reservado para quienes pueden permitírselo. Es decir, muy pocas personas que suelen ser quienes cuentan con una gran cantidad de ahorros. O aquellos que han vendido la casa hipotecada, utilizando el dinero que han ganado para pagar la deuda.
Cómo se regula la amortización anticipada
Así mismo, debemos tener en cuenta que según la Ley 5/2019, la cual regula el reembolso anticipado en su artículo 23, lo configura como un derecho que el prestatario va a poder ejercer en cualquier momento anterior al término del contrato. Esto puede pactarse entre ambas partes, definiendo un plazo de comunicación previa, el cual no podrá exceder de un mes. Esto trae consigo la obligación del prestamista de facilitarle toda la información que sea necesaria, en el plazo de tres días hábiles como máximo.
Esta información tiene el objetivo de cuantificar las consecuencias que tendrá que asumir el prestatario cuando quiera liquidar de manera total o parcial sus obligaciones. Es decir, qué va a tener que pagar, cuáles son los requisitos, consecuencias, etc. de amortizar antes de que se termine el contrato del préstamo. Es así que se debe exponer con claridad las hipótesis justificables que se tendrán en cuenta para la elaboración de estos.
Limites a la comisión
También se van a considerar unos límites a la comisión que el prestamista vaya a cobrarle al prestatario. Es así que, el prestamista solo podrá cobrar esta comisión por reembolso anticipado cuando se tengan los siguientes casos:
- Préstamos a tipo de interés variable
En este tipo de préstamos, las partes van a poder establecer en el contrato una comisión que favorezca al prestamista. Pero solo si se dan los siguientes dos supuestos, los cuales operan con carácter excluyente entre sí:
- Cuando se realice el reembolso anticipado durante los cinco primeros años que se encuentre en vigencia el contrato de préstamo. En este caso se puede establecer una comisión que tendrá un límite del 0,15 % del capital que se vaya a reembolsar de manera anticipada.
- Cuando el reembolso anticipado se realice durante los tres primeros años de vigencia del contrato de préstamo. Caso en el que la entidad bancaria podrá establecer una comisión que no vaya a exceder el 0,25% del capital que se vaya a reembolsar anticipadamente.
- Préstamos a tipo de interés fijo
Las partes podrán establecer contractualmente una comisión a favor del prestamista con los siguientes límites:
- Cuando el reembolso ocurra durante los diez primeros años de vigencia del préstamo o desde la fecha en que resulta aplicable el tipo fijo. En este supuesto se establecerá un límite del 2% del capital que se vaya a reembolsar de manera anticipada.
- Cuando el reembolso ocurra pasados los diez primeros años, se tendrá un límite del 1,5 % del capital que se haya reembolsado de forma anticipada.
Una de las grandes diferencias que existen con el supuesto anterior, es que aquí los dos porcentajes se van a suceder en el tiempo según la fecha en la que ocurre la amortización. Estos van a permitir cubrir toda la duración del tiempo del préstamo, teniendo en cuenta los límites previamente establecidos.
Las comisiones no podrán exceder bajo ninguna circunstancia del importe de la pérdida financiera que vaya a sufrir el prestamista. Y esto se calculará con la fórmula matemática del artículo 8 de la Ley. Esta tendrá que ser proporcional al capital que se vaya a reembolsar, por diferencia negativa entre el capital que se encuentra pendiente al momento del reembolso anticipado y el valor actual del préstamo en el mercado.
Amortización anticipada parcial
Este procedimiento va a consistir en la devolución, por adelantado, de una parte, de lo que aún nos queda por pagar de hipoteca. Algo que tendrá como resultado que debamos menos al banco. Y también que éste nos va a proponer ajustar lo que nos quede por devolver tras el reembolso anticipado parcial, de la siguiente manera:
- Realizar una reducción del plazo de devolución. Con lo cual, vamos a poder terminar de pagar nuestro préstamo mucho antes. La cuota mensual seguirá siendo igual a la que teníamos antes de realizar la amortización.
- Realizar una reducción del importe de las cuotas mensuales. Con el objetivo de pagar menos en cada cuota. Con esto, el plazo de devolución se verá inalterado.
En los dos casos, vamos a poder ahorrar dinero, debido a que los intereses se van a calcular sobre un capital pendiente de pago mucho más bajo. Y todo ello lo podremos ver mejor en un Excel con una tabla de amortización.
¿Cómo podemos amortizar una hipoteca?
Cuando ya tengamos claro lo que es una amortización de una hipoteca. Así como las ventajas que nos traerá esta operación, será momento de ver cómo podemos realizar la amortización anticipada. Principalmente, lo primero que tendremos que hacer será comunicar a nuestra entidad bancaria nuestra intención de realizar el procedimiento para el pago adelantado de la hipoteca.
Luego de explicar qué cantidad de dinero vamos a amortizar, el banco nos va a indicar cómo quedará nuestra hipoteca. Esto, en función de si vamos a reducir nuestra cuota o nuestro plazo, en caso de realizar una amortización es parcial. Además, nos comunicará si nos va a tocar abonar la comisión por amortización anticipada. Si decidimos continuar con el procedimiento vamos a tener que ingresar el dinero en la cuenta de nuestra hipoteca, para que así la entidad bancaria realice el cobro en la fecha pactada.
¿Cuándo será el mejor momento para realizar la amortización de nuestra hipoteca?
Esta es una de las preguntas que con mayor frecuencia se hacen los clientes que cuentan con una hipoteca. Ello se debe a que no es igual que se realice una amortización anticipada al principio del contrato, que a la mitad o al final. Y la respuesta es muy simple, ya que, lo ideal es amortizar la hipoteca durante los primeros años. ¿Por qué? Pues porque es cuando pagaremos más intereses.
Gracias a esto vamos a conseguir un mayor ahorro. Pero, por otro lado, si se dispone de una hipoteca variable, y los intereses se encuentran bajos, al amortizar la hipoteca, se podrá evitar futuras subidas. Otra de las cosas a tener en cuentas es que, cuanto más bajos sean los intereses del préstamo, tendremos un menor ahorro cuando hagamos la amortización anticipada.
Es así que, tendremos que fijarnos en el euríbor. Es decir, en el índice de referencia de las hipotecas variables. Si el euríbor está bajo va a ser posible que la operación no sea rentable porque se pagarán menos intereses. Pero si este está alto, los intereses que se pagarán también lo estarán. Por lo que resultará conveniente realizar las amortizaciones anticipadas.
Al realizar la amortización de nuestra hipoteca, deberemos tener en cuenta, como ya hemos visto, que vamos a tener dos opciones: reducir la cuota mensual o reducir el tiempo que vamos a estar pagando dicha cuota. Muchos son los entendidos que recomiendan la reducción de la cantidad a pagar cada mes, manteniendo así el tiempo. Esto se debe a que, de esta manera, tendremos acceso a una mayor cantidad de dinero para poder invertir en otras necesidades.
Beneficios fiscales de las amortizaciones fiscales
Cuando se haya adquirido la vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013, entonces tendremos derecho a la desgravación en el IRPF. En lo referente a la parte fiscal, nos traerá beneficios realizar una aportación adicional a la hipoteca, esto con el objetivo de sacar el mayor partido posible a la declaración de la renta.
Muchos son los entendidos en este tema que aseguran que hay que valorar la situación desde un punto de vista fiscal. Pero también financiero. Esto debido a que, cuando tengamos una cantidad de dinero y no lo necesitemos para otra cosa, será conveniente que amorticemos la hipoteca. Siempre y cuando la rentabilidad de la inversión sea menor al coste de financiación. Sin embargo, estos también aconsejan mantener una inversión si la cartera se encuentra preparada para otorgar una mayor rentabilidad que el interés que pago por la hipoteca.
En definitiva, sí vamos a tener beneficios fiscales, pero únicamente si firmamos nuestra hipoteca antes de 2013. Además, de si esta corresponde a nuestra vivienda habitual. Para esto, vamos a tener que realizar una serie de cuentas. Como, por ejemplo, sumar todas las cuotas que abones a lo largo del año, sumados al dinero que se hayan destinado al seguro de vida y de hogar, cuando se encuentre vinculado a tu hipoteca.
De la cantidad resultante de dicha suma, nos vamos a poder desgravar un 15%. Pero con un máximo de 9.040 euros. Entonces, si cuando realicemos la suma de todas las cuotas y los seguros no alcanza este límite, antes de terminar el año vamos a poder aprovechar para realizar la amortización anticipada de la cantidad que nos falte para llegar al máximo. Con esto, vamos a poder beneficiarnos de la deducción máxima prevista por Hacienda.
¿Es conveniente realizar la amortización de nuestra hipoteca?
Vamos a tener que analizar una serie de factores para ver si nos resulta conveniente realizar la amortización de la hipoteca. Tendremos que analizar el coste de oportunidad de la amortización en referencia a rentabilidad. Resulta importante que comparemos la rentabilidad que dicho ahorro que se ha logrado acumular está consiguiendo rentabilidad y el coste de la hipoteca. Cuando tengamos nuestros ahorros en una cuenta corriente, la rentabilidad que consigamos será nula o muy baja. Por lo cual, si realizamos una amortización vamos a evitar tener unos costes en forma de intereses de dicha deuda.
Pero si este ahorro lo tenemos invertido. En fondos de inversión, por ejemplo, vamos a tener que hacer una comparación de la expectativa de la rentabilidad de dichos productos. Esto se debe a que, si dicha expectativa es, en media, por ejemplo, de un 2% y, la hipoteca variable se encuentra a un tipo de interés del 1,50%. Si decidimos amortizar la hipoteca, vamos a tener un coste de oportunidad del 0,50% de ese importe. Un aspecto que supondría la diferencia entre lo que se hubiera obtenido si se hubiese invertido y lo que te ahorras de intereses por el préstamo hipotecario.
En la actualidad, con una subida franca del euríbor, es sumamente probable que nos preguntemos si resulta adecuado realizar una amortización anticipada. Viéndolo desde una perspectiva estrictamente económico, si el euríbor se encuentra por debajo de la inflación no sería lo más recomendable. Todo lo que te puedas quitar ahora de tu hipoteca, se convertirá en ahorro para el futuro.
Cómo habrás visto, decidir si amortizar o no tu hipoteca, es un aspecto que debe de estudiarse mucho. Para ello, si quieres, y antes de acudir a tu banco, puedes buscar algunos simuladores de hipoteca que pueden darte una idea de cómo será el resultado. Y también puedes optar por la subrogación de hipotecas si lo que quieres es ahorrar un poco en la cuota que pagas.
Ahorrar en hipoteca para poder invertir en otra vivienda. O para tener más capacidad de gasto en otros aspectos de tu vida, siempre es una buena opción. Y si estás pensando en amortizar tu préstamo bancario, puedes recurrir a la inmobiliaria Banker & House donde estaremos encantados de ayudarte.
- Cofundador de Banker & House
- Gerente y director de operaciones
- Más de 25 años de experiencia en el sector inmobiliario
