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Todos los impuestos que pagaras al vender tu vivienda

Publicado por admin en 05/10/2020
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Al vender una vivienda, hay que pagar dos impuestos que son la Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana -IIVTNU) y la Ganancia o Pérdida Patrimonial, en la autoliquidación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

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1. Plusvalía Municipal

Siempre que el valor de venta sea superior al valor por el que se compro, se debe pagar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal. 

Se liquida en el ayuntamiento en el cual se haya vendido el inmueble y se dispone de un plazo de 30 días hábiles desde que se produjo la venta. La base que se utiliza para realizar el cálculo es el valor catastral del suelo, al que se le multiplica por el número de años que han pasado desde que se produjo la anterior transmisión, por un coeficiente que establece la Ordenanza Municipal.

La controversia respecto a este impuesto viene en aquellos casos en los que no hay ganancia, esto es, hay pérdidas, el Constitucional y el Supremo entienden que no se debería generar el impuesto. Pero en la práctica mientras no se modifique la Ley de Haciendas Locales (por la que se rige este impuesto) los ayuntamientos entienden que pagar igualmente, por lo que hay que recurrir y presentar toda la documentación de las compraventas para quedar exento.

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2. IRPF – Incrementos Patrimoniales

A la hora de vender una vivienda, los ingresos deben declararse y tributar por ellos. La venta de un inmueble debe tributar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) si se reside en España. 

Toda ganancia (si la hay), debe declararse como incremento patrimonial. Es decir, pagar por la diferencia entre el importe de la compra y el de la venta siempre que haya habido beneficios. Y si hay pérdidas, se puede compensar con otros incrementos de patrimonio del mismo tipo y del mismo ejercicio.

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¿Cómo se calcula?  

Teniendo en cuenta la diferencia entre el valor al que se vende la vivienda y el valor al que se compró

Al valor de adquisición le vamos a sumar todos los gastos inherentes a la adquisición, tales como los gastos de notaría, registro, e impuestos, mientras que al valor de transmisión le restaremos los gastos de la transmisión como el pago de la plusvalía o las comisiones a inmobiliarias. Al resultado de restar el valor de venta del de adquisición, es al que le aplicamos la siguiente escala:

  • Los primeros 6.000 euros al 19%.
  • Entre 6.000 euros y 50.000 al 21%
  • Por encima de 50.000 euros al 23%.

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En que casos se no se paga el impuesto?

En determinados casos, aunque se debe declarar, no hay que pagar por ello.

  • Al vender la vivienda habitualy reinvertir todo el beneficio en comprar otra residencia habitual, para ello Hacienda da un plazo de 2 años entre la venta de la vivienda habitual y la compra de la nueva.
  • Los mayores de 65 años que vendan su residencial habitual no tendrá que pagar incrementos patrimoniales tanto si reinvierten como si no.
  • Cuando se vende a perdidas respecto al precio de compra, en cuyo caso se podrácompensar con ganancias derivadas de la transmisión de otros elementos patrimoniales en ese ejercicio o en los cuatro siguientes.

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¿En qué casos siempre hay que pagar el impuesto?

En los siguientes casos hay que declarar la venta como incrementos patrimoniales en el IRPF y tributar por los beneficios obtenidos:

  • Cuando la vivienda vendida no es la residencia habitual (la venta de segundas residencias, locales, plazas de parking y propiedades que se tengan en alquiler.
  • En caso de divorcio cuando cualquiera de los ex cónyuges no vaya a reinvertir en otra vivienda habitual.

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Si quieres saber cuanto tendrías que pagar en impuestos al vender tu vivienda nosotros te lo calculamos gratuitamente. Contáctanos.

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