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Servicios inmobiliarios, asesoría inmobiliaria 360º

Publicado por Banker & House en 24/06/2022

Cuando nos encontramos planeando comprar o vender una vivienda, muchas veces no tenemos claro por dónde debemos empezar. Es algo normal, no hay que preocuparse. Pues para asesorarnos a lo largo de todo el camino están los profesionales del sector inmobiliario. Aunque no todas las inmobiliarias ofrecen los mismos servicios y hay que saber elegir la más adecuada.

De ahí que lo ideal sea optar por inmobiliarias que ofrecen un servicio completo. Es decir, por empresas que te brinden una asesoría inmobiliaria 360º. Un servicio inmobiliario que va desde la búsqueda de la vivienda que deseas, pasando por la negociación, hasta el cierre del trato y la firma del contrato.

Recurrir a la asesoría integral de una inmobiliaria experimentada como Banker & House, nos traerá múltiples beneficios para la compra o venta de una propiedad. Los profesionales que contrates se preocuparán de que tu experiencia sea lo más agradable posible durante el proceso de compra o venta de tu vivienda.

Asesoría inmobiliaria a vendedores y compradores

Resulta fundamental, cuando queremos comprar o vender una propiedad, contratar a profesionales de una asesoría inmobiliaria si no queremos sorpresas durante el proceso. Los asesores inmobiliarios resultan una pieza clave en todo proceso de compraventa. Pues cada proceso es único y es conveniente contar con alguien preparado para cualquier eventualidad.

A grandes rasgos, los asesores inmobiliarios son una figura mediadora entre el vendedor y comprador. Estos brindarán el servicio de asesoría inmobiliaria conociendo y valorando las necesidades de cada una de las partes. Con ello, podrán brindarles soluciones en base al conocimiento que tienen del mercado inmobiliario. También, se van a encargar de todo el proceso burocrático, legal y económico que exista de por medio.

En definitiva, los profesionales que brindan asesoría inmobiliaria se encargarán de coordinar a los diferentes actores que participan en el proceso, haciendo realidad una transacción de éxito.

Servicios inmobiliarios a vendedores

Una asesoría inmobiliaria 360º incluye diversos aspectos que pueden ayudarte si eres la parte vendedora. Entre ellos:

Valoración gratuita del inmueble

Con la tasación de viviendas, podremos conocer el valor real de nuestro inmueble, de una forma rápida, precisa y segura, sin que represente algún tipo de coste. Gracias a esto, podremos estudiar el presupuesto de la operación de compraventa, calcular el monto que se necesita de hipoteca, contrastar precios y demás, de una manera sencilla.

Debido a esto, la valoración de un inmueble será clave también, tanto para la confianza del comprador como del vendedor. Ya que conoceremos el valor del inmueble que se quiere comprar o vender. Y todo vendrá reflejado en un informe hecho por técnico competente, en el que se tendrán en cuenta factores como la superficie, la antigüedad, la ubicación y el estado de conservación de la vivienda. 

Pero, debemos tener en cuenta que todos estos factores son variables. Y es por ello que las tasaciones solo tienen una vigencia de meses.

Existen diversos métodos de valoración de un inmueble. Como, por ejemplo, el método de coste, donde el perito entrará a valorar los edificios determinando un valor de reemplazamiento bruto o neto. 

En definitiva, existen diversas empresas de servicios inmobiliarios que ofrecen el procedimiento de valoración de un inmueble de manera completamente gratuita. El objetivo es que conozcamos el valor real del inmueble en el mercado y podamos actuar en consecuencia a ello. 

Certificado energético

La gran mayoría de inmobiliarias nos ofrecen el servicio de obtención del certificado energético, también conocido como certificado de eficiencia energética. Este es un documento oficial que va a incluir información objetiva sobre las características energéticas de nuestra vivienda.

Este certificado será obligatorio (según el Real Decreto 235/2013 del 5 de abril) para los propietarios de las viviendas en venta o alquiler. Debiendo disponer de este certificado desde el mismo momento en que se publique el anuncio del inmueble. De manera posterior, dicho certificado energético será entregado al adquiriente del inmueble, cuando es un proceso de compraventa, o le será entregada una copia de este, cuando se alquile.

Resulta importante contar con este certificado energético para vender. Así como con la etiqueta energética. Ambos con una validez de diez años, siendo responsabilidad del propietario su renovación. Cada administración autonómica se encargará de realizar inspecciones de manera periódica para ver si se cuenta con el Certificado Energético. Pudiendo imponer una sanción económica si no es así.

Los certificados energéticos se califican a través de una escala, la cual oscila entre siete letras (A, B, C, D, E, F, G). Siendo “A” la de mayor eficiencia y “G” la que indica una menor eficiencia. Es obligatorio, por ley, contar con el certificado energético, pero no obliga a que se obtenga una u otra letra para la venta o alquiler de un inmueble.

Cédula de habitabilidad

La cédula de habitabilidad es un documento que va a acreditar que una vivienda cumple con los requisitos mínimos para que sea habitada. La emisión de la cédula de habitabilidad corresponde a los Ayuntamientos. Mientras que los requisitos serán fijados por la comunidad autónoma donde se encuentre ubicada la vivienda. En este caso, Cataluña es la que cuenta con los requisitos más estrictos.

Es necesaria la cédula de habitabilidad para vender un piso y en caso de que no se contara con esta con anterioridad se tendrá que solicitar. Solicitarla resulta bastante sencilla y en la gran mayoría de comunidades autónomas lo podremos realizar de forma telemática.

Para esto, será necesario un impreso de solicitud, además de adjuntar el justificante de haber pagado la tasa correspondiente. Así como una fotocopia del DNI del propietario de la vivienda o representante autorizado. También será necesario que se adjunte una copia de la escritura de la propiedad o contrato de arrendamiento.

Pero, además de todos los requisitos anteriores para obtener la cédula de habitabilidad, también será necesaria una visita de un técnico autorizado para que realice una inspección de la vivienda y comprobar que todo está en orden. Las condiciones mínimas de habitabilidad se encuentran reflejadas en la Orden del 29 de febrero de 1944 (BOE 1 de marzo).

Cálculo de impuestos de plusvalía

La plusvalía municipal es el “Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana” o IIVTNU. Este es uno de los impuestos en la venta de la vivienda. Y grava el incremento de valor que hayan tenido los terrenos de naturaleza urbana en el momento en el que se realice la transmisión.

Podemos destacar que este gravamen surge con la trasmisión de los terrenos, independientemente de que haya o no edificación en estos. Debido a esto, cuando se trata de la transmisión de una vivienda, lo que se gravará será la transmisión del terreno sobre el que está construida, mas no la edificación en sí.

Las transmisiones que generan la plusvalía municipal son diversas, como la venta de un inmueble, la donación, el legado o herencia. La plusvalía municipal tendrá que ser abonada en diversos plazos, dependiendo del caso que sea, siempre contando desde la fecha en la que tuvo lugar la transmisión:

  • Cuando haya la venta de un inmueble o donación, el plazo será de 30 días hábiles, contando a partir de la fecha de venta o donación.
  • Cuando se trata de una herencia, el plazo en el cual debemos presentar la plusvalía municipal es de 6 meses. Este se cuenta a partir de la fecha de fallecimiento, siendo prorrogables hasta por un año.

Además, en un proceso de compraventa, será el vendedor de la vivienda quien deberá hacerse cargo del pago de la plusvalía municipal. En el caso de donaciones, el encargado del pago de la plusvalía será el donatario. Es decir, quien recibe la donación. Por otro lado, cuando se dé el caso de herencias, los herederos serán quienes se tengan que hacer cargo del pago de este impuesto municipal.

Cálculo de gasto de la venta

Cuando nos decidimos a realizar una operación, ya sea de compra o de venta de un inmueble, tenemos que tener claro que habrá una serie de gastos que tendremos que asumir desde el primer momento.

Los gastos de la venta de una vivienda van a devenir de los trámites que se necesitan realizar durante todo el proceso. La cantidad que se deberá pagar va a depender del servicio que el cliente solicite, así como del importe de la venta de la vivienda. Es así que, encontramos diferentes tipos de gastos, como el de la notaría y gestoría o el pago de la comunidad de vecinos.

Con respecto a los gastos de notaría, estos se estipulan en función a la normativa vigente, y conforme al importe del inmueble. Todos los notarios deberían cobrar, en teoría, un arancel fijo, tal y como se fijó por ley en 1989. Pero, se puede encontrar algunas diferencias, puesto que algunos aplican hasta un 10% de descuento.

Por ejemplo, si el importe de la vivienda es de unos 300.000 euros, los gastos de notaría serán unos 830 euros. Pero, si tenemos un inmueble que no supera los 250.000 euros, el pago se reducirá hasta los 600 euros.

También se tendrá que hacer frente a los gastos de comunidad. Ya que, como vendedores, tendremos que tener muy claro que somos nosotros quienes tendremos que hacernos cargo de las deudas con la comunidad de vecinos, si las hubiera. Esto también es una cuestión que deberá tener en cuenta el comprador de la vivienda. Ya que, si esto no se aclarase antes de la venta del inmueble, será el nuevo propietario quien se hará cargo de este gasto.

También se tendrán que pagar una serie de impuestos cuando se venda una vivienda, como el IBI, la Plusvalía Municipal o el IRPF, por ejemplo. Con respecto al IBI o el Impuesto de Bienes e Inmuebles, este se deberá abonar de forma anual, siendo el propietario de la vivienda el encargado de pagarlo. Debido a esto, cuando vendamos una vivienda, tendremos que presentar el último recibo del IBI pagado y en caso de no tenerlo, tendremos que pagarlo.

Cálculo de impuestos de IRPF por venta

Cuando realicemos el cálculo de impuesto de IRPF, podremos encontrarnos con dos situaciones diferentes:

  • Si el incremento patrimonial nos da un resultado negativo, esto significará que no hemos obtenido ninguna ganancia con la venta de nuestra vivienda. En este caso, no deberemos pagar IRPF.
  • Por el contrario, si este resultado ha sido positivo, deberemos multiplicar el incremento patrimonial por un porcentaje que va a depender de nuestras ganancias totales. Es decir, de nuestros ingresos anuales que se hayan derivado de la actividad económica que practicamos.

Es importante mencionar que, en los últimos años se han realizado ciertas modificaciones en los tramos que se aplican para calcular el monto a pagar por el IRPF. Con esto, se han modificado los tramos de rendimientos obtenidos por trabajo y ahorro. Los tramos de rendimientos que se obtienen gracias al capital inmobiliario, que son los que nos interesan, se mantienen iguales y son los siguientes:

  • Hasta 6.000 euros de ganancia: 19%
  • Entre 6.000 y 50.000 euros: 21%
  • Entre 50.000 y 200.000 euros: 23%
  • Más de 200.000 euros: 26%

Simulación de precios de compra de un nuevo inmueble 

Una asesoría inmobiliaria 360º también incluirá un servicio de simulación de precios cuando queramos vender un inmueble para comprar otro. Con este servicio podremos conocer la cuota de endeudamiento que nos quedará al comprar la nueva propiedad con el dinero obtenido de la anterior. Y así podremos organizar nuestros gastos y tener una previsión de futuro.

Asesoría de venta por divorcio

Cuando se produzca un divorcio y se quiera vender la vivienda en común, será importante contar con el asesoramiento profesional adecuado para que el proceso se realice sin sobresaltos. Cuando los ex cónyuges lleguen a un acuerdo para vender casa por divorcio, se tendrá que tener en cuenta diversos factores. Como, por ejemplo, que cada uno deberá declarar la venta en el IRPF. 

Esto se debe a que, la transacción inmobiliaria podrá aportar una ganancia económica, que será el resultado de calcular la diferencia entre el valor al que se vende la vivienda y el valor al que se compró. Todo ello, en función del año en que se adquirió dicho inmueble.

Es así que, ambas partes deberán tributar en función de la proporción en la que sean propietarios. Como ya hemos visto, las ganancias de hasta 6.000 euros tributan por el 19%, y el porcentaje sube hasta el 21% entre 6.000 y hasta 50.000 euros, y al 23% a partir de 50.000 euros.

Consultoría en herencias

Cuando se tengan herencias de por medio, lo ideal es contratar el servicio de una consultoría que nos guíe oriente a través de todo este proceso. Muchas veces, durante el proceso de sucesión pueden presentarse una serie de conflictos o diferencias entre los beneficiarios de los inmuebles de herencias. 

Dudas como el valor de una propiedad son de las más comunes. Por lo cual, se tiene que realizar una buena tasación de vivienda, siendo necesario contratar un perito tasador de herencias cualificado. Este profesional se encargará de elaborar un informe, en el cuál consignará el valor del bien, aplicando el método adecuado para este fin.

Tendremos que tener en cuenta que, las herencias son procedimientos legales y, que, por lo tanto, va a ser necesario que se realicen una serie de trámites burocráticos. Además, se tendrá que realizar el pago de impuestos que nos permitan acceder a la propiedad real de una vivienda en herencia. Por lo que, contratar una empresa de asesoría inmobiliaria es lo más recomendable.

Asesoría en venta de viviendas de protección oficial

Una vivienda de protección oficial (VPO), también conocida como vivienda de protección pública, se caracteriza por ser un tipo de inmueble que tiene un precio limitado y subvencionado por el Estado. Es decir, este es un tipo de inmueble pensado para que se garantice el acceso a una vivienda digna a personas con pocos recursos.

Por ello, si queremos vender una VPO, tenemos que tener en cuenta que, hay que cumplir una serie de condiciones. Para que esto no se convierta en un verdadero quebradero de cabeza, lo ideal es contactar con profesionales que tengan experiencia en este campo.

Para vender un piso de protección oficial, el comprador deberá cumplir con una serie de requisitos. Pero, también se deberá respetar el tiempo mínimo que tiene que transcurrir para vender una vivienda de protección oficial (VPO). Para esto, nos podremos encontrar hasta dos escenarios:

  • Vender la VPO antes de 10 años desde la compra.
  • Vender la VPO después de 10 años.

Posibles incoherencias con el registro de la propiedad 

Es muy común que encontremos una serie de incoherencias. Sobre todo entre Catastro y el Registro de la propiedad. Por ejemplo, en datos como los metros, la volumetría o los linderos. Cabe resaltar que este tipo de incoherencias se presentan en mayor cantidad si nos encontramos ante fincas y edificios antiguos. Este tipo de errores se pueden encontrar de diversas maneras, como la representación de la geometría real de la finca o inmueble. 

Debemos tener en cuenta que, siempre deberán prevalecer los datos del Registro de la Propiedad. Esto se debe a que el Catastro actúa como un simple registro administrativo de todos los inmuebles y está configurado mayormente para la recaudación de impuestos. Pero el Registro de la Propiedad es el que se encarga de garantizar, de manera jurídica, la titularidad de un determinado inmueble.

Cuando hayamos detectado una incoherencia con el registro de la propiedad, será fundamental que nos encontremos correctamente asesorados. Gracias a la reforma de la Ley Hipotecaria se han facilitado diversas vías para dar solución a esto. Pero tendremos que contar con un técnico especializado en hacer informes para ese tipo de incidencias. Algo que puedes encontrar en una agencia inmobiliaria con servicios 360º.

Gestión de patrimonios

El servicio de gestión de patrimonio inmobiliario se centra en maximizar el valor de los inmuebles, otorgando a los clientes la información necesaria para que estos puedan tomar una decisión adecuada. 

La gestión inmobiliaria debe estar orientada a obtener la máxima rentabilidad de los bienes inmuebles. Así como la revalorización de los inmuebles, siempre en función de sus características, de la coyuntura del mercado y de los objetivos particulares de cada propiedad. 

Los profesionales de este sector deberán destacar por la implementación de una metodología de gestión que se encuentre basada en el análisis del conjunto patrimonial inmobiliario. Se deberán proponer una serie de objetivos, así como un plan de acción. Estando siempre pendientes de la ejecución mediante un continuo control del binomio riesgo/rentabilidad.

Servicios inmobiliarios a compradores

En cuanto a los servicios inmobiliarios dirigidos a compradores, una inmobiliaria 360º también será de gran ayuda. En concreto, nos aportará apoyo para los siguientes factores:

Viabilidad económica de la compra

Cuando ya hemos decidido y aclarado nuestras motivaciones de compra, deberemos determinar qué inmueble podemos comprar. Para esto, lo ideal es contar con la asesoría de los profesionales de una inmobiliaria, quienes se encargarán de realizar un estudio económico para evaluar nuestras posibilidades de compra.

En caso que el inmueble que vayamos a comprar sea urbano y que este sea nuestra primera residencia, por lo general, las entidades financieras nos financiarán hasta el 80 % del importe de la compra. Debido a esto, deberemos tener, aproximadamente, el 30 % del valor de compra. Es decir, un 20% del valor para la reserva y adelanto, más el 10 % de concepto de gastos.

Se podrán distinguir dos ratios diferenciables en el estudio económico. Por un lado, el ratio de endeudamiento y por otro, el ratio de cobertura. Con respecto al ratio de cobertura, este será el porcentaje sobre la tasación o sobre el valor de compra, siendo considerado siempre el menor de estos.

Ofertas de tramitación de hipotecas

La tramitación de la hipoteca conlleva una serie de gastos, como el notario, gestoría, impuestos y Registro de la Propiedad. Los gastos de notario y Registro de la Propiedad pueden ser algo superiores a los gastos de la compraventa, debido a que la complejidad de la hipoteca es superior a la compraventa. 

Además, el único impuesto que grava la hipoteca es el impuesto de actos jurídicos documentados, siendo este un 0,5%, pero no sobre el capital del préstamo. Y, la hipoteca va a conllevar otros gastos, que deberemos asumir, como el gasto de la tasación de la finca.

Resulta importante que contemos con una buena asesoría inmobiliaria para encontrar las mejores hipotecas inmobiliarias, las cuales se tendrán que ajustar a nuestras necesidades. Deberemos contratar una inmobiliaria que nos asesore y nos ofrezca la posibilidad de contratar la mejor hipoteca para nuestro caso en particular.

Tasación de la vivienda para pedir el préstamo

Como norma general, la entidad bancaria que nos concederá la hipoteca va a necesitar hacer previamente una tasación o valoración de la vivienda que se va a hipotecar. Esto se realiza con el objetivo de estar seguros de que el valor de la propiedad va a cubrir la cantidad que se nos va a prestar. 

Con este fin, a través de una sociedad tasadora del Banco o de una sociedad tasadora independiente que este contratará, se llevará a cabo la tasación de la vivienda. Los gastos que tiene este proceso van a variar en función del valor de tasación, pudiendo teniendo una media entre los 300 y los 600 euros.

Contrato de arras

Cuando tenemos pensado comprar una vivienda, resulta conveniente realizar un contrato de arras, para lo cual, es importante contar con la asesoría inmobiliaria idónea. El contrato de arras no es otra cosa que un documento que representa un acuerdo privado entre comprador y vendedor. En este documento, ambas partes otorgarán su compromiso para que se efectúe la compraventa del inmueble.

Será a través del contrato de arras, que el comprador reservará la compra de la vivienda, para la cual aportará un dinero a cuenta del precio total. Por su parte, el vendedor se comprometerá a efectuar la entrega de la vivienda en las condiciones que se hayan pactadas en dicho contrato.

Notas del registro de la propiedad

Como paso previo a la compra de una vivienda, así como a la petición de hipoteca, resulta muy importante que recopilemos información acerca de la vivienda que deseamos comprar. Para esto, una herramienta fundamental es la nota simple. Esta es un documento que nos aporta una gran cantidad de datos acerca de la vivienda que se va a comprar, siendo imprescindible en cualquier proceso de compraventa.

Contar con una asesoría inmobiliaria que se encargue de esto, resulta fundamental para no encontrarnos ninguna sorpresa durante el proceso de compra. La nota simple nos dará información importante, como el titular de la vivienda a efectos del registro. Además de si existen o no cargas sobre esta, es decir, si se encuentra hipotecada o pesa algún embargo sobre la casa.

Y, por otra parte, la nota simple también resulta necesaria para la tasación de la vivienda cuando vayamos a pedir una hipoteca. 

Información sobre el estado de la propiedad a comprar 

Además de la parte legal y documentaria del proceso de compra de una vivienda, será importante obtener información acerca del estado de la propiedad. Esta información nos dirá si esta tiene problemas que la inmobiliaria ha descubierto, como los problemas referentes a la parte estructurales. O si esta tiene algún tipo de daño provocado por problemas que no se ven a simple vista.

Estos problemas suelen ser conocidos como vicios ocultos de la vivienda. Y normalmente están relacionados con problemas y defectos en la instalación de agua, problemas de cimentación, mal comportamiento térmico o acústico, vicios con el sistema eléctrico o acabados defectuosos. 

Posibles derramas de la comunidad

Resulta importante que tengamos claro si la vivienda cuenta con derramas pendientes de la comunidad o no. Ya que la venta del inmueble es completamente independiente de si hay derrama o no. Como compradores, deberemos tener muy presente que al adquirir la vivienda estamos comprando también sus deudas. Esto se refleja en el artículo. 9e de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Debido a esto, es muy importante que contemos con el asesoramiento oportuno de profesionales para detectar si la vivienda que queremos comprar tiene derramas pendientes.

Asesoramiento de la venta de su propia vivienda para comprar una nueva 

En diversas ocasiones el comprador deberá vender su vivienda para comprar otra, por lo que es importante buscar el asesoramiento adecuado cuando seamos compradores y vendedores al mismo tiempo. Esto será importante ya que nuestra inmobiliaria va a coordinar los pasos a dar con la inmobiliaria que se encuentra vendiendo el inmueble actual.

La venta de un piso para comprar otro es una de las operaciones que se realizan comúnmente, pero esta requiere de mucha atención y organización. Debemos considerar una serie de pasos para llevar con éxito el proceso de vender para comprar una vivienda nueva. Y para muchos, antes de empezar a buscar la nueva vivienda, lo ideal es tener asegurado un comprador para la antigua.

Lo ideal, para que el proceso llegue a buen puerto, es contar con el asesoramiento continuo de una inmobiliaria con experiencia en este tipo de procesos de compra-venta.

Banker & House, más que una simple inmobiliaria en Cerdanyola del Vallès

Como habréis visto, los servicios inmobiliarios que puede ofrecer una agencia 360º son muchos. Si bien aquí no los hemos plasmado todos.

En Banker & House ofrecemos una serie de servicios globales y completos, los cuales se encuentran incluidos en la gestión inmobiliaria integral que realiza nuestro equipo de profesionales. Para nosotros, el asesoramiento y acompañamiento que ofrecemos tanto a compradores como a vendedores, no se queda únicamente en enseñar viviendas. 

Como una de las mejores inmobiliarias en Cerdanyola, ofrecemos una gran variedad de servicios que se encuentra incluidos en nuestro asesoramiento personalizado y profesional. Servicios que, en muchos casos, no encontraréis en otras gestorías de la zona. Por todo esto, somos tu mejor alternativa en asesoría inmobiliaria para comprar una casa en Cerdanyola del Vallès y alrededores.

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