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Cómo reclamar por vicios ocultos?

Publicado por Banker & House en 13/09/2020
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En el blog anterior hablábamos de los desperfectos y vicios ocultos en esta entrada abordaremos que requisitos hacen faltar para reclamar y y como hacerlo. 

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Qué se debe cumplir para reclamar un vicio oculto?

Para que el vendedor se haga cargo de la reparación de los vicios ocultos de la casa que ha vendido, se han de cumplir los siguientes requisitos:

  • El vicio tiene que estar verdaderamente oculto, es decir, no es posible percatarse de él a simple vista. No se considera oculto si el comprador, por su profesión u oficio (por ejemplo, carpintero, electricista, fontanero…), podía haberlo detectado.
  • El defecto debe existir antes de la venta, aunque salga a la luz con posterioridad.
  • El vicio oculto tiene que ser grave. Para que se considere grave, debe perjudicar parcial o totalmente la habitabilidad de la vivienda, o reducir su valor de tal manera que, de haberlo sabido, no se hubiera comprado la casa o se hubiese hecho por menos dinero.

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Cómo reclamar por vicios ocultos? 

Si aun habiendo revisado la vivienda y preguntado a vecinos y expertos, los vicios ocultos aparecieran, no te preocupes, que también tiene solución. Según la gravedad, tendrás que llevar a cabo una de estas dos acciones:

  • Acción redhibitoria: si el vicio oculto hace imposible la habitabilidad de la vivienda, puedes cancelar el contrato de compraventa y solicitar el reembolso del pago, incluyendo los gastos de comprar la casa. Si además demuestras que el vendedor obró de mala fe porque conocía de antemano los defectos ocultos de la casa, tendrás derecho a reclamarle una indemnización por los daños y perjuicios que te ha ocasionado.
  • Acción quanti minoris: si el vicio oculto es significativo, pero no impide la habitabilidad, puedes reclamar al vendedor una rebaja del precio pagado en proporción al coste que supondrá, según los peritos, la reparación.

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Si aparecen antes de 6 meses desde la compra de la vivienda: 

El plazo para efectuar cualquiera de estas dos acciones es de seis meses en las viviendas de segunda mano, contado desde la fecha en la que se hizo entrega del inmueble, y hasta de dos años en las viviendas nuevas. El procedimiento a seguir es el siguiente:

  1. Tienes que valorar la naturaleza del daño y si el origen está en algún defecto de la construcción o en un uso inadecuado. Para ello es necesario solicitar un informe a un técnico cualificado, ya sea arquitecto o arquitecto técnico, que además se encargará de cuantificar el coste de la reparación.
  2. Debes notificar al vendedor por escrito y en tono cordial, los defectos ocultos detectados y los daños que ocasionan, indicando la fecha del contrato y el plazo establecido para solucionarlos. De este modo, si el vendedor asume su responsabilidad tal y como le corresponde, el problema podrá solventarse de la manera más rápida y económica.
  3. En caso de que el vendedor no se avenga a razones, deberás acudir a la oficina de mediación, es decir, al Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos de tu provincia. Este consistorio mediará entre ambas partes para que no sea necesario llegar a juicio.
  4. Si aun así no llegáis a un acuerdo, el siguiente paso será iniciar un proceso judicial, para que sean los Tribunales los que diriman quién ha de hacerse cargo de la reparación los vicios ocultos. Llegados a este punto, será decisivo haber reunido pruebas que acrediten fehacientemente que el vicio oculto existía antes de que tú adquirieras la propiedad, así como los daños que te está ocasionando, para conseguir que, finalmente, sea el vendedor el que se responsabilice de

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¿Qué hacer si los vicios ocultos aparecen después de 6 meses o 2 años?

Hay vicios ocultos que aparecen pasado el plazo que establece el Código Civil para su reclamación. Si te encontraras en esa tesitura, has de echar mano de la póliza de responsabilidad civil, que son los seguros que cubren parcial o totalmente la reparación de estos defectos. El tiempo de validez de estos seguros depende del tipo de vicio oculto que tengas que solventar.

  • Para los defectos en elementos estructurales (cimentación, forjados, muros de carga…), tienen una validez de diez años y cubren el 100% del daño ocasionado a la vivienda.
  • En los problemas de las instalaciones que afectan a la habitabilidad de la vivienda, la validez es de tres años, pero el seguro solo se hace cargo del 30% del coste de la reparación.
  • Para los desperfectos en acabados, la validez del seguro se reduce a un año y solo cubre el 5% del coste.

Cabe resaltar que si se sobrepasan los seis meses que establece el Código Civil para reclamar por vicios ocultos, aún es posible llevar a juicio al comprador, pero el procedimiento ya no se abrirá por vicios ocultos, sino por motivos generales relacionados con el contrato de compraventa. 

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Revisa la vivienda antes de entrar a vivir

Así que, si estás buscando tu próximo hogar, ya sabes: inspecciona exhaustivamente la vivienda, tanto si es de segunda mano como si es de nueva construcción, y haz todas las comprobaciones que estimes convenientes para hacer una compra con garantías. Si, pese a todas las precauciones, aparecen vicios ocultos en tu casa recién estrenada, no dudes en reclamar al vendedor, pues la ley protege tus derechos.

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